房地产股票当前的一些分析

最近赛道股疯狂上涨,三傻不断下跌,论坛里面关注三傻的人不少,对于银行和保险个人研究不多,但是最近是重仓了保利,分享一下对房地产公司的看法,这里仅讨论万科和保利,这两个是龙头,三傻我感觉就没有必要买其他的股票了,龙头都这么便宜了,买这两个就足够了。
1、房地产公司目前的情况,今年的销售收入是多少,存货是多少?
房地产公司的开发流程是这样的,拿地 —— 开工(挖坑)——销售——竣工 ,一般来说开发商现在都强调高周转,拿到大概10个月就可以销售了,简单的挖个坑就开始卖房子;但是要等到竣工交付,距离拿地大概3年左右时间,之后才可以结算营业收入。当年结算的营业收入是两年前的销售金额;
我们可以把房地产公司未来的利润分为三个部分:
第一部分 2020年的净利润


这里销售额我们可以看到每年的趋势,也就是万科保利的销售额每年都在增长,反应利润方面我们只看今年的净利润 一个是440亿,一个是287亿。万科的数据为预测值,保利的是业绩快报。

第二部分 已经销售但是未结转的净利润
因为房地产公司必须交房了才可以确认收入,有很多已经销售的房子,但是利润还没哟结算,这部分叫做肉已经在锅里了。
已售未结算金额 未结算部分净利润
万科 6,953.30 695.33
保利 3,797.05 379.71

相当于公司一年多的净利润了;所以根据公司的销售额还有已售未结算的利润可以确定未来一两年的时间这两个公司的业绩不会负增长。

第三部分 存货部分将来开发销售可以赚取的利润



房地产公司还有一部分已经拿地了,但是还没有销售,这部分存货将来开发出来也可以获得不少利润。根据上市公司公布的土地储备,过去一年的销售均价,计算出来这些存货开发出来的货值,在乘以净利润率,这里按照10%计算。万科大约有1000亿,保利大约有840亿,万科其实坚持不囤地所以这块没有比保利高太多。

这三个部分加起来 万科 大约就有2100亿的净利润,保利大约有1508亿的净利润;保利尽然现在还跌破了净资产,我的理解保利的市值至少等于净资产+已售未结算的利润+加上土地未来开发的利润,
保利现在市值 = 净资产 ,在我看来 已售未结算的利润+加上土地未来开发的利润
这部分就是送的了,大概1200亿,所以我认为保利绝对低估了,这是我重仓保利的理由。
当然了投资不只是算账的小游戏,还要考虑的未来公司会不会价值毁灭,那么就有了第二个问题
2、这个行业会不会不断的衰退直至消失:
我认为不会,每年16万亿的销售额,加上后期的装修产业链等等,全国一年的GPD刚过100万亿,地产产业链占GDP几乎20%了,不管政府怎么个提法,房住不炒也好,不以地产作为短期的刺激手段也好,不管你承认不承认,这个产业链是实实在在的支柱产业;只是现在没人敢这么说,这个属于政治不正确,在中国很多事情都是只能悄悄的做,但是绝对不能说(比如大城市淘汰外地民工,城市建设的差不多了,不需要这么多民工了,那么怎么办呢?把违建的房子统统拆掉,大幅度提高租房成本,城市民工原来花几百块钱住在违章建筑里面,现在则是需要两三千租个单间,你说以前民工在北京上海住那种违章建筑里面,他们能不知道,需要你们我就默许,不需要了,先出个规定,然后严格执法,自然就把低端人口弄走了)。房地产属于能做不能说的行业。这就是导致了目前这种现象,地产公司尤其是头部公司的业绩还可以因为是实际上的支柱产业嘛,但是估值上不去,因为政府表面上还要调控,属于打压的行业,各路资本肯定不会重点投资房地产行业,不会有资金来炒作,那么估值肯定上不去。目前,已经是比较低的估值水平了,估值继续向下的空间比较有限,向上的空间咱们也不做过分的妄想,但是公司成长的钱我认为可以赚,未来几年万科保利继续每年增长10%,这个是没有问题的,行业集中度的提升,我认为也是非常有希望的。
所以投资地产股我们预期只能挣到公司成长的钱。
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actuator

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同在地产坑里,加仓是不敢了,但也绝不减仓
2021-01-25 17:46 0 条评论
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yangyiking

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今天我加仓新城!
2021-01-25 18:31 0 条评论
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求知者3313

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看看万科保利的分析
2021-01-25 18:41 0 条评论
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viken

赞同来自: panpan_jsl

你说的都对,可是涨的慢一票否决
2021-01-25 19:10 0 条评论
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赞同来自: byeyear BeBrave

今天刚买了新城 万科,本来赚了钱还挺高兴的,再一看张坤,我就傻了
2021-01-25 19:46 2 条评论
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陳説

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房子已经买不起了,买点盖房子的票,等着分红,拿着呗!
2021-01-25 19:48 0 条评论
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风收益险

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金茂20年预计纯利同比下降40-50%,地惨原来真的在赚假钱
2021-01-25 23:32 0 条评论
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常想 - 大帅哥

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新城控股他不香吗?股权激励锁定未来两年扣非利润,商业地产收入持续增长,即将上岸。
新城发展他不香吗,持有67%新城控股股份,目前免费送100座电影院+100座多奇妙乐观。
万科管理层的股权激励比较恶心,业绩难有爆发。
保利参考金茂,国企管理层与小股东利益并不一致。
2021-01-26 06:00 1 条评论
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陳説

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保利拿了一个星期 亏了10个点,需要打打气!
2021-01-29 11:29 1 条评论
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暗寂

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房地产企业不看负债率和利息成本,谈估值,就是耍流氓
2021-01-29 11:32 1 条评论
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lexuses350

赞同来自: 江湖百晓生

地产公司的业绩预期得建立在房价能稳住不跌吧
2021-01-29 11:35 0 条评论
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mysteed - 长期投资者

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跟着楼主买,一起发。
2021-01-29 11:37 0 条评论
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adrianguo - 知行合一

赞同来自: eddesummer sadtangojia

估值和财务分析我都同意

只有一点有担心:

财务实力强这一点投资者能看到,政府也能看到,万科保利会不会跟过去两年的银行一样,“主动“承担“社会责任”……
2021-01-29 11:50 1 条评论
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jeffrey810 - 搬米粒

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地产的已售未结账目下是个大杂烩,包含了很多楼盘的销售金,你的假设是平均利润率是X%,但其中各个楼盘的利润差异较大,也会有亏钱的,实际结算出的利润可能和理论值有偏差,金茂这周就是爆的这个雷。而且还有很多不并表的参股项目公司,结算利润率是很不透明的。

还有个问题是在上升周期中,地产公司负债拿的地都被认为是正面资产和潜在利润源头,一旦房价地价上涨停滞,大量的地有事实上的减值压力,而这种压力是杠杆经营的企业无法承受的。当然这完全取决于政府的态度,房地产压出问题,金融系统就会出危机,在无法彻底转移这一风险前,只能上下限调控。

过去的大半年在一线城市中调控是放松的,所以地产公司在这样的时间窗口里在热销的情况下还能获得不错的利润,现在窗口再次关小,又将经历一段时间比较难受的调控期,今后调控-放松-再调控会是个常态,国有背景的地产公司更有平滑业绩的意愿,整个地产板块会长期缺乏爆发力。

一定要选就选民企中利润再降50%股息率也还能不错的,在调控放松的窗口期业绩也会变化得明显点,但持续时间不会长。
2021-01-29 11:58 1 条评论
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tominvest - 3H投资:health,happiness,hope

赞同来自: benhorse 该触手时就触手 heaven32006 fxgfd

你看到的都是过去,一个年产值17万亿的行业再每年10%是不可能的。
这个赛道靠着赛车手极速狂飙+高负债才做到,太危险了。
这个行业的公司都太牛逼了,每个都很厉害。按照进化稳定策略,如果一个系统都是鹰,那么物种很快会自我毁灭。
但你看创新药和高值器械就不一样,有药可医的病就有2万多种。有些器械手术每年才完成几百例手术,每个手术器材20万。中国有这样的患者好几百万(当然不是每个人付得起这20万)。靠着覆盖率提升+提价就可以了。
通策医疗,原来是杭州做地产的,估计地产行业再努力也不上同城的绿城、滨江的10分之一,20分之一。
但市值,(绿城+滨江)*3=通策
房地产行业很快进入自相残杀的阶段,高负债行业自相残杀,太可怕了。
所以基金经理都逃的远远的,免得被血溅了一身。
仅仅提供一个侧面的观点,另外本人持有1%仓位的地产股票,50%仓位的医药器械,观点肯定偏颇。本人还是地产相关行业人员,也难免一叶障目,不看好地产也是行业对冲。
2021-01-29 12:02 1 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自: mosasion 跑路皮皮 ryanxzqn 新鲜的椰子 8086cpu 该触手时就触手 不戒 freetstar89更多 »

医药行业长期看好,我认为也没有问题,你说现在基金经理热捧的通策医疗就是估值合理我也不这么认为,很多医药股的估值我认为也是抱团的结果,对于地产我不求行业增长10%,但是对于前三的龙头我认为可以做到大约每年在增长10%,尤其是短期的未来,因为未来两年的业绩已经锁定了,涨的好的时候大家都盲目乐观各种合理,跌的时候就万人踩,我认为不可取,保利目前的估值水平6PE我认为太过了,跌的时候我们应该想想公司有什么。
2021-01-29 13:17 0 条评论
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mudan

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在地产纷纷想着并且真的把物业一个个都拆分上市就能看出一些不对劲的苗头,一家公司如果本身核动力印钞赚钱不会去想着拆分这、拆分那。相对应的,在医药上比如微创也在不停拆分上市,只是一个是为了更充足的现金去发展所以拆分,地产是本身赚钱遇上困难了所以拆分,虽然都是没钱,但结果就是一个天一个地。
2021-01-29 13:29 2 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自: mosasion 跑路皮皮 新鲜的椰子 8086cpu 丢失的十年 夫复何求啊 magicclamp 9个6 LKbaba Huai情深缘浅 学无止境180 nanfangyinan 人肉复读机 明园 laplace homanking 海浪9999 shilly Penny wdwonderone 火锅008 zsp950 好奇心135更多 »

楼上的典型的是为了下跌去找基本面的理由,三傻其他的缺不缺钱我不清楚,但是地产公司不缺钱,或者说华夏幸福,泰禾,甚至恒大,融创缺钱,但是万科保利绝对不缺钱,保利三条红线一个没有碰到,账上有一千多亿的现金,借款没有多少,几百亿的水平,银行授信还有千亿没有动用,预收款有四千亿,负责最大的部分就是预收款,根本不用还的,到时候房子交付就可以转成收入了。说万科保利不挣钱的去看看万科保利的ROE和净利润率都在十几个点,在全部上市公司中间是优秀的水平。你可以说我逆市场而动,不懂得顺势而为和趋势做朋友,这个我承认;但是因为下跌,就说万科保利缺钱,不挣钱,那是不可能的,麻烦自己好好看看报表,学习以下再来评论。万科保利,第一不缺钱,第二盈利能力优秀,基本面没有问题,看得到的地方都没有问题,就是市场担心房地产不能永续经营这种子虚乌有的东西,导致了下跌。对于房地产的长期未来,这个是分歧所在,谁对谁对这个现在谁都不知道,五年后见分晓


附上一张万科保利的简化报表,不仅不缺钱,还非常滋润的水平,另外,万科保利我认为绝对不可能财务造假
2021-02-01 11:30 0 条评论
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mudan

赞同来自: Syphurith llllpp2016

任何成熟行业的头部企业都能做到最先感觉到寒风也最抗揍,等我们散户开始感觉到了丝丝冷风,企业其实已经开始挨揍了,而投资头部企业的最大原因也就是它抗揍,抗揍到等我们都知道有这些事情的时候它看起来还是很正常。万科、保利就属于这种头部企业,但不等于这个行业下绝大数企业一点问题没有,如果只是一个行业的低迷周期,那么挨过这段时间啥事情没有继续前进,如果这个行业整体逻辑发生根本改变那就是洗牌了。我不认为地产到了需要洗牌的地步,但也不知道在这个地产低迷的周期当中还有持续多久,鬼故事的说万一它就这么低迷下去了呢,中国的土地财政占总财政收入的30%,还有上升空间和动力吗?
2021-02-01 11:57 0 条评论
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laplace - 做对的事情,然后把事情做对

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mark
2021-02-01 12:49 0 条评论
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天道无常 - 投资没有终点,唯有不断进化!

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请问万科保利最近三年的ROIC多少啊?据说这个比roe更能反应盈利能力。
2021-02-01 13:00 3 条评论
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rypan - 反击!

赞同来自: 画眉

自由现金流,银行地产的通病。
2021-02-01 13:34 3 条评论
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mysteed - 长期投资者

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懂得人不用看,不懂得人不相信。茅台,招行,平安,年年如此,历来如此。
2021-02-01 13:37 0 条评论
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魔铁潜水艇

赞同来自: 跑路皮皮

地产主要问题就是现有业绩可持续性如何。
这个我不是很有信心,但我也不相信那些笃定地产能好或者就不好的结论。
我有一定地产股持仓,但也不敢多拿。
2021-02-01 13:37 0 条评论
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yanglee789

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左手万科,右手保利。我是这么操作的
2021-02-01 15:10 0 条评论
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josefe

赞同来自: 四闲

17万亿是天花板,黄市长判断要逐步降至10万亿的新平衡点,压低负债率至50%,所以大趋势就是大盘子要缩小,现有地产企业减量提质,并继续向头部集中。短期利空,长期利好头部国资地产。
2021-02-01 15:23 0 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自: 8086cpu 火锅008

对于房地产股票的看法,真的是为赋新词强说愁,明明没有问题,就是因为股价跌了,然后去找各种问题,这也不好,那也不好。

我就是不服了,为什么非要说万科保利不行了,万科保利足够优秀,我们看看万科对比贵州茅台过去几年万科的业绩相比茅台也不遑多让吧,大约有茅台的80%水平,而且也是持续不断地增长,最后一期三季度差一点,因为地产业绩有一半的利润在四季度,保利今年业绩增长3%,万科应该也不会下降。所以今年应该还是比去年增长,还是有茅台的80%,就是因为市场的偏见,所谓的担忧,二级市场的估值差了六七倍。对于估值我不论合理不合理,但是你扯万科业绩不行,这是无稽之谈。看看万科的自由现金流,报告期 万科A自由现金流
2016 年报 547.68
2017 年报 721.24
2018 年报 1064.65
2019 年报 571.61
2020 三季报 104.31
每年都是正的。很多人就是跟着市场的情绪走,股价跌了,公司就是不行。但是很多时候市场先生也会非常极端。
当我们买入股票的时候是买入这家公司的一部分股权,至少万科保利这个业绩,这个分红,我可以当作我买入了优秀的公司的一部分,这部分钱我不着急用的话,我愿意持有非常久。保利已经跌破净资产了啊,那么未来没有增长,现在清算都是有利可图的。万科保利的资产主要是存货也就是各种土地,还都在大城市,跟其他乱七八糟重资产要折价的那种完全不同,他们想要卖出项目分分钟的事情。
我来提一个保利的风险点吧,2017年保利拿了很多地(在此之前,要求央企资产负债率不得超过80%,保利无法拿地),这时候恰好是地价高的时候,正好是今年结算,今年保利要结算16年的1/4,17年的3/4;业绩预告显示保利的净利率有下降,但是仍在10%以上,净利润保持增长,这一切都符合预期,显示没有问题,但是我们不知道保利结转的时候是不是做了调价,结算了不少18年甚至以后的高利润的土地,但是17年的高价地没有结算,这个需要一块地一块地的去核对,看看17年的高价地有没有消化完全,如果消化完了,保利问题就不大。万科则没有这个问题,万科一直不囤地,不拿高价地,更加的稳健,更加的优秀,所以出于安全性的出发,更推荐万科,万科也比保利略贵。ps我保利仓位最多。
保利拿地情况,非常不线性
年度 拿地面积
2017 4520
2018 3116
2019 2680
2021-02-01 15:51 0 条评论
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pppppp - +---++--+-+++++++++++

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不服就买呗。
后果自负呗。
2021-02-01 16:29 0 条评论
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yangyiking

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多说无益,实战验证,年底再来看对错!
2021-02-01 17:09 0 条评论
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shuiying - 水影

赞同来自: m飞m

现在主要一、二级城市房地产预售资金都要建专户监管,并且根据工程进度由监管帐户拨款支付,在项目竣工验收备案前,监管帐户中的资金只能用于当前项目的支付,如违规的连同监管银行一起处罚。所以,房地产公司报表上有很多货币资金,但项目售房预收款的使用权是受限的,如:上市公司的财报上货币资金有100亿,也许当前时点可以自由支配的只有50亿。
2021-02-01 17:15 1 条评论
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zhangguanbo

赞同来自:

大佬,提问一个具体的问题,希望不吝赐教。您在文章第三部分提到了两家地产公司的“储备建筑面积”“可售年限”,这两个数据是在上市公司哪类报告中提及呢?我没有找到。另外“权益的净利润”是不是应该是储备面积对应净利润/可售年限吧?那对应的“权益净利润”分别应为:706.66和503.34吧?
2021-02-02 09:32 2 条评论
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yangyiking

赞同来自:

@xyz_jia,昨天围绕地产股发生了一次辩论,一位朋友很轻蔑的叫我去看看雪球上关于ROIC科普文,里面对地产股的分析是:
地产公司如果光看ROE,问题就出来了:因为地产项目都会用银行借款、债券融资与权益融资,计算出来的EPS及ROE的差异可能会极大。按现在的PE估值法,是很荒谬的,不同的融资方式代表不同的风险水平,高EPS完全可能是以更高的风险水平为代价的。所以有的公司虽然ROE很高,但这是建立在高杠杆、高风险的前提下(所以我们看到地产银行为什么纷纷破净,他们的ROIC其实并不高)

作者:价值at风险
链接:https://xueqiu.com/9769652619/33193070
来源:雪球
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。
———————————————————————————————————————我我财务知识很有限,请教你怎么看?
2021-02-02 09:39修改 0 条评论
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eddesummer

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感谢楼主的分析,都对。目前市场的估值逻辑下,由于房地产发展模式发生转变,转向高周转的一个结果是净利润率降低,靠多做业务来提高营收和收益率。因此需要仔细观察contracted sales的增长是否符合预期。由于地产行业的营收确认方式,3年内的利润其实大部分可以预计,因此也早已price in. 头部肯定是基本面没问题的,而且还存在行业整合的可能性。只是市场在re-rating阶段,以前看屯了多少地,这些地的地理位置是否在市中心等。现在变了,在未来业绩还没确定性时主流机构都会降低头寸。未来也许他们会回来为楼主抬轿。
2021-02-02 12:16 0 条评论
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mudan

赞同来自: 你快乐吗



看看融创,只能说声厉害。
2021-02-03 08:35 2 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自: billyqwer laplace buhao

对保利一些高价项目的分析



保利地产拿了不少高价地,这里我按照项目投资单价来计算(项目的计划投资金额/可售容积率面积),这个应该就是保利的销售成本了。其中标记黄色的部分是17年拿的地,很多17年的项目已经结束了,到今天还没有卖完本身也能说明一些问题了,肯定是烫手山芋,我用项目进度(累计签约面积/可售容积率)来排序,有三块地17年拿的,到现在都没有拿出来卖,一块上海,一块南京,一块杭州。其中最大的是保利的世博项目,这个项目目前挣钱应该是很难了,项目投资有百亿之多,可售部分的成本接近16万一平方,尽管前滩目前能够卖到这个价格,但是政府也不一定会批;“南京上坊天云路以南项目:,南京这个项目可售太少,可能会亏损,即便不亏损也会占用大量资金;表格中标记红色字体的我认为风险较大,我只熟悉上海楼市,其他城市杭州,南京,广州,北京,天津都不熟悉,只是凭感觉可能这几块地卖不到这个价格。上海保利颂肯定是亏钱的,地价5万多,现在6万多卖,剩下别墅8万多,现在卖不出去肯定亏钱了,周末有空去实地考察一下。保利对于存货没有计提跌价准备,万科反而计提了一些存货跌价准备,从这方面来看我认为万科更加稳健,我对于万科保利的判断,他们的未来可能就是美的和格力的走势复制,我现在万科保利各占一半,保利还略多,后面应该会找机会换成万科,我买保利是贪便宜,但是现在我要努力改正贪便宜的习惯。对于后来上车的人也更加建议万科。这一轮我是清仓可转债 ——江苏银行 —— 保利地产 ——万科,不断的转过来的,一直拿着江苏银行反而不亏钱,后来觉得保利好就换了保利,现在觉得万科更好一点,万科是那种可以拿个好多年的标的。
2021-02-05 10:58修改 3 条评论
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hzjinjian - 好爸爸

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保利的项目几户都是1-2线城市,限价最严格~几乎都没啥钱赚,这点怎么破?我想这也是部分资金猛烈抛售保利的原因之一吧?
2021-02-05 11:49 0 条评论
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0Aries0 - 反身性为盾,黑天鹅为矛

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”简单的挖个坑就开始卖房子“,应该是100米高层投资达1/3具备申请预售许可在条件

万科是信仰,逢低介入,其他不考虑
2021-02-05 11:59 0 条评论
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yanglee789

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加仓万科
2021-02-05 12:33 0 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自: ryanxzqn laplace

补充一下两家公司的ROIC,即投入资本的回报率,这个指标要求把债务也计入分母,因为借来的钱也是公司的营运资金,这个指标更能考察公司运营资金的能力,一般来说ROIC超过WACC即可,两家公司的WACC我认为大约可以设定为6%-7%,结论是两家公司都经受住了考验 ,保利Q3的净利润只占全年的一半,所以2020年保利的roic肯定能到8%,当然了,更加进一步证明了万科的优秀。
2021-02-05 17:42修改 0 条评论
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laplace - 做对的事情,然后把事情做对

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楼主好,请问ROIC的公式是什么,净利润/净资产和负债么?可是这个不就是总资产收益率了嘛。
2021-02-05 18:41 2 条评论
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mudan

赞同来自: midingxian

来给楼主说声恭喜,接着涨~~
2021-02-25 11:37 0 条评论
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8086cpu

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保利万科我也持有,楼主厉害
2021-02-25 12:45 0 条评论
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梦想发财 - 钱多就是好

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房地产是最大的内循环
对经济的拉动极大
基本不依赖外部环境
最重要的是有很大的真实需求
最后,中国国土广大,盖房子没有瓶颈
2021-02-25 12:59 0 条评论
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lmsg

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你算算华夏幸福还有多少利润
2021-02-25 14:10 0 条评论
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Ayrton

赞同来自: freetstar89 来学习 qiaomu

节前看了lz的帖子,春节期间一直在研究地产,节后第一天清仓,满仓万科A。。。。。。
2021-02-25 15:17 0 条评论
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jeffrey810 - 搬米粒

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房地产基本1日游,连2日游都很难。
2021-02-25 16:17 0 条评论
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天地玄黄宇宙洪 - 低风险投资A

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楼主能分析一下首开么?
2021-02-25 16:17 2 条评论
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求知者3313

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预测一下,地产从此来90个涨停,反正机构随便怎么预测都是可以的,那我们也可以预测
2021-02-25 16:52 0 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

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今天的大涨倒是意料之外,没想到以这么猛烈的方式启动,不知道是不是一日游,我还是更喜欢安安静静的上涨,这样也容易拿的住;事情的催化条件是董承非的内部交流纪要和集中供地政策的出台,集中供地就是一个城市一年只能发布三次供地公告,集中大量出让土地,这个非常利好大的头部开发商,资金实力雄厚可以多块地同时拿下,小开发商就比较难受了。核心还是地产行业的低估,以及行业的极度悲观。类似保利这种居然给了破产的估值,万科现在不到四百亿的估值,对应超过500亿的净利润,市场也一再证明万科管理团队的优秀,那么在6000亿市值之前,万科还是便宜的,六千亿市值估值也只能是合理的水平,所以50元以前,安心拿着就好。今天万科封住板,保利没有封住,也证明了市场更加认可万科,所以我也更加看好万科一点。
2021-02-25 17:35 1 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

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再次更新一下万科和保利的情况:
1、万科发布了年报和一季度报告,年报发布之后净利润增速只有个位数跌了一波,市场预期是两位数增长;一季报发布之后,净利润不及预期,营收增长30%,净利润增速只有3%;股票价格又跌了一点;当前价格28块,我又加仓了一些,大约从2万股加仓到了3.2万股,后续暂时也不敢加仓了,单一股票仓位有点重了,万科确实过去过于保守,现在的储备土地只有4700万平方米,不够两年卖的,也就一年多的事。后面集中供地,地产行业加速洗牌,不知道万科会不会加大拿地和并购。在强调一下投资万科的理由吧,市场的担心是地价高,房价限价导致地产毛利率受到到挤压,地产行业利润会下降。我的观点是,对于产业趋势,我们这种小散压根没有能力判断,行业大佬也判读不出来,当前就是万科便宜,股息率5%,公司经营稳健,过往团队表现优秀,这就构成我买入的最大理由了。万科不喜欢高利息资本化,还计提存货减值,报表可信度高,不然我也不敢砸这么多仓位。
2、保利地产我也加仓了一些,大概从5万股加仓到了6万股的水平,保利仍然便宜,年报里面没有看出来更大的问题,保利的年度报表土地那一栏,竣工面积和结算面积对不上,两者差异有5000万平方,但是合同负责金额只有2000万平方左右,公司在互动中解释就是统计口径差异,给我分析高价地带来了一些困难。但是公司的净利润还不错,土地储备还行,继续持有;
这俩公司现在的低估都是大家不看好行业的原因,公司质地我认为没有问题,大家选地产股就选择这两个吧,已经足够便宜了,其他小地产上真不好说会不会暴雷。
我的目标是保利4万股,万科2万股,长期拿着,多出来的部分属于超跌打算做个小波段。还是有点管不住自己的手
2021-04-25 11:21 4 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自: TuesFool 泡霖 学无止境180 趋势交易者

此刻买入万科保利,我在坚持什么,我最大的依据是什么?
在我看来市场挣钱的主要是三类人:
第一:能够非常深入的研究企业,对行业有着深刻的认知,并且能够看到这个行业未来几年发展趋势的人,集思录里面阿基米德就属于此类,看过他的帖子肯定会被他的基本面功底所折服,这种人不挣钱才让人奇怪;
第二:对市场有着深刻认知的人,能够理解市场的偏好,为什么有的公司可以给到100,200倍pe,而有的公司只能给30PE,拥抱泡沫,跟随趋势,就是现在说的抱团,操起起来如同用兵,其疾如风,其徐如林,不动如山,(通俗的说就是仓位上的快,跑的更快),雪球上的梁宏就是此类,乐视网崩了,人家在乐视网上也是盈利的;
第三:就是超短流派,靠打涨停板,疯狂短线交易来挣钱,集思录上的吾大应该是这种;
而我上面这三种都不是,或者说上面的这三种能力都不具备,我只有一些金融常识(CFA),懂得高估与低估,能够做到的就是结呆寨,打硬仗。买入低估的股票,等待风来,等待市场情绪的反转,估值的修复,我无法把握什么时候风回来,只能等待。买入低估最大的风险就是只看PE,认为PE低就是低估,这个就特别容易掉坑里面。我之前推过江苏银行,为什么是江苏银行而不是内蒙古银行,甘肃银行,因为江苏银行的坏账肯定比较真实,80%的贷款在省内,90%在长三角,肯定比西北那里的资产质量好。我们可以买入万科保利,肯定不能买入华夏幸福和泰禾。只要不掉入估值陷阱里面,我们买入万科保利肯定可以挣钱,时间的关系而已。
2021-04-27 14:57 3 条评论
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jangjang - no patience,no golds

赞同来自: 陈依

管你这么多,直接给你打到2PE,一点脾气都没有
2021-04-27 15:09 0 条评论
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hzjinjian - 好爸爸

赞同来自: TuesFool

融创3PE,他开发的产品优质,有溢价,不错的公司市值就1千亿。
2021-04-27 15:11 0 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自: 马广林 火锅008 mosasion leavening 北方的空地 TuesFool buhao xiadulu 人肉复读机更多 »

最后一次加仓万科保利,当前持仓为 万科 4万股,保利6.4万股,后续无论如何下跌也不加仓了。
计划万科的持仓为2万股,保利为 4万股,目前超出计划持仓较多,该部分全部用融资资金买入,融资买入大约有90万。越跌越买,但是后面不会再买了,一根筋的埋下去,容易翻车。
我坚信万科保利没有基本面风险,即公司质地没有问题,此次下跌仅仅是因为市场的偏见造成的,不知道他们什么时候上涨,我希望自己可以等到那一天。
如果万科保利反弹之后,我也会考虑卖出融资的仓位。
很少晒仓位,这次晒个仓位,因为三个账户,我只晒一个账户好了,免得被人说是忽悠。

2021-05-10 11:21 3 条评论
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家有乖饱

赞同来自: TuesFool

地产是不可持续的行业,人就那么多,房子不可能无限盖下去。部分地产商杠杆过高,完蛋是迟早的事。
2021-05-10 11:30 0 条评论
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billyqwer

赞同来自: TuesFool

不可持续才好啊,以现值清算,买就赚了
2021-05-10 12:06 0 条评论
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家有乖饱

赞同来自: liubrother 乐小乐

你以为地产企业的资产,是优质的前景良好的土地。而其实是四五线城市卖不掉的车位和远郊的鬼城。这还是好的,还有虚增资产的大招,比如我可以投资汽车,让它上市,做几个ppt市值拉到几千亿。我就多了几千亿的资产。负债率就降下来了。清算变现?你找谁接盘这些破玩意?
2021-05-10 19:11修改 0 条评论
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家有乖饱

赞同来自: liubrother

那些市净率0.2的房企,资产都是假资产,负债是真负债,真要清算根本资不抵债。
2021-05-10 19:06 0 条评论
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billyqwer

赞同来自: 华zxh

楼主帖子里列的很清楚的两家,万科和保利,有人硬说是都在五线城市,那我也没话说,投资中最重要的是,自己不要骗自己
2021-05-10 22:54 0 条评论
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家有乖饱

赞同来自:

万科保利垃圾资产也不少,善意的提醒一下而已。不多说了,你懂得多,你开心就好。
2021-05-11 08:30 0 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自: 知足常乐刘 火锅008 buhao 好奇心135 学无止境180 secrets_bj更多 »

不知道现在坚守万科的弟兄们还好吗?我是一股没有卖出,并且加仓了不少,计划万科持仓2万股,保利4万股,当前万科持仓超过6万股,保利持仓超过7万股;成本仍然比较高,大概万科29,保利15的水平,因为我总是加仓太快了(当然已经融资70万)。我不清楚为什么现在这个价位仍然有人卖出万科,现在万科只有2700亿市值了啊。很多人说房地产未来受政策打压,但是房地产没有一天不被打压,一直都在打压中成长的,另外房地产作为国家的支柱产业的格局不会改变,也无法改变,整个产业链占GPD的25%,我认为政府从来没有要单纯的打压房地产行业,政府的意思就是要防止风险,防止房价暴涨暴跌,说不上单纯打压。最近恒大破产危机,这种危机对于头部的地产商是利好,正好大鱼吃小鱼,减少竞争。还有拿滨江1%的净利润说事情,第一那是滨江,不是万科,不同开发商融资成本不同,低的4%,高得10%,这中间同样的地价和售价,利润也会不同。第二万科也没去凑热闹去拿杭州的地块。万科有全国性 的地块,一个地方利润少,另外的地方利润会多点。我认为万科的未来的盈利没有问题,他的ROE仍然可以保持,现在的的地产至少相当于几年前的家电行业和煤炭行业,会走出来美的集团和中国神华这样的公司 。也许未来万科挣梦想与估值的钱没有机会了,但是实打实业绩增长的钱,我认为当前价格有翻倍的机会,三年时间吧。
附上一张根据ROE计算的未来的万科的盈利,巴菲特曾经详细解释过留存收益的作用,万科roe20%,100块钱可以挣20块,分红6块,留存收益14块,第二年的权益就是114了,保持20%的roe不变,收益变为22.4了,所以只要reo保持,留存收益足以维持两位数的增速。我这里按照前5年roe不变,后面roe每年下降一个点来测算,这里万科的安全边际足够。



万科短期止跌不知道在哪里,我认为万科不会跌破20,不然我也不会在25大幅度加仓。短期股价上涨是没戏了,最近的股价支撑可能就是中报了,很多人看到一季度报告万科毛利率大幅度下跌就认为万科不行了,这个是非常草率的,地产公司一季度只占很少的比例,等二季报出来,这种观点应该可以打消了。

还有最近很多人拿万科和平安对比,我觉得这两个除了同时在下跌之外应该没有什么可比性。林奇好像说过,如果你喜欢这家公司的产品,你可以投资这家公司,万科的产品我想大部人都可以接受,或者会优先选择。平安的人寿保险和理财保险不知道有多少人喜欢,大家喜爱平安的保险产品吗?大家会自己去买并且不断推荐给身边的人去买吗。至少我不是这样,所以我只买万科,不买平安
2021-06-21 15:08 5 条评论
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自由奔跑

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不知道有没有人 因为这种帖子早早的加仓了。只有市场永远是对的。
2021-06-21 15:28 0 条评论
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secrets_bj - 股不神

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看着1.25的分红,现在24+的价格,快忍不住了。。。
2021-06-21 15:31 0 条评论

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