地产股的前瞻估值,真有效吗?

每个月我都会对A股的主要地产公司进行前瞻估值,这个方法的基础,是用今年的卖房预售额来映射两年后的财报营收。

卖房是预售制,但根据会计要求,哪怕收到手的房款,公司也不能记为当期营业收入,只能暂时记在资产负债表中。

交房之后,这部分销售额才能转计入利润表,体现在营收上。所以房企的报表PE是一个滞后的数据。

因为天朝卖房的预售基本都能拿到尾款,前瞻统计是比较符合会计方法的。

但为了更加确定,我们还可以用历史数据来进一步验证逻辑。

今天的文章,就是这个问题的实证。

由于不同地产企业、不同楼盘开发项目的周转速度不同,延迟结算时间的精确计算是很难的。根据大致的经验,我们用2年来作为作为延迟结算周期,并观察营收是否真能和预售对应。

这个实证分析的样本包括9只A股房企、5只港股房企在内,共14个样本。

由于克尔瑞的权益销售从2016开始公布,因此取2016、2017两年的数据进行回溯,如下表:

其中A股的营收数据,取并表的营业总收入。港股的营收数据,还包括报表中“其它收入”的利息收入和业务合并收益部分。

从表彰可以看出,T+2营收/T权益销售,个股最大误差约30%,但13只股票平均误差只有4-14%。

追溯误差来源,我觉得可能有这么几点:

1、实际结算周期并不是2年,各家房企有差异,周转比较快的项目甚至可能少于1年。

2、虽然表中的房企基本都是纯房企,也就是房地产开发业务大于90%,但还有少量非地产开发业务形成了干扰。

3、并表中的营收,还包括一些非权益,和权益销售不完全能对应。

总的来说,这个实证研究还是证实了前瞻估值的合理性。通过权益销售来毛估估2年以后的营业收入,方法靠谱,误差不大,确实是一种有效的前瞻计算方法。

通过前瞻估值,我们能够比只看财报的投资者,提前两年行动。

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发表时间 2021-01-06 16:42     最后修改时间 2021-01-06 16:52

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