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去年有个同事突然辞职，说是近年来铝模市场火爆，而他刚好有个朋友找他去铝模厂做副总，专门对接房企销售铝模，冲着这巨额年薪以及铝模的广阔市场，他放弃了自己多年的地产经验跑去了这家铝模厂。
前两天又听说了他的消息，他说最近找不到工作。原来今年由于疫情影响，铝模厂经营惨淡，他只好离开了这家铝模厂，又回到了地产行业。然而在这将近1年的时间里，他辗转2个地产公司，最后这个已经不是全国百强房企，而且最近在裁员，他只能离开寻找下家。由于他期间铝模厂的经历，以及频繁的跳槽经历，导致很多房企都对他关起了大门。
在工作上我们常常面临诱惑，投资上亦如此，能几十年如一日坚守一份工作岗位，或坚守一种投资信念都是非常难能可贵的。
年度关键词——坚守。
精神上已麻木，割肉是不可能的，到这个地步唯有股息是唯一的安慰。时代中国控股接近10%的股息，几乎没有割肉的可能。
其实今年在操作上并无失误之处，只是内房实在跌得太多，让人心态上有所崩溃。要说有什么经验教训，其一还是港股的问题，如果不进入港股市场，就不会接二连三跌到怀疑人生，总结来说就是慎入港股市场；其二在选股上重视核心竞争力（护城河）与自由现金流，尽量避免高负债企业。
在投资上摸爬滚打六年有余，尝试过无数种投资策略，最后化繁为简就是坚守那么几个信念：
①买股票就是买公司；
②买公司，就是买公司未来自由现金流折现；
③以合理价格买入好公司，远胜过以低估的价格买入平庸的公司，但即使再优秀的公司，也不可支付过高的溢价。
曾国藩总共考了七次科举才考中秀才，可以看出他并不是一个天赋型选手，智商稀松平常，完全是靠后期的勤奋、个人的拼搏而取得的成就。曾国藩给“笨人”树立了一个典范：
第一， 笨拙的人没有智力资本，因此比别人更虚心，更肯付出；
第二， 笨拙的人从小接受挫折教育多，总是失败，因此“逆商”也就是逆境商数比较高，抗打击能力特别强；
第三， 笨拙的人不懂取巧，不走捷径，遇到问题只知硬钻过去，因此做事不留死角。
曾国藩年轻的时候，也是一个自我控制力极差的人，于是他开始每日在日记中反省自己，纠正自己的行为，立志“学做圣人”。
不管是做人、做事，或者是做官（管理）上，曾国藩通过自己的不懈努力，都达到了最为极致的状态。所以不管是笨人、懒人，亦或是败者、穷者，当我们生活或工作不如意的时候，都可以读读曾国藩，我相信必有启发。
原因有很多，比如公司要求每月至少跑步30km，跑步不是剧烈运动不至于受伤，跑步不受场地限制到处都可以跑，所以慢慢地也就爱上了跑步。
今年跑步420km，圆满完成年度目标。唯一的遗憾在于体重仍然没有变化，保持在77公斤应该有2年多了。
新的一年，跑步目标稍微抬高一点至450km，同时每月增加1次10km长距离跑步，争取在体重上能减少几斤，目标仍然是减重10斤。
我想逆势而行，减了白酒加仓地产。这种念头产生了很多次，好在都没有执行，然后回到头来看发现——白酒又新高了，地产又新低了。
基于这变态的市场，对于白酒股的操作，唯有继续持有，继续享受泡沫，希望2021年白酒股的走势平稳就好。其中古井贡A今年翻倍有余，而古井贡B涨幅仅为一半，目前折价67%左右，故“好赛道高成长高折价”的古井贡B是当前仍想介入白酒股的投资者的首选。
“三傻”之一的中国平安，持有时间接近3年，长期以来走势不温不火，但因为保险牌照的稀缺性，我仍然认为保险股是好赛道，而中国平安是保险股里面最优秀的，所以我始终认为中国平安是“好赛道低估值高成长”的典范，值得长期持有。
疫情影响叠加政府强调控，导致股民对地产股的悲观情绪达到极致。其中第一重仓时代中国控股，全年下跌25.36%；半路杀进去的中国金茂，全年下跌38.23%，是我入市6年有余以来承受的最大跌幅。
身处地产行业，也深深感受到了这个行业的不易，政府的强调控会使得这个行业集中度越来越高，但硬要说地产没有未来我是万万不能同意的。小地产或者说家里没“矿”的房企确实没有未来，但时代中国控股、中国金茂是家里有“矿”的，时代每年都有旧改项目逐渐转化出来，金茂每年都可以获取几个大型城市运营综合体项目，这就是时代与金茂的护城河，也是公司未来能持续稳健增长的保证。所以2021年我会继续坚守“好公司低估值高成长”的时代中国控股与中国金茂。
2021年，继续坚守“三傻”。
前两天又听说了他的消息，他说最近找不到工作。原来今年由于疫情影响，铝模厂经营惨淡，他只好离开了这家铝模厂，又回到了地产行业。然而在这将近1年的时间里，他辗转2个地产公司，最后这个已经不是全国百强房企，而且最近在裁员，他只能离开寻找下家。由于他期间铝模厂的经历，以及频繁的跳槽经历，导致很多房企都对他关起了大门。
在工作上我们常常面临诱惑，投资上亦如此，能几十年如一日坚守一份工作岗位，或坚守一种投资信念都是非常难能可贵的。
年度关键词——坚守。
01 ▎投资
今年是最具考验的一年，别人的股涨上天，自己的股不跟涨也就算了，还大跌30%，而且是第一重仓，这种痛苦的滋味，只有持有内房的人才知道，坚守内房的这一年是多么不容易。精神上已麻木，割肉是不可能的，到这个地步唯有股息是唯一的安慰。时代中国控股接近10%的股息，几乎没有割肉的可能。
其实今年在操作上并无失误之处，只是内房实在跌得太多，让人心态上有所崩溃。要说有什么经验教训，其一还是港股的问题，如果不进入港股市场，就不会接二连三跌到怀疑人生，总结来说就是慎入港股市场；其二在选股上重视核心竞争力（护城河）与自由现金流，尽量避免高负债企业。
在投资上摸爬滚打六年有余，尝试过无数种投资策略，最后化繁为简就是坚守那么几个信念：
①买股票就是买公司；
②买公司，就是买公司未来自由现金流折现；
③以合理价格买入好公司，远胜过以低估的价格买入平庸的公司，但即使再优秀的公司，也不可支付过高的溢价。
02 ▎阅读
今年读的书集中在上半年，主要以投资、历史、传记类为主，对我影响比较大的是张宏杰的《曾国藩传》，或者说是曾国藩这个人。曾国藩总共考了七次科举才考中秀才，可以看出他并不是一个天赋型选手，智商稀松平常，完全是靠后期的勤奋、个人的拼搏而取得的成就。曾国藩给“笨人”树立了一个典范：
第一， 笨拙的人没有智力资本，因此比别人更虚心，更肯付出；
第二， 笨拙的人从小接受挫折教育多，总是失败，因此“逆商”也就是逆境商数比较高，抗打击能力特别强；
第三， 笨拙的人不懂取巧，不走捷径，遇到问题只知硬钻过去，因此做事不留死角。
曾国藩年轻的时候，也是一个自我控制力极差的人，于是他开始每日在日记中反省自己，纠正自己的行为，立志“学做圣人”。
不管是做人、做事，或者是做官（管理）上，曾国藩通过自己的不懈努力，都达到了最为极致的状态。所以不管是笨人、懒人，亦或是败者、穷者，当我们生活或工作不如意的时候，都可以读读曾国藩，我相信必有启发。
03 ▎运动
上学时喜欢打篮球，去年经常跑去游泳，今年唯独只剩下跑步这项运动。原因有很多，比如公司要求每月至少跑步30km，跑步不是剧烈运动不至于受伤，跑步不受场地限制到处都可以跑，所以慢慢地也就爱上了跑步。
今年跑步420km，圆满完成年度目标。唯一的遗憾在于体重仍然没有变化，保持在77公斤应该有2年多了。
新的一年，跑步目标稍微抬高一点至450km，同时每月增加1次10km长距离跑步，争取在体重上能减少几斤，目标仍然是减重10斤。
04 ▎展望
2020年市场极度分化，白酒、科技、医药等好赛道的股票纷纷翻倍，赛道不行的“三傻”尤其是地产股的估值跌至谷底，基金公司的抱团使得这种“一九”分化更加严重，同时也让很多“三傻”投资者纷纷投奔好赛道股，但2021年怎么走我们根本无法预测。我想逆势而行，减了白酒加仓地产。这种念头产生了很多次，好在都没有执行，然后回到头来看发现——白酒又新高了，地产又新低了。
基于这变态的市场，对于白酒股的操作，唯有继续持有，继续享受泡沫，希望2021年白酒股的走势平稳就好。其中古井贡A今年翻倍有余，而古井贡B涨幅仅为一半，目前折价67%左右，故“好赛道高成长高折价”的古井贡B是当前仍想介入白酒股的投资者的首选。
“三傻”之一的中国平安，持有时间接近3年，长期以来走势不温不火，但因为保险牌照的稀缺性，我仍然认为保险股是好赛道，而中国平安是保险股里面最优秀的，所以我始终认为中国平安是“好赛道低估值高成长”的典范，值得长期持有。
疫情影响叠加政府强调控，导致股民对地产股的悲观情绪达到极致。其中第一重仓时代中国控股，全年下跌25.36%；半路杀进去的中国金茂，全年下跌38.23%，是我入市6年有余以来承受的最大跌幅。
身处地产行业，也深深感受到了这个行业的不易，政府的强调控会使得这个行业集中度越来越高，但硬要说地产没有未来我是万万不能同意的。小地产或者说家里没“矿”的房企确实没有未来，但时代中国控股、中国金茂是家里有“矿”的，时代每年都有旧改项目逐渐转化出来，金茂每年都可以获取几个大型城市运营综合体项目，这就是时代与金茂的护城河，也是公司未来能持续稳健增长的保证。所以2021年我会继续坚守“好公司低估值高成长”的时代中国控股与中国金茂。
2021年，继续坚守“三傻”。
2
本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
2.24%/-23.6%/123%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：加仓希望教育，减仓青鸟消防
今天广东省第一家吾悦广场（肇庆四会）开业，也是离我最近的一家吾悦广场，年前定会抽时间去实地考察一番。不去实地考察一番，仅看新城的走势，还以为吾悦广场都倒闭了呢！
最近的地产，从zc端、销售端等各方面都处于反转阶段，但新城仍然不止跌，已经连续跌了六周，压力很大，信心逐渐减弱，稍微一反弹就想减仓。我必须去吾悦找找信心才行，第一次就献给四会吾悦广场。
今年就剩最后一周，收益率也就这样，不抱任何希望了。年底的重点工作是为布局2022年做好准备，目前持有的标的都是低估值高成长的潜力股，只要业绩持续增长，不信它不涨。
2.24%/-23.6%/123%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：加仓希望教育，减仓青鸟消防
今天广东省第一家吾悦广场（肇庆四会）开业，也是离我最近的一家吾悦广场，年前定会抽时间去实地考察一番。不去实地考察一番，仅看新城的走势，还以为吾悦广场都倒闭了呢！
最近的地产，从zc端、销售端等各方面都处于反转阶段，但新城仍然不止跌，已经连续跌了六周，压力很大，信心逐渐减弱，稍微一反弹就想减仓。我必须去吾悦找找信心才行，第一次就献给四会吾悦广场。
今年就剩最后一周，收益率也就这样，不抱任何希望了。年底的重点工作是为布局2022年做好准备，目前持有的标的都是低估值高成长的潜力股，只要业绩持续增长，不信它不涨。
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
0.4%/-18.9%/119%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：加仓青鸟消防
周末在大湾汇分享绿城管理的近况，核心观点如下。
拓展业务跟踪
1、在行业下行期商业代建体现出逆周期属性，第3季度外拓强劲；
绿城管理今年第3季度商业代建外拓强劲，合约面积与代建费同比增长超过90%，而恰好第3季度是今年销售最差的3个月，我觉得这并不是偶然。这说明在市场下行期有利于代建外拓，充分体现了代建的逆周期属性。
上面是外拓数据体现出来的逆周期属性，另外就是从土拍市场的结果来看，央企、国企以及地方城投公司成为土地出让的承接者，但事实上地方国企与地方城投公司是没有这么高的效率与质量，没有能力开发出好的产品，需求端呼唤绿城管理这样优质、专业、合规的服务商。
从绿城管理公布的数据来看，在当期在建面积中，超过40%的比例为国有企业委托方。
结论：不管从定性或定量来看，商业代建的前景都不会差。
政府代建前景
1、在共同富裕的大背景下，保障性住房等政府代建需求井喷；
今年在高层会议上提及【共同富裕】非常频繁，共同富裕肯定需要房地产市场稳健发展，需要解决大部分人的住房问题，那么必然要推动保障性住房建设。今年8月，住房和城乡建设部表示，中国已建成世界上最大的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套。“十四五期间”，还将以发展保障性租赁住房为重点。
绿城管理从2005年开始介入政府代建，历经17年发展，已形成一套完备的依托知名房企代建，提升安置保障房品质的政府代建“浙江样板”。由绿城管理代建的安置房比周边的商品房质量还更好，二手房价格有较多的溢价，多个安置房代建项目被多家媒体报道。尤其是在浙江，很多安置房业主主动点名要求由绿城进行安置房代建。
目前绿城管理政府代建累计项目已达220个，合约总建筑面积超过3600万㎡，累计交付面积超过2600万㎡，已成为中国最大的保障房建设服务商。
除了保障性住房建设，绿城管理还积极参与城市更新、老旧房改造、学校等政府代建项目，这些项目也为当地政府解决了很多难题，同时也符合绿城管理的战略发展需求。保障性住房、城市更新、老旧房改造等政府代建的需求是永续存在的，比商业代建的逻辑更加长远。
绿管赔率分析
1、通过绿城管理在手项目进行净利润测算。
2019年至今（到第3季度）合计拓展建面5138万㎡，3年合计新拓代建费153.9亿，平均收费300元/㎡。目前待建面积3774万㎡，预估代建费共113.2亿；在建面积4370万㎡，在建剩余代建费按150元/㎡测算，预估在建剩余代建费65.6亿。目前在手项目毛估估还可以计取179亿代建费，可以产生44.7亿净利润（按25%计取），这44.7亿将在未来3-4年逐步释放。（假设1个项目开发周期平均3-4年）
2、对绿城管理未来3业绩进行预测。
绿城管理仅当前在手项目在未来3-4年就可释放44.7亿，而实际上绿城管理的外拓合约仍然在疯狂增长，故预计未来3年绿城管理可以实现35%以上的复合增长率。除此之外，绿城管理净利润的65%都将用来分红，如股价不涨，则股息率很快就会超过10%。
3、在当前市场环境下代建企业的确定性明显增加。
①原来担心代建的高利润率将吸引头部房企加入代建行业造成激烈竞争，目前来看这个担心是完全多余的。在当前市场环境下，裁员才是主旋律，重新组织、培养人员，投入资金组建代建团队，都将变得更加困难。这对绿城管理来说无疑减少了许多竞争对手，可以趁机进一步提高市场占有率。
②CEO李军——受市场宏观调控影响，尤其是在推动共同富裕的大背景和当前房产下行的发展趋势下，政府部门、国企、央企和地方城投公司越发成为市场主体，需求端呼唤绿城管理这样优质、专业、合规的服务商，在过往业务和资源基础上，客户结构的积极调整及转变，将为公司带来新一轮增长。
对于行业未来整体的发展空间，李军在答投资者问时表示，行业整体赛道长且纵深空间广阔。根据政策要求，城市规划用地中住宅用地仅占30%左右，其他70%左右为工业、产业园区、公共建筑和市政配套，未来代建企业要更加积极入局产城融合、城市更新和公建设施配套领域，这将是代建的“星辰大海”。
0.4%/-18.9%/119%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：加仓青鸟消防
周末在大湾汇分享绿城管理的近况，核心观点如下。
拓展业务跟踪
1、在行业下行期商业代建体现出逆周期属性，第3季度外拓强劲；
绿城管理今年第3季度商业代建外拓强劲，合约面积与代建费同比增长超过90%，而恰好第3季度是今年销售最差的3个月，我觉得这并不是偶然。这说明在市场下行期有利于代建外拓，充分体现了代建的逆周期属性。
上面是外拓数据体现出来的逆周期属性，另外就是从土拍市场的结果来看，央企、国企以及地方城投公司成为土地出让的承接者，但事实上地方国企与地方城投公司是没有这么高的效率与质量，没有能力开发出好的产品，需求端呼唤绿城管理这样优质、专业、合规的服务商。
从绿城管理公布的数据来看，在当期在建面积中，超过40%的比例为国有企业委托方。
结论：不管从定性或定量来看，商业代建的前景都不会差。
政府代建前景
1、在共同富裕的大背景下，保障性住房等政府代建需求井喷；
今年在高层会议上提及【共同富裕】非常频繁，共同富裕肯定需要房地产市场稳健发展，需要解决大部分人的住房问题，那么必然要推动保障性住房建设。今年8月，住房和城乡建设部表示，中国已建成世界上最大的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套。“十四五期间”，还将以发展保障性租赁住房为重点。
绿城管理从2005年开始介入政府代建，历经17年发展，已形成一套完备的依托知名房企代建，提升安置保障房品质的政府代建“浙江样板”。由绿城管理代建的安置房比周边的商品房质量还更好，二手房价格有较多的溢价，多个安置房代建项目被多家媒体报道。尤其是在浙江，很多安置房业主主动点名要求由绿城进行安置房代建。
目前绿城管理政府代建累计项目已达220个，合约总建筑面积超过3600万㎡，累计交付面积超过2600万㎡，已成为中国最大的保障房建设服务商。
除了保障性住房建设，绿城管理还积极参与城市更新、老旧房改造、学校等政府代建项目，这些项目也为当地政府解决了很多难题，同时也符合绿城管理的战略发展需求。保障性住房、城市更新、老旧房改造等政府代建的需求是永续存在的，比商业代建的逻辑更加长远。
绿管赔率分析
1、通过绿城管理在手项目进行净利润测算。
2019年至今（到第3季度）合计拓展建面5138万㎡，3年合计新拓代建费153.9亿，平均收费300元/㎡。目前待建面积3774万㎡，预估代建费共113.2亿；在建面积4370万㎡，在建剩余代建费按150元/㎡测算，预估在建剩余代建费65.6亿。目前在手项目毛估估还可以计取179亿代建费，可以产生44.7亿净利润（按25%计取），这44.7亿将在未来3-4年逐步释放。（假设1个项目开发周期平均3-4年）
2、对绿城管理未来3业绩进行预测。
绿城管理仅当前在手项目在未来3-4年就可释放44.7亿，而实际上绿城管理的外拓合约仍然在疯狂增长，故预计未来3年绿城管理可以实现35%以上的复合增长率。除此之外，绿城管理净利润的65%都将用来分红，如股价不涨，则股息率很快就会超过10%。
3、在当前市场环境下代建企业的确定性明显增加。
①原来担心代建的高利润率将吸引头部房企加入代建行业造成激烈竞争，目前来看这个担心是完全多余的。在当前市场环境下，裁员才是主旋律，重新组织、培养人员，投入资金组建代建团队，都将变得更加困难。这对绿城管理来说无疑减少了许多竞争对手，可以趁机进一步提高市场占有率。
②CEO李军——受市场宏观调控影响，尤其是在推动共同富裕的大背景和当前房产下行的发展趋势下，政府部门、国企、央企和地方城投公司越发成为市场主体，需求端呼唤绿城管理这样优质、专业、合规的服务商，在过往业务和资源基础上，客户结构的积极调整及转变，将为公司带来新一轮增长。
对于行业未来整体的发展空间，李军在答投资者问时表示，行业整体赛道长且纵深空间广阔。根据政策要求，城市规划用地中住宅用地仅占30%左右，其他70%左右为工业、产业园区、公共建筑和市政配套，未来代建企业要更加积极入局产城融合、城市更新和公建设施配套领域，这将是代建的“星辰大海”。
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
-4.5%/-19.2%/118.8%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：时代邻里换中国科培
-4.5%/-19.2%/118.8%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：时代邻里换中国科培
3
本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
2.52%/-15.4%/118%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：无
最近拿着物业股的投资者都比较惨，好不容易反弹一些，龙头碧桂园服务、融创服务又纷纷配股，再次把整个板块拉下来。有一些母公司其实还比较稳健的物业股也被拖累，比如反弹了40%的滨江服务又回到了20左右；时代邻里这个月仍然创下新低，从底部反弹也不过才10%左右。
滨江服务的信心很足，因为滨江集团仍然在杭州不间断拿地，母公司的安全性在民企当中数一数二，完全不用担心爆雷的风险，而时代邻里拿着就有点纠结了。
第一次买入时代邻里的价格是6.3，当时还没开通香港卡，但又急于介入物业股，在港股通里挑选出时代邻里、建业新生活，代替滨江服务的仓位。可以说当时下手比较匆忙，研究不够深入。在香港卡开通后，逐渐把滨江服务加到10%的仓位，而时代邻里却越看越不顺眼，性价比似乎不高，于是乎在6块左右割肉出局。
卖出之后，股价继续一路下跌，而老板在5块多疯狂增持，时代邻里再一次引起了我的注意，于是我在4块多又进场了。没想到时代邻里能从13块多跌到3块多，跌得只剩零头。
总体来说，时代邻里的特点就是没有特点！收并购不如碧桂园服务，品牌力不如滨江、绿城，母公司的安全性不如保利、中海这些央企，分红又不如滨江、建业。在几十家已上市的物业公司当中，只能说太普通、太没有特点了！
母公司之前的看点都在于旧改，但现如今旧改政策也是天天变，对民企十分不友好。母公司对外公布的160个旧改项目最终肯定要大打折扣，同时也已经很久没在公开市场拍地，预计明年母公司的销售额将大幅下降。未来预计每年只能给时代邻里提供约500万㎡的面积。对于时代邻里超过1个亿的合约面积，母公司能提供的面积实在是有限。
除此之外，时代邻里的母公司注水（即母公司与物业的关联交易）也比较严重，注水比例常年超过30%，而且最近刚签了一个协议，未来三年仍然会疯狂注水，预计未来三年的注水占比仍然会超过25%。
现在仍然拿着时代邻里的原因主要就是便宜。根据公司未来三年的业绩指引，在2023年仍然有望达到9亿净利润，即使仍然给予10倍PE的低估值，依然可以获得2年3倍的收益，收益率十分可观。
当然，以上目标达成的前提条件是——第一母公司不爆雷，可以平稳度过当下的困境；第二公司给的3年业绩指引能够如期完成。
时代邻里的缺点比较多，我对时代邻里信心不是太足，随时可能跑路。
2.52%/-15.4%/118%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：无
最近拿着物业股的投资者都比较惨，好不容易反弹一些，龙头碧桂园服务、融创服务又纷纷配股，再次把整个板块拉下来。有一些母公司其实还比较稳健的物业股也被拖累，比如反弹了40%的滨江服务又回到了20左右；时代邻里这个月仍然创下新低，从底部反弹也不过才10%左右。
滨江服务的信心很足，因为滨江集团仍然在杭州不间断拿地，母公司的安全性在民企当中数一数二，完全不用担心爆雷的风险，而时代邻里拿着就有点纠结了。
第一次买入时代邻里的价格是6.3，当时还没开通香港卡，但又急于介入物业股，在港股通里挑选出时代邻里、建业新生活，代替滨江服务的仓位。可以说当时下手比较匆忙，研究不够深入。在香港卡开通后，逐渐把滨江服务加到10%的仓位，而时代邻里却越看越不顺眼，性价比似乎不高，于是乎在6块左右割肉出局。
卖出之后，股价继续一路下跌，而老板在5块多疯狂增持，时代邻里再一次引起了我的注意，于是我在4块多又进场了。没想到时代邻里能从13块多跌到3块多，跌得只剩零头。
总体来说，时代邻里的特点就是没有特点！收并购不如碧桂园服务，品牌力不如滨江、绿城，母公司的安全性不如保利、中海这些央企，分红又不如滨江、建业。在几十家已上市的物业公司当中，只能说太普通、太没有特点了！
母公司之前的看点都在于旧改，但现如今旧改政策也是天天变，对民企十分不友好。母公司对外公布的160个旧改项目最终肯定要大打折扣，同时也已经很久没在公开市场拍地，预计明年母公司的销售额将大幅下降。未来预计每年只能给时代邻里提供约500万㎡的面积。对于时代邻里超过1个亿的合约面积，母公司能提供的面积实在是有限。
除此之外，时代邻里的母公司注水（即母公司与物业的关联交易）也比较严重，注水比例常年超过30%，而且最近刚签了一个协议，未来三年仍然会疯狂注水，预计未来三年的注水占比仍然会超过25%。
现在仍然拿着时代邻里的原因主要就是便宜。根据公司未来三年的业绩指引，在2023年仍然有望达到9亿净利润，即使仍然给予10倍PE的低估值，依然可以获得2年3倍的收益，收益率十分可观。
当然，以上目标达成的前提条件是——第一母公司不爆雷，可以平稳度过当下的困境；第二公司给的3年业绩指引能够如期完成。
时代邻里的缺点比较多，我对时代邻里信心不是太足，随时可能跑路。
0
本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
-1.76%/-17.5%/118.7%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：建仓宏川智慧、青鸟消防
今年以来，地产及相关产业链的仓位过重，一直拖累净值，也尝试着拓展自己的能力圈，但没想到又踩中K9的巨雷，高教股也被牵连导致一蹶不振。虽然有政策的原因，当然也有港股市场极弱的原因，总之就是吃了很多亏。
现在决定逐渐降低地产产业链的仓位，逐渐降低港股仓位，回归A股，挖掘A股的优秀企业。比如最近挖掘的宏川智慧与青鸟消防，不管从市场估值还是企业前景来看都还不错。
宏川智慧
1、主营业务
公司系一家创新型石化产品物流综合服务提供商，主要为境内外石化产品生产商、贸易商和终端用户提供仓储综合服务及其他相关服务。储罐综合服务即为依靠公司码头、管线、储罐、装车台为客户提供货物一体化服务，业务涉及装卸及仓储全过程。
2、商业模式
宏川的毛利率超过60%，净利率超过25%，现金流非常好，长期净现比大于2。由于客户基本上都是长期合约，且货物相当于质押给公司，因此应收账款较少。我们可以简单理解为坐地收租模式，商业模式还不错。
3、核心壁垒
宏川具有11个自建码头，此为资源壁垒。企业要获得岸线经营和码头建设的批准，需经过严格的审批且经历较长时间，属于稀缺资源。国家对石化仓储设施的投资建设审批管理等较为严格，未来行政审批也是日趋严格，此为资质壁垒。两大核心壁垒阻止了外来竞争。
4、成长曲线
石化仓储行业被严格监管，如果靠新建项目，那么从立项到投产一般需要7-8年时间，故宏川上市以来主要通过不断地收并购来保持不断增长。上市至今三年多，公司运营罐容共增加177.16万立方米，增幅206.9%，其中自建及扩建罐容47万立方米，占比26.5%，收购罐容89.96万立方米，占比50.78%，参股罐容40.2万立方米，占比22.69%，外延收购是增加罐容规模是主要方式。
5、唯一缺陷
石化仓储是重资产行业，新建、改建都需要投入重大资本与较长时间。最快捷的扩张模式是收并购，但需要不断融资。
青鸟消防
1、主营业务
青鸟消防聚焦于消防安全与物联网领域，立足于“一站式”消防安全系统产品的研发、生产和销售。未来三年，公司将逐渐构建形成“3+2”业务框架（即，以通用消防报警（含海外）、应急照明与智能疏散、工业消防为核心的“三驾马车”，及以智慧消防、家用消防为核心的“两颗新星”），并渐次向安防、物联网等相关领域延展，进而实现“消防安全+物联网”的全球化目标。
2、商业模式
商业模式与竞争格局与前几年防水行业非常相似。
其一、毛利率维持在40%左右，随着原材料价格影响而上下波动；
其二、作为开发商与建筑公司的上游企业，存在较大比例的应收账款；
其三、行业集中度非常低，非标产品杂且差，未来的看点之一即龙头企业集中度提升。
总体来看消防产品行业的商业模式一般。
3、竞争优势
消防产品企业作为开发商与建筑公司的上游，个人认为竞争优势不是非常明显，但个人认为未来形势会有所改变。这是因为国家对消防行业的更加重视、监管更加严格，同时普通民众对消防的意识将从被动转变为主动，都将推动消防行业的技术变革，对消防预警与报警系统的要求也会更高，从而让有技术优势的消防产品企业脱颖而出。青鸟消防作为龙头企业，在技术上与品牌上都处于领先状态，技术壁垒与品牌效应就是青鸟消防的竞争优势。
4、成长曲线
青鸟消防未来的增长空间主要来源于两大块，第一是消防行业整体规模的提升，其中消防产品市场规模的提升速度更快；第二是伴随着市场化带来的集中度提升，青鸟消防作为龙头市占率将逐年提高。除此之外，最近因储能消防概念股价翻了一倍，但此业务的前景如何仍需继续观察。
5、风险分析
消防行业竞争激烈，导致青鸟竞争力下降。消防产品技术门槛不是太高，青鸟可以超越原行业老大海湾成为第一，那么别人有一天也有可能超越青鸟，对管理层的要求也比较高。
-1.76%/-17.5%/118.7%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：建仓宏川智慧、青鸟消防
今年以来，地产及相关产业链的仓位过重，一直拖累净值，也尝试着拓展自己的能力圈，但没想到又踩中K9的巨雷，高教股也被牵连导致一蹶不振。虽然有政策的原因，当然也有港股市场极弱的原因，总之就是吃了很多亏。
现在决定逐渐降低地产产业链的仓位，逐渐降低港股仓位，回归A股，挖掘A股的优秀企业。比如最近挖掘的宏川智慧与青鸟消防，不管从市场估值还是企业前景来看都还不错。
宏川智慧
1、主营业务
公司系一家创新型石化产品物流综合服务提供商，主要为境内外石化产品生产商、贸易商和终端用户提供仓储综合服务及其他相关服务。储罐综合服务即为依靠公司码头、管线、储罐、装车台为客户提供货物一体化服务，业务涉及装卸及仓储全过程。
2、商业模式
宏川的毛利率超过60%，净利率超过25%，现金流非常好，长期净现比大于2。由于客户基本上都是长期合约，且货物相当于质押给公司，因此应收账款较少。我们可以简单理解为坐地收租模式，商业模式还不错。
3、核心壁垒
宏川具有11个自建码头，此为资源壁垒。企业要获得岸线经营和码头建设的批准，需经过严格的审批且经历较长时间，属于稀缺资源。国家对石化仓储设施的投资建设审批管理等较为严格，未来行政审批也是日趋严格，此为资质壁垒。两大核心壁垒阻止了外来竞争。
4、成长曲线
石化仓储行业被严格监管，如果靠新建项目，那么从立项到投产一般需要7-8年时间，故宏川上市以来主要通过不断地收并购来保持不断增长。上市至今三年多，公司运营罐容共增加177.16万立方米，增幅206.9%，其中自建及扩建罐容47万立方米，占比26.5%，收购罐容89.96万立方米，占比50.78%，参股罐容40.2万立方米，占比22.69%，外延收购是增加罐容规模是主要方式。
5、唯一缺陷
石化仓储是重资产行业，新建、改建都需要投入重大资本与较长时间。最快捷的扩张模式是收并购，但需要不断融资。
青鸟消防
1、主营业务
青鸟消防聚焦于消防安全与物联网领域，立足于“一站式”消防安全系统产品的研发、生产和销售。未来三年，公司将逐渐构建形成“3+2”业务框架（即，以通用消防报警（含海外）、应急照明与智能疏散、工业消防为核心的“三驾马车”，及以智慧消防、家用消防为核心的“两颗新星”），并渐次向安防、物联网等相关领域延展，进而实现“消防安全+物联网”的全球化目标。
2、商业模式
商业模式与竞争格局与前几年防水行业非常相似。
其一、毛利率维持在40%左右，随着原材料价格影响而上下波动；
其二、作为开发商与建筑公司的上游企业，存在较大比例的应收账款；
其三、行业集中度非常低，非标产品杂且差，未来的看点之一即龙头企业集中度提升。
总体来看消防产品行业的商业模式一般。
3、竞争优势
消防产品企业作为开发商与建筑公司的上游，个人认为竞争优势不是非常明显，但个人认为未来形势会有所改变。这是因为国家对消防行业的更加重视、监管更加严格，同时普通民众对消防的意识将从被动转变为主动，都将推动消防行业的技术变革，对消防预警与报警系统的要求也会更高，从而让有技术优势的消防产品企业脱颖而出。青鸟消防作为龙头企业，在技术上与品牌上都处于领先状态，技术壁垒与品牌效应就是青鸟消防的竞争优势。
4、成长曲线
青鸟消防未来的增长空间主要来源于两大块，第一是消防行业整体规模的提升，其中消防产品市场规模的提升速度更快；第二是伴随着市场化带来的集中度提升，青鸟消防作为龙头市占率将逐年提高。除此之外，最近因储能消防概念股价翻了一倍，但此业务的前景如何仍需继续观察。
5、风险分析
消防行业竞争激烈，导致青鸟竞争力下降。消防产品技术门槛不是太高，青鸟可以超越原行业老大海湾成为第一，那么别人有一天也有可能超越青鸟，对管理层的要求也比较高。
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
18.72%/-16.03%/118.3%/新城控股/希望教育/滨江服务
本周操作：减仓新城控股，换回宋城演艺
本周
希望教育上涨19.55%
新城控股上涨16.93%
滨江服务上涨14.91%
时代邻里上涨14.46%
上周五孤注一掷，将A股仓位全部集中至新城控股，说实话心里面还是有点发慌。但不管是赌赢了也好，亦或是靠实力也罢，结果就是本周实现了绝地反击。
周四新城控股强势涨停，希望教育暴涨22.48%，因为二者合计超过70%的仓位，故仅周四一天账户就回血10%，市场之翻云覆雨真让人无所适从。
18.72%/-16.03%/118.3%/新城控股/希望教育/滨江服务
本周操作：减仓新城控股，换回宋城演艺
本周
希望教育上涨19.55%
新城控股上涨16.93%
滨江服务上涨14.91%
时代邻里上涨14.46%
上周五孤注一掷，将A股仓位全部集中至新城控股，说实话心里面还是有点发慌。但不管是赌赢了也好，亦或是靠实力也罢，结果就是本周实现了绝地反击。
周四新城控股强势涨停，希望教育暴涨22.48%，因为二者合计超过70%的仓位，故仅周四一天账户就回血10%，市场之翻云覆雨真让人无所适从。
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
7.25%/-9.53%/112.0%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：减仓新城控股
本周宇华教育大涨19.37%，绿城管理大涨9.3%，新城控股大涨9.13%。
一直以来，港股的话语权都由机构掌握，散户较少。按道理说，这样的市场应该更加理性与有效。但是这次由民促法与“双减”政策引起的大地震，让我对于港股是更加理性的市场这个观点表示怀疑。
至始至终政府各个部门对高等教育与职业教育都没有发出限制发展的指示，甚至看不到要限制的趋势。这也是我割了光正教育，但是一直留着希望教育，且不断加仓至20%的原因。可是港股机构却视而不见（也可能是老外看不懂？），竟也像对待教培、K9教育一样对待高教股，把希望教育从3.46杀到1.15，跌幅竟然达到-66.76%。
果然，随着近日相关部门印发的《关于推动现代职业教育高质量发展的意见》，明确表示“鼓励上市公司、行业龙头企业举办职业教育。鼓励行业龙头企业主导建立全国性、行业性职教集团，推进实体化运作”，股价才有所反应。明明是确定性十足的永续经营+每年跑赢通胀的提价权，港股机构却是后知后觉。没几天时间，希望教育就由1.15最高反弹至1.83，反弹涨幅超过50%。
本周中国科培率先发布招生以及在校生人数情况：
新招生人数43393人，同比增长10.7%；
在校生总人数12.3万人，同比增长34.2%。其中广东理工学院、哈尔滨石油学院在校生人数增长超过20%。
显然，目前处于职业教育的黄金时期。在校生人数每年保守估计10%的复合增长率，每年学费保守估计5%的复合增长率，这15%是极为保守的在没有收并购情况下的内生增长性。再叠加每年1所收并购+1所自建学校，未来3-5年实现25%以上的复合增长率是大概率事件。以上增速，对中教控股、希望教育、宇华教育、新高教集团、中国科培、中汇集团等优秀的高教公司来说都不是难事。至于估值，除了重资产这个硬伤，商业模式还是非常好的，同时还具备30%的复合增长率，个人认为PE在30倍左右才是合理估值。
7.25%/-9.53%/112.0%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：减仓新城控股
本周宇华教育大涨19.37%，绿城管理大涨9.3%，新城控股大涨9.13%。
一直以来，港股的话语权都由机构掌握，散户较少。按道理说，这样的市场应该更加理性与有效。但是这次由民促法与“双减”政策引起的大地震，让我对于港股是更加理性的市场这个观点表示怀疑。
至始至终政府各个部门对高等教育与职业教育都没有发出限制发展的指示，甚至看不到要限制的趋势。这也是我割了光正教育，但是一直留着希望教育，且不断加仓至20%的原因。可是港股机构却视而不见（也可能是老外看不懂？），竟也像对待教培、K9教育一样对待高教股，把希望教育从3.46杀到1.15，跌幅竟然达到-66.76%。
果然，随着近日相关部门印发的《关于推动现代职业教育高质量发展的意见》，明确表示“鼓励上市公司、行业龙头企业举办职业教育。鼓励行业龙头企业主导建立全国性、行业性职教集团，推进实体化运作”，股价才有所反应。明明是确定性十足的永续经营+每年跑赢通胀的提价权，港股机构却是后知后觉。没几天时间，希望教育就由1.15最高反弹至1.83，反弹涨幅超过50%。
本周中国科培率先发布招生以及在校生人数情况：
新招生人数43393人，同比增长10.7%；
在校生总人数12.3万人，同比增长34.2%。其中广东理工学院、哈尔滨石油学院在校生人数增长超过20%。
显然，目前处于职业教育的黄金时期。在校生人数每年保守估计10%的复合增长率，每年学费保守估计5%的复合增长率，这15%是极为保守的在没有收并购情况下的内生增长性。再叠加每年1所收并购+1所自建学校，未来3-5年实现25%以上的复合增长率是大概率事件。以上增速，对中教控股、希望教育、宇华教育、新高教集团、中国科培、中汇集团等优秀的高教公司来说都不是难事。至于估值，除了重资产这个硬伤，商业模式还是非常好的，同时还具备30%的复合增长率，个人认为PE在30倍左右才是合理估值。
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
4.29%/-15.64%/114.3%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：买入宇华教育
本周希望教育大涨20.16%，博雅生物大涨10.55%。
本周一前恒大首席经济学家任泽平发布文章【任泽平：谏言、真相与几句心里话】，总结成一句话就是：我劝了他们降负债，但是他们不但没听，还批评了我，故我也无能为力，恒大的锅我不背。
任泽平在恒大期间到底真实情况如何，我们无从知晓。但是近期恰好在看任泽平的书——【房地产周期】，里面关于房地产周期（房价）的核心观点个人认为总结得还是相当到位。
核心观点：
房地产周期的决定性因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
1、长期看人口（需求端）：在房地产周期的左侧，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求；20-50岁置业人群增加，带来购房需求和投资高增长；高储蓄率和不断扩大的外汇占款，流动性过剩，推升房地产资产价格。
2、中期看土地（供给端）：由于从供地到开发商拿地，到开工，再到预售或竣工待售形成住房供给，存在2年左右的时滞；并且，土地供给政策还可能通过预期传导直接影响房地产市场。2012年一线城市土地供应偏少，引起2013年房价大涨；2014-2016年土地供应偏少，引起2015年-2016年房价大涨。每次限制土地供应均为下一次报复性上涨埋下伏笔。
3、短期看金融（需求端）：如果政策为刺激房地产，下调利率和抵押贷首付比，将提高居民支付能力，通过鼓励居民加杠杆来透支住房需求；如果政策为抑制房地产，则可以采取提高利率和首付比操作，以降低居民支付能力并延迟住房消费。与长周期不同，短周期不改变房地产运行的长期趋势。
影响一个城市房价的长期走势最核心的因素就是人口，人口不断流入的一二线城市长期来看房价必定是稳步上涨的，这是历史的必然，长期的结果不受政策调控的影响。这对于我们投资房产或者地产股都具有一定的启示作用。
4.29%/-15.64%/114.3%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：买入宇华教育
本周希望教育大涨20.16%，博雅生物大涨10.55%。
本周一前恒大首席经济学家任泽平发布文章【任泽平：谏言、真相与几句心里话】，总结成一句话就是：我劝了他们降负债，但是他们不但没听，还批评了我，故我也无能为力，恒大的锅我不背。
任泽平在恒大期间到底真实情况如何，我们无从知晓。但是近期恰好在看任泽平的书——【房地产周期】，里面关于房地产周期（房价）的核心观点个人认为总结得还是相当到位。
核心观点：
房地产周期的决定性因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
1、长期看人口（需求端）：在房地产周期的左侧，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求；20-50岁置业人群增加，带来购房需求和投资高增长；高储蓄率和不断扩大的外汇占款，流动性过剩，推升房地产资产价格。
2、中期看土地（供给端）：由于从供地到开发商拿地，到开工，再到预售或竣工待售形成住房供给，存在2年左右的时滞；并且，土地供给政策还可能通过预期传导直接影响房地产市场。2012年一线城市土地供应偏少，引起2013年房价大涨；2014-2016年土地供应偏少，引起2015年-2016年房价大涨。每次限制土地供应均为下一次报复性上涨埋下伏笔。
3、短期看金融（需求端）：如果政策为刺激房地产，下调利率和抵押贷首付比，将提高居民支付能力，通过鼓励居民加杠杆来透支住房需求；如果政策为抑制房地产，则可以采取提高利率和首付比操作，以降低居民支付能力并延迟住房消费。与长周期不同，短周期不改变房地产运行的长期趋势。
影响一个城市房价的长期走势最核心的因素就是人口，人口不断流入的一二线城市长期来看房价必定是稳步上涨的，这是历史的必然，长期的结果不受政策调控的影响。这对于我们投资房产或者地产股都具有一定的启示作用。
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
1.17%/-19.11%/114.5%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：无
本周希望教育大涨+11.21%，滨江服务大涨+9.97%。恒指已经连涨2周了，希望真的见底了。
国庆期间，来到丈母娘家——河南驻马店。虽说没有去周边的景区，但是偶尔也出去逛逛，随便吃吃喝喝。
有个晚上去周边逛了逛，坐标驻马店上蔡县外环一个公园，没想到人民群众竟然出乎意料的多！一问才知道上蔡县人口竟然有140万之多，河南有的县甚至有200多万人口，要知道我们那一个南方小县城已经升为县级市，人口也不过才30万。
要说河南在国内各省中有什么优势——那就是人多！ 人多做物业就有优势，河南的建业新生活就是其中的头牌。
据说河南物业公司总数超过1万家，但是管理水平参差不齐。物业的管理水平与人民不断提高的收入水平不成正比，急需建业新生活这样优秀的物业公司进驻。这对于新生活来说就有了大量的收并购机会。
同时建业之于河南就如同滨江之于杭州，品牌与口碑在河南人口中是非常不错的，这也是建业第三方外拓强劲的原因。在路边逛的时候特意留意了一下，确实有很多开发商不是建业但是物业是建业的楼盘！
建业集团不仅给河南人民建了好房子，提供了好物业，而且还花了几百个亿投资【建业华谊兄弟•电影小镇】以及【只有河南•戏剧幻城】。
不管是河南人，还是外省人，对【只有河南•戏剧幻城】的评价都非常高。目前应该是来了河南郑州必须要打卡的一个代表性景点了。这对旅客来说能进一步了解河南，对河南来说是对外输出河南文化的窗口。这就是建业集团在做的事情——让中原人民都过上好生活，让更多的人了解中原文化。
【只有河南•戏剧幻城】由建业新生活负责运营，采取抽成模式，收取营收的9%作为建业新生活的运营费用。根据建业新生活2021年中报显示，目前由建业新生活运营管理的文化旅游综合体项目总共6个，总占地面积约为10.8百万平方米。按胡老板的说法，未来建业集团要建成20个文化小镇。随着【只有河南•戏剧幻城】的巨大成功，这无疑不再是一句空话。建业新生活作为运营方，也将开拓新的增长点。
最后附上我在河南最爱的美食！
羊肉汤烩面
塔桥水煎包
1.17%/-19.11%/114.5%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：无
本周希望教育大涨+11.21%，滨江服务大涨+9.97%。恒指已经连涨2周了，希望真的见底了。
国庆期间，来到丈母娘家——河南驻马店。虽说没有去周边的景区，但是偶尔也出去逛逛，随便吃吃喝喝。
有个晚上去周边逛了逛，坐标驻马店上蔡县外环一个公园，没想到人民群众竟然出乎意料的多！一问才知道上蔡县人口竟然有140万之多，河南有的县甚至有200多万人口，要知道我们那一个南方小县城已经升为县级市，人口也不过才30万。
要说河南在国内各省中有什么优势——那就是人多！ 人多做物业就有优势，河南的建业新生活就是其中的头牌。
据说河南物业公司总数超过1万家，但是管理水平参差不齐。物业的管理水平与人民不断提高的收入水平不成正比，急需建业新生活这样优秀的物业公司进驻。这对于新生活来说就有了大量的收并购机会。
同时建业之于河南就如同滨江之于杭州，品牌与口碑在河南人口中是非常不错的，这也是建业第三方外拓强劲的原因。在路边逛的时候特意留意了一下，确实有很多开发商不是建业但是物业是建业的楼盘！
建业集团不仅给河南人民建了好房子，提供了好物业，而且还花了几百个亿投资【建业华谊兄弟•电影小镇】以及【只有河南•戏剧幻城】。
不管是河南人，还是外省人，对【只有河南•戏剧幻城】的评价都非常高。目前应该是来了河南郑州必须要打卡的一个代表性景点了。这对旅客来说能进一步了解河南，对河南来说是对外输出河南文化的窗口。这就是建业集团在做的事情——让中原人民都过上好生活，让更多的人了解中原文化。
【只有河南•戏剧幻城】由建业新生活负责运营，采取抽成模式，收取营收的9%作为建业新生活的运营费用。根据建业新生活2021年中报显示，目前由建业新生活运营管理的文化旅游综合体项目总共6个，总占地面积约为10.8百万平方米。按胡老板的说法，未来建业集团要建成20个文化小镇。随着【只有河南•戏剧幻城】的巨大成功，这无疑不再是一句空话。建业新生活作为运营方，也将开拓新的增长点。
最后附上我在河南最爱的美食！
羊肉汤烩面
塔桥水煎包
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
1.75%/-20.05%/115%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：无
跟朋友谈起我的组合，朋友说道我的持股看似分散，但实际上基本都是地产或地产相关产业链，在当前地产行业风雨飘摇之际，风险还是比较大的。
近期账户表现确实跟内房股走势高度关联，一路下跌。我其实也发现了这个问题，除了希望教育、宋城演艺以及博雅生物，其他都是地产或地产相关产业链，持仓占比高达80%。但我仍然没有调整，主要原因有两个。
第一，我是从事地产工作，对地产行业比较熟悉，从熟悉的行业出发去研究相关个股比较容易。地产延伸出来的物业、代建等行业相比地产本身，商业模式更加简单，研究起来也没难度。而其他热门行业，比如光伏、新能源、创新药等，估值高企，最主要是看不懂，根本无从下手。
第二，地产是高杠杆行业，在行业下行期确实容易崩盘，比如今年的恒大。但地产不行，不代表跟地产相关的产业链不行，受地产影响大小还应该视情况而定。
物业由母公司输送面积，母公司出现危机当然对物业交付以及后续的面积输送有所影响。恒大倒下了，但是恒大物业还在，在管面积仍在，仍然是永续经营，现金奶牛，只是成长性降低，导致估值逻辑变了。
防水公司的大客户主要是地产商，地产商资金出现困难，那么防水公司的应收账款当然容易坏账。比如科顺股份2020年年报就有计提1.67亿的坏账，其中大头应该就是华夏幸福爆雷导致无法收回货款。
在这些行业当中，代建行业主要受房地产周期本身的影响，与品牌输出方是相互独立运作的，所以受品牌输出方的影响最小。
最近对绿城管理的思考如下：
1、预估2021年全年净利润6.7亿，对应6.5倍PE。全年按65%派息率，对应股息率8.67%。2022年的股息率就超过10%了。
2、最核心的逻辑没有变，绿管本身就是轻资产模式，行业的洗牌对绿管影响不大，无非是去化慢一点，代建费回收慢一点，凭借“绿城”的品牌，最终完成去化问题不大。
3、很多人担心中小房企的生存空间，中小房企没有土储那么绿管的规模就会萎缩。个人认为至少5年内不用担心这个问题，因为代建的区域本来就以三四线城市为主，三四线城市的地头蛇房企非常多，拿地手段很丰富，不像一二线城市都是以招拍挂为主。
4、目前国内商业代建的渗透率仅5%左右，离欧美国家的20-30%还有相当大的距离，即使渗透率达到10%也还有翻倍的空间，这是我不担心市场规模萎缩的另一个原因。
5、原来担心其他品牌房企加入代建导致绿管的竞争力下降，但现在处于地产行业的至暗时刻，个人认为其他品牌房企根本无暇顾及代建，重新投入资金再组建代建团队的可能性变小了。
6、绿管还有政府代建这个杀手锏，政策支持，净利率虽然低一点但是持续性更强，前景更加广阔。
1.75%/-20.05%/115%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：无
跟朋友谈起我的组合，朋友说道我的持股看似分散，但实际上基本都是地产或地产相关产业链，在当前地产行业风雨飘摇之际，风险还是比较大的。
近期账户表现确实跟内房股走势高度关联，一路下跌。我其实也发现了这个问题，除了希望教育、宋城演艺以及博雅生物，其他都是地产或地产相关产业链，持仓占比高达80%。但我仍然没有调整，主要原因有两个。
第一，我是从事地产工作，对地产行业比较熟悉，从熟悉的行业出发去研究相关个股比较容易。地产延伸出来的物业、代建等行业相比地产本身，商业模式更加简单，研究起来也没难度。而其他热门行业，比如光伏、新能源、创新药等，估值高企，最主要是看不懂，根本无从下手。
第二，地产是高杠杆行业，在行业下行期确实容易崩盘，比如今年的恒大。但地产不行，不代表跟地产相关的产业链不行，受地产影响大小还应该视情况而定。
物业由母公司输送面积，母公司出现危机当然对物业交付以及后续的面积输送有所影响。恒大倒下了，但是恒大物业还在，在管面积仍在，仍然是永续经营，现金奶牛，只是成长性降低，导致估值逻辑变了。
防水公司的大客户主要是地产商，地产商资金出现困难，那么防水公司的应收账款当然容易坏账。比如科顺股份2020年年报就有计提1.67亿的坏账，其中大头应该就是华夏幸福爆雷导致无法收回货款。
在这些行业当中，代建行业主要受房地产周期本身的影响，与品牌输出方是相互独立运作的，所以受品牌输出方的影响最小。
最近对绿城管理的思考如下：
1、预估2021年全年净利润6.7亿，对应6.5倍PE。全年按65%派息率，对应股息率8.67%。2022年的股息率就超过10%了。
2、最核心的逻辑没有变，绿管本身就是轻资产模式，行业的洗牌对绿管影响不大，无非是去化慢一点，代建费回收慢一点，凭借“绿城”的品牌，最终完成去化问题不大。
3、很多人担心中小房企的生存空间，中小房企没有土储那么绿管的规模就会萎缩。个人认为至少5年内不用担心这个问题，因为代建的区域本来就以三四线城市为主，三四线城市的地头蛇房企非常多，拿地手段很丰富，不像一二线城市都是以招拍挂为主。
4、目前国内商业代建的渗透率仅5%左右，离欧美国家的20-30%还有相当大的距离，即使渗透率达到10%也还有翻倍的空间，这是我不担心市场规模萎缩的另一个原因。
5、原来担心其他品牌房企加入代建导致绿管的竞争力下降，但现在处于地产行业的至暗时刻，个人认为其他品牌房企根本无暇顾及代建，重新投入资金再组建代建团队的可能性变小了。
6、绿管还有政府代建这个杀手锏，政策支持，净利率虽然低一点但是持续性更强，前景更加广阔。
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
4.01%/-21.42%/115%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：无
周一，港股趁国内休假，惨遭国外黑恶势力偷袭，被外资严重做空，恒指大跌！港股通也一直关停，一直到昨天才开通，即使有钱也无能为力。
中国恒大在中秋期间大跌超过10%，都已经做好节后账户亏损超过30%的准备。但没想到的是，本周3天时间新城控股竟然大涨12.01%。再一次说明了市场的不可预期性，妄图预期股价短期走势简直是痴人说梦。
虽然新城控股本周涨这么多，但账户总体涨幅仅4个点，主要仍然是被港股拖累。
我们看看持仓港股今年的表现：
时代邻里：年初至今-44.31%
希望教育：年初至今-41.93%
割肉离场的港股个股今年的表现：
光正教育：年初至今-56.73%
时代中国：年初至今-35.82%
再看从高点的回撤：
时代邻里最高价13.53，一路下跌至3.49（跌幅-74.2%），现价3.98，目前没有完全脱离底部，仍有跌破前低的可能性；
希望教育最高价3.46，一路下跌至1.15（跌幅-66.76%），现价1.25，同样处于下跌通道，没有看到止跌的迹象，随时可能跌破前低；
绿城管理最高价5.46，一路下跌至3.18（跌幅-41.76%），现价3.24，今日创下3.18新低，显然仍处于下跌通道，没有看到止跌的迹象。
以上三只个股业绩都是高速增长，公司管理也无大问题，而且未来几年仍然处于高速增长的状态，但是港股市场却不管业绩再好，统统一刀切，杀得片甲不留。
没有经历过市场捶打的投资者，不是成熟的投资者。亏钱，永远是市场最好的风险教育。
最近几个月对这两句话感触颇深。港股市场的走势就是如此，我们不能怪市场，市场有其有效性，只能反思自己，去顺应这个市场。
2019年刚踏入港股时第一次吃亏，那时就告诫自己不要轻易再入港股。可是我不甘心啊，而且自从看了段永平的文集之后，还洋洋自得地以为掌握了港股的致富密码，现实却是被狠狠地打脸。
所谓事不过三，前面的亏损就当是经验教训，不能再犯错。如果适应不了这个市场，那么就只有退出。
目前港股持有的3个行业5只个股，还会继续持有，但是绝不能再新开仓港股标的！
4.01%/-21.42%/115%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：无
周一，港股趁国内休假，惨遭国外黑恶势力偷袭，被外资严重做空，恒指大跌！港股通也一直关停，一直到昨天才开通，即使有钱也无能为力。
中国恒大在中秋期间大跌超过10%，都已经做好节后账户亏损超过30%的准备。但没想到的是，本周3天时间新城控股竟然大涨12.01%。再一次说明了市场的不可预期性，妄图预期股价短期走势简直是痴人说梦。
虽然新城控股本周涨这么多，但账户总体涨幅仅4个点，主要仍然是被港股拖累。
我们看看持仓港股今年的表现：
时代邻里：年初至今-44.31%
希望教育：年初至今-41.93%
割肉离场的港股个股今年的表现：
光正教育：年初至今-56.73%
时代中国：年初至今-35.82%
再看从高点的回撤：
时代邻里最高价13.53，一路下跌至3.49（跌幅-74.2%），现价3.98，目前没有完全脱离底部，仍有跌破前低的可能性；
希望教育最高价3.46，一路下跌至1.15（跌幅-66.76%），现价1.25，同样处于下跌通道，没有看到止跌的迹象，随时可能跌破前低；
绿城管理最高价5.46，一路下跌至3.18（跌幅-41.76%），现价3.24，今日创下3.18新低，显然仍处于下跌通道，没有看到止跌的迹象。
以上三只个股业绩都是高速增长，公司管理也无大问题，而且未来几年仍然处于高速增长的状态，但是港股市场却不管业绩再好，统统一刀切，杀得片甲不留。
没有经历过市场捶打的投资者，不是成熟的投资者。亏钱，永远是市场最好的风险教育。
最近几个月对这两句话感触颇深。港股市场的走势就是如此，我们不能怪市场，市场有其有效性，只能反思自己，去顺应这个市场。
2019年刚踏入港股时第一次吃亏，那时就告诫自己不要轻易再入港股。可是我不甘心啊，而且自从看了段永平的文集之后，还洋洋自得地以为掌握了港股的致富密码，现实却是被狠狠地打脸。
所谓事不过三，前面的亏损就当是经验教训，不能再犯错。如果适应不了这个市场，那么就只有退出。
目前港股持有的3个行业5只个股，还会继续持有，但是绝不能再新开仓港股标的！
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赞同来自: leavening 、chrisharn 、homanking 、妖红
本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
-10.41%/-24.45%/118%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：加仓新城，星盛换滨江服务
恒大事件持续发酵，处理方案一天不落地，行业风险就始终无法解除。
投资者对地产股的信心已经全无，全部打包按破产价处理。其实大家都知道地产行业肯定不会被团灭，最终一定会有赢家胜出，只是对行业已经丧失信心，干脆一棍子全部打死。受牵连的还有与地产深度绑定的各行各业，其中物业一直由母公司输送利润，那么市场的预期就是当然跟着母公司一起破产，原本物业管理永续经营的逻辑变了，相对应估值当然大打折扣。
本人继续重仓新城控股，持续加仓至40%，仍然对新城充满信心，那么现阶段的新城有哪些危机与机会呢？
先说危机，如果当下的危机过不去，那么新城的逻辑也将面临改变。
1、行业8月销售严重下滑，三四线面临巨大去化压力；
其中新城8月同比下滑-17%，但累计同比仍然是保持正增长。下半年的情况，已推未售1100亿，下半年计划新推1800亿，按公司的说法下半年去化率在50%左右即可完成全年2600亿的销售目标。
比较担心的是，当前已经临近中秋、国庆假期，但市场反应仍然是非常冷淡。而新城的推货大多位于三四线城市，相比一二线城市去化压力更大。个人认为去化问题是当前新城面临的最大危机，需要持续跟踪关注。
2、民企的生存环境恶劣，市场份额逐渐向国企集中；
恒大事件导致民企的信用严重受损，后续银行等金融机构对民企融资审核必定更加苛刻。新城本身受老王事件影响，融资利率一直居高不下，跟当前的体量完全不符，后续下降的难度更大。
另外，原来民众买期房基本不会担心无法交付问题。当下恒大出事后，民众买房时必然会考虑交付风险问题。民企的品牌价值将受到严重损害，销售去化的压力更大，进一步影响销售回款，以及后续的拿地、开工等一系列进展，导致恶性循环。
未来的市场份额将逐渐向国（央）企集中靠拢。
再说新城的机会，相比其他房企，新城的优势其实比较突出。
1、核心逻辑仍然是吾悦的持续扩张，租金比重不断提升；
如果新城是纯住宅开发企业，那么就不会买入。买入新城就是看中吾悦的潜力，截至2021年8月25日，新城控股集团在全国已开业及委托管理在营项目达到107座，开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到177座，2021年上半年商业运营总收入39.38亿元，今年全年完成85亿元的商业运营收入几乎没有悬念。
2、老王出事后体验过断贷测试，已提前完成降杠杆；
2019年老王出事后，公司经营出现一定问题，银行出现停贷断贷等问题。小王总当机立断停止拿地，并出售部分优质项目换取现金流，相当于被迫完成了降杠杆。截止今日虽然三道红线还剩一道未达绿档，但基本都是掌控之中，为了继续拿吾悦还是得适当加码。经过2019年的危机处理，公司管理层可以说稳健、保守了许多，下半年形势不妙的情况下主动放缓拿地，聚焦吾悦，策略是没问题的。
3、住开、商开拿地、融资发债一切正常，发布REITs打通融资渠道；
9月10日，新城以总价2.08亿元、楼板价4530元/㎡摘得位于天津市宝坻主城区的津宝（挂）2020-014号“开元路渔阳路交口B地块”。
9月15日发出去一个4.6%利率的美元债，今年在国外发的美元债利率普遍都在这个水平。
4、近期新开4个吾悦广场，亮点颇多，充满信心。
最近新开了四个吾悦广场，分别是内江吾悦广场、荥阳吾悦广场、沈阳沈北吾悦广场以及南京建邺吾悦广场。
刚开业的人流不靠谱，所以这里不贴人流照片，就以沈阳沈北吾悦广场、南京建邺吾悦广场为例看看新吾悦的亮点。
南京建邺吾悦广场，将一条贯穿室内外的水系运河搬进了购物中心，在B1层打造了一条长达400米的秦淮水街主题街。通过秦淮水岸沉浸式空间营造，为消费者带来划船游逛体验，开启一段穿越旧时光与极具现代气息的摩登之旅，打造一个快节奏都市生活中的慢趣之地，让商业空间成为一个真正意义上的可停留的栖息地。
来到沈阳沈北吾悦广场，新城商业则以“运动”为关键词，将建筑空间与业态、社交理念相融合，以“X”进行多维链接，向年轻化、社交化、内容化的新一代购物中心转型试水，并由此特别打造了一个新兴潮流业态构筑的社交空间——卡路里公园-caro park。
新城控股的危与机，自认为都看得很清楚。如果新城要倒下，那么排在新城之前倒下的还会有融创、绿地、富力等等一批千亿房企，我觉得可能性极低。只要新城不倒，那么随着吾悦租金的不断增长，过几年极有可能租金净利润会超过住开净利润，我坚信到那时必有厚报。
-10.41%/-24.45%/118%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：加仓新城，星盛换滨江服务
恒大事件持续发酵，处理方案一天不落地，行业风险就始终无法解除。
投资者对地产股的信心已经全无，全部打包按破产价处理。其实大家都知道地产行业肯定不会被团灭，最终一定会有赢家胜出，只是对行业已经丧失信心，干脆一棍子全部打死。受牵连的还有与地产深度绑定的各行各业，其中物业一直由母公司输送利润，那么市场的预期就是当然跟着母公司一起破产，原本物业管理永续经营的逻辑变了，相对应估值当然大打折扣。
本人继续重仓新城控股，持续加仓至40%，仍然对新城充满信心，那么现阶段的新城有哪些危机与机会呢？
先说危机，如果当下的危机过不去，那么新城的逻辑也将面临改变。
1、行业8月销售严重下滑，三四线面临巨大去化压力；
其中新城8月同比下滑-17%，但累计同比仍然是保持正增长。下半年的情况，已推未售1100亿，下半年计划新推1800亿，按公司的说法下半年去化率在50%左右即可完成全年2600亿的销售目标。
比较担心的是，当前已经临近中秋、国庆假期，但市场反应仍然是非常冷淡。而新城的推货大多位于三四线城市，相比一二线城市去化压力更大。个人认为去化问题是当前新城面临的最大危机，需要持续跟踪关注。
2、民企的生存环境恶劣，市场份额逐渐向国企集中；
恒大事件导致民企的信用严重受损，后续银行等金融机构对民企融资审核必定更加苛刻。新城本身受老王事件影响，融资利率一直居高不下，跟当前的体量完全不符，后续下降的难度更大。
另外，原来民众买期房基本不会担心无法交付问题。当下恒大出事后，民众买房时必然会考虑交付风险问题。民企的品牌价值将受到严重损害，销售去化的压力更大，进一步影响销售回款，以及后续的拿地、开工等一系列进展，导致恶性循环。
未来的市场份额将逐渐向国（央）企集中靠拢。
再说新城的机会，相比其他房企，新城的优势其实比较突出。
1、核心逻辑仍然是吾悦的持续扩张，租金比重不断提升；
如果新城是纯住宅开发企业，那么就不会买入。买入新城就是看中吾悦的潜力，截至2021年8月25日，新城控股集团在全国已开业及委托管理在营项目达到107座，开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到177座，2021年上半年商业运营总收入39.38亿元，今年全年完成85亿元的商业运营收入几乎没有悬念。
2、老王出事后体验过断贷测试，已提前完成降杠杆；
2019年老王出事后，公司经营出现一定问题，银行出现停贷断贷等问题。小王总当机立断停止拿地，并出售部分优质项目换取现金流，相当于被迫完成了降杠杆。截止今日虽然三道红线还剩一道未达绿档，但基本都是掌控之中，为了继续拿吾悦还是得适当加码。经过2019年的危机处理，公司管理层可以说稳健、保守了许多，下半年形势不妙的情况下主动放缓拿地，聚焦吾悦，策略是没问题的。
3、住开、商开拿地、融资发债一切正常，发布REITs打通融资渠道；
9月10日，新城以总价2.08亿元、楼板价4530元/㎡摘得位于天津市宝坻主城区的津宝（挂）2020-014号“开元路渔阳路交口B地块”。
9月15日发出去一个4.6%利率的美元债，今年在国外发的美元债利率普遍都在这个水平。
4、近期新开4个吾悦广场，亮点颇多，充满信心。
最近新开了四个吾悦广场，分别是内江吾悦广场、荥阳吾悦广场、沈阳沈北吾悦广场以及南京建邺吾悦广场。
刚开业的人流不靠谱，所以这里不贴人流照片，就以沈阳沈北吾悦广场、南京建邺吾悦广场为例看看新吾悦的亮点。
南京建邺吾悦广场，将一条贯穿室内外的水系运河搬进了购物中心，在B1层打造了一条长达400米的秦淮水街主题街。通过秦淮水岸沉浸式空间营造，为消费者带来划船游逛体验，开启一段穿越旧时光与极具现代气息的摩登之旅，打造一个快节奏都市生活中的慢趣之地，让商业空间成为一个真正意义上的可停留的栖息地。
来到沈阳沈北吾悦广场，新城商业则以“运动”为关键词，将建筑空间与业态、社交理念相融合，以“X”进行多维链接，向年轻化、社交化、内容化的新一代购物中心转型试水，并由此特别打造了一个新兴潮流业态构筑的社交空间——卡路里公园-caro park。
新城控股的危与机，自认为都看得很清楚。如果新城要倒下，那么排在新城之前倒下的还会有融创、绿地、富力等等一批千亿房企，我觉得可能性极低。只要新城不倒，那么随着吾悦租金的不断增长，过几年极有可能租金净利润会超过住开净利润，我坚信到那时必有厚报。
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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三
5.28%/-14.03%/114.52%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：清仓杭银转债
2021年半年报全部公布完毕，整体基本符合预期，没有踩一个雷。除了宋城演艺受疫情影响极大，其他持仓个股在19年基础上仍然保持大幅增长，与今年的表现完全不符。
由于重仓地产股的缘故，格外关注地产大佬们在业绩发布会上的发言。总体印象：普遍都比较悲观，下半年开始从政策、拿地、并购、销售来看都会很艰难。
孙宏斌：
1、今年的市场特别像2018年，上半年销售好贷款难， 下半年贷款难销售下滑。2018年也是资金紧，下半年压力大。所以今年下半年市场会惨烈。
2、房产税我们认为一定会试点和推行，影响会比较大，主要在于情绪影响，但实际影响没有那么大，像重庆和上海一直在试点，而且税的幅度不会特别大。
3、有次金融机构领导问我，谁会暴雷。 我说，除了融创，其他都有可能。因为融创产品没大问题，布局上是最合理的，卖房子上卖的好，涨价降价都很坚决。判断对，执行坚决，所以没问题。
本人持有40%的新城控股也是瑟瑟发抖，或许这就是传说中的底部吧！
记录一下新城控股业绩发布会上的关键信息：
1、 公司有信心完成全年2600亿销售目标。
2、 今年毛利率见底，随着商管收入所占比重持续增长，未来公司结算利润率有望提升。
3、 公司对大伙比较关注的新加坡reits事宜未给予正面回复，只能继续等公告了。
4、 公司计划2021年新开业及拓展吾悦广场均为30座左右（含轻资产）。相比年初降了目标，不过大环境太差，全年30个亦不少了。
5、 目前政策主要针对学科类培训，吾悦广场内学科类培训品牌数量占比不超过1%，所受影响不大。
6、 公司“住宅+商业”双轮驱动优势明显，上半年新增土地总建面1832万方中48%为商开综合体地块，楼面均价仅1713元/平方米，综合体拿地议价能力持续凸显。
7、 公司理性拓储、保持投资纪律，近期对于净利率低于10%的项目保持谨慎，希望在不错的区域获得不错的项目。拿地要求更高了，之前是6-8%的净利率就可以拿。
8、 公司将结合自身实际情况和央行要求，稳步降档，在2023年6月末之前降至绿档。
9、 6月末公司有息负债1014亿元，整体平均融资成本6.60%，较2020年6月末下降25个bp，财务稳健。
5.28%/-14.03%/114.52%/新城控股/希望教育/绿城管理
本周操作：清仓杭银转债
2021年半年报全部公布完毕，整体基本符合预期，没有踩一个雷。除了宋城演艺受疫情影响极大，其他持仓个股在19年基础上仍然保持大幅增长，与今年的表现完全不符。
由于重仓地产股的缘故，格外关注地产大佬们在业绩发布会上的发言。总体印象：普遍都比较悲观，下半年开始从政策、拿地、并购、销售来看都会很艰难。
孙宏斌：
1、今年的市场特别像2018年，上半年销售好贷款难， 下半年贷款难销售下滑。2018年也是资金紧，下半年压力大。所以今年下半年市场会惨烈。
2、房产税我们认为一定会试点和推行，影响会比较大，主要在于情绪影响，但实际影响没有那么大，像重庆和上海一直在试点，而且税的幅度不会特别大。
3、有次金融机构领导问我，谁会暴雷。 我说，除了融创，其他都有可能。因为融创产品没大问题，布局上是最合理的，卖房子上卖的好，涨价降价都很坚决。判断对，执行坚决，所以没问题。
本人持有40%的新城控股也是瑟瑟发抖，或许这就是传说中的底部吧！
记录一下新城控股业绩发布会上的关键信息：
1、 公司有信心完成全年2600亿销售目标。
2、 今年毛利率见底，随着商管收入所占比重持续增长，未来公司结算利润率有望提升。
3、 公司对大伙比较关注的新加坡reits事宜未给予正面回复，只能继续等公告了。
4、 公司计划2021年新开业及拓展吾悦广场均为30座左右（含轻资产）。相比年初降了目标，不过大环境太差，全年30个亦不少了。
5、 目前政策主要针对学科类培训，吾悦广场内学科类培训品牌数量占比不超过1%，所受影响不大。
6、 公司“住宅+商业”双轮驱动优势明显，上半年新增土地总建面1832万方中48%为商开综合体地块，楼面均价仅1713元/平方米，综合体拿地议价能力持续凸显。
7、 公司理性拓储、保持投资纪律，近期对于净利率低于10%的项目保持谨慎，希望在不错的区域获得不错的项目。拿地要求更高了，之前是6-8%的净利率就可以拿。
8、 公司将结合自身实际情况和央行要求，稳步降档，在2023年6月末之前降至绿档。
9、 6月末公司有息负债1014亿元，整体平均融资成本6.60%，较2020年6月末下降25个bp，财务稳健。
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本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
0.19% -19.14% 116.59% 新城控股 希望教育 绿城管理
本周操作：建仓博雅生物
彻底割肉睿见教育，逐渐将重心转回A股，港股不再新开仓。
建立观察仓——博雅生物，投资逻辑梳理如下：
1、 商业模式
血制品行业普通具有轻资产，永续经营，高毛利率，现金流好，低负债，具备一定的提价权等特点，商业模式一流，容易产生大牛股。
2、 行业格局
自2001年起国家不再审批新进血制品生产企业，牌照具有稀缺性，故当前行业格局稳定，竞争不激烈，头部玩家不多，博雅生物是我国目前仅有的具备新设单采浆站资质的9家企业之一。
3、 供需关系
“供给端具有资源品属性，需求端具备刚需属性”，导致血制品长期以来供不应求，同时国外进口血制品被严格限制，未来也仍然维持当前供不应求的状态。
4、 华润入主
“浆站资源成为血制品行业内最为核心的 竞争优势”，随着原大股东高特佳退出，华润成为大股东。华润入主后，将在增设浆站上发挥作用，加快政府审批进度，在政府协调力度上将提供巨大帮助。
5、 博雅潜力
目前博雅在手13个浆站，华润推动注入丹霞生物的17个单采浆站（8个分站预计不能再续证），还有19个浆站已获取县级批文，也就是5年内博雅在手浆站将达到49个。
6、预估利润
预计2025年左右49个浆站达到正常采浆量，则届时年采浆量为49*30=1470吨，按照85万元/吨净利润测算，毛估估2025年净利润将达到12.5亿。
7、估值分析
昨日公布的半年报净利润为1.98亿，预估全年净利润4亿左右，对应当前市值为40倍PE。如2025年同样给予40倍估值，则2025年市值可以达到500亿，相比当前市值具有3倍空间。个人认为当前估值合理，故建仓观察，持续关注华润入主后对博雅的影响。
8、风险分析
①华润整合不力，公司浆站审批推进无起色
②丹霞17个浆站注入博雅失败（失败概率低）
③政策风险，国家强管控，目前传言有集采风险。
0.19% -19.14% 116.59% 新城控股 希望教育 绿城管理
本周操作：建仓博雅生物
彻底割肉睿见教育，逐渐将重心转回A股，港股不再新开仓。
建立观察仓——博雅生物，投资逻辑梳理如下：
1、 商业模式
血制品行业普通具有轻资产，永续经营，高毛利率，现金流好，低负债，具备一定的提价权等特点，商业模式一流，容易产生大牛股。
2、 行业格局
自2001年起国家不再审批新进血制品生产企业，牌照具有稀缺性，故当前行业格局稳定，竞争不激烈，头部玩家不多，博雅生物是我国目前仅有的具备新设单采浆站资质的9家企业之一。
3、 供需关系
“供给端具有资源品属性，需求端具备刚需属性”，导致血制品长期以来供不应求，同时国外进口血制品被严格限制，未来也仍然维持当前供不应求的状态。
4、 华润入主
“浆站资源成为血制品行业内最为核心的 竞争优势”，随着原大股东高特佳退出，华润成为大股东。华润入主后，将在增设浆站上发挥作用，加快政府审批进度，在政府协调力度上将提供巨大帮助。
5、 博雅潜力
目前博雅在手13个浆站，华润推动注入丹霞生物的17个单采浆站（8个分站预计不能再续证），还有19个浆站已获取县级批文，也就是5年内博雅在手浆站将达到49个。
6、预估利润
预计2025年左右49个浆站达到正常采浆量，则届时年采浆量为49*30=1470吨，按照85万元/吨净利润测算，毛估估2025年净利润将达到12.5亿。
7、估值分析
昨日公布的半年报净利润为1.98亿，预估全年净利润4亿左右，对应当前市值为40倍PE。如2025年同样给予40倍估值，则2025年市值可以达到500亿，相比当前市值具有3倍空间。个人认为当前估值合理，故建仓观察，持续关注华润入主后对博雅的影响。
8、风险分析
①华润整合不力，公司浆站审批推进无起色
②丹霞17个浆站注入博雅失败（失败概率低）
③政策风险，国家强管控，目前传言有集采风险。
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本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
-8.37% -15.32% 116.51% 新城控股 希望教育 绿城管理
本周操作：手忙脚乱一顿操作亏成狗
比惨大会
宋城演艺-19.66%（跌破去年3月份疫情低点，最近的疫情反复掀不起大浪，长期逻辑不变）
星盛商业-13.55%（最便宜的商管标的，外拓能力强，拿下厦门后，又进军广州，看好）
新城控股-12.20%（比教育跌得还猛，不可思议，当前价对应23年超过10%股息率，决不投降）
希望教育-10.98%（教育股中唯一错杀的高教板块，政策支持，长期业绩增长确定性高，10倍标的）
还有比我更惨的吗？
-8.37% -15.32% 116.51% 新城控股 希望教育 绿城管理
本周操作：手忙脚乱一顿操作亏成狗
比惨大会
宋城演艺-19.66%（跌破去年3月份疫情低点，最近的疫情反复掀不起大浪，长期逻辑不变）
星盛商业-13.55%（最便宜的商管标的，外拓能力强，拿下厦门后，又进军广州，看好）
新城控股-12.20%（比教育跌得还猛，不可思议，当前价对应23年超过10%股息率，决不投降）
希望教育-10.98%（教育股中唯一错杀的高教板块，政策支持，长期业绩增长确定性高，10倍标的）
还有比我更惨的吗？
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本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
-5.43% -7.59% 108.93% 新城控股 绿城管理 希望教育
本周操作：加仓新城控股
有点无力，但还是克服恐惧，把确定性不够的砍了，全部加仓新城，新城仓位已达35%。
回归股票的本质，就是企业的股权。新城拿地正常、融资正常、销售正常、租金正常，跟公司经营有关的一切都正常，而且越来越好。不正常的是人性，但投资就是这样，克服不了人性就赚不到钱。
新城控股是唯一一只让我有段永平all in 一只股票那种感觉。让暴风雨来得更猛烈些吧！
-5.43% -7.59% 108.93% 新城控股 绿城管理 希望教育
本周操作：加仓新城控股
有点无力，但还是克服恐惧，把确定性不够的砍了，全部加仓新城，新城仓位已达35%。
回归股票的本质，就是企业的股权。新城拿地正常、融资正常、销售正常、租金正常，跟公司经营有关的一切都正常，而且越来越好。不正常的是人性，但投资就是这样，克服不了人性就赚不到钱。
新城控股是唯一一只让我有段永平all in 一只股票那种感觉。让暴风雨来得更猛烈些吧！
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本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
0.10% -2.28% 109.69% 新城控股 绿城管理 希望教育
本周操作：加仓新城控股
至暗时刻！
新城控股周K线7连跌，自从5月底买入之后没有一周是上涨的！仓位即将达到30%的顶配，做好硬抗准备。
希望教育周K线8周里有7周是跌，本周五最低1.6创下新低！从2.58买入之后，2.29、2.11、1.93、1.69一路加仓，节奏控制得还可以，目前仅11%左右的仓位，如继续下跌则继续加仓。
0.10% -2.28% 109.69% 新城控股 绿城管理 希望教育
本周操作：加仓新城控股
至暗时刻！
新城控股周K线7连跌，自从5月底买入之后没有一周是上涨的！仓位即将达到30%的顶配，做好硬抗准备。
希望教育周K线8周里有7周是跌，本周五最低1.6创下新低！从2.58买入之后，2.29、2.11、1.93、1.69一路加仓，节奏控制得还可以，目前仅11%左右的仓位，如继续下跌则继续加仓。
2
本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
-3.21% -2.38% 107.77% 新城控股 绿城管理 希望教育
本周操作：趁着深度调整，作出重大调仓决策
1、清仓古井贡B
持有接近4年时间，作出清仓决策非常艰难。虽说古井B是最便宜的白酒股，且当前20倍左右的估值不贵，只是古井作为非高端白酒，未来的业绩是无法保证的，确定性不如物业、高教、代建股；
2、加仓新城控股
半年经营简报新鲜出炉，上半年租金收入39.38亿，同比增长73%，完全符合预期，全年完成85亿经营目标无问题。上半年获取17座吾悦广场，其中重资产13座，截至2021年6月25日，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到173座。
3、加仓绿城管理
商业模式无可挑剔，行业空间在5倍以上。绿城管理市场份额超过20%，是代建行业内绝对的领先者，布局全国城市数量最多，代建项目最多。绿城管理在5年内都是非卖品，果断加至第二重仓。
4、加仓希望教育
在下跌过程中往往不断有利空，造成股价一路下跌无止境，作为港股更是深不见底。好在高教不是K12，政策对高教仍然是鼓励与支持为主，所有这些利空都不影响公司正常经营，果断加至第三重仓。
5、加仓建业+滨江
①滨江是物业中的“茅台”，品牌力一流，通过强大的品牌可以低成本外拓，且都是高物管费的新盘，无任何收并购，是绝对的高质量成长性，预计未来3年净利润可以实现50%的复合增长率；
②建业新生活在河南的口碑就像滨江在杭州的口碑一样出色，在大中原地区凭借一流的口碑同样可以实现低成本外拓。目前是港股通中最为低估的中型物业股，预计未来3年净利润可以实现40%的复合增长率。
6、建仓国检集团
港股是HARD模式，越来越难玩，增加A股标的研究。
国检集团处在检测行业，具有高毛利率、高现金流、高 ROE、低负债等特点，商业模式还不错。随着国家逐渐放开检测行业监管，国检集团等龙头凭借资金、央企、管理等优势，对地区检测单位收并购后进行业务整合，提升营运效率，实现双赢结果。整体来说，检测行业未来集中度提升，利好国检集团等龙头，业绩增长潜力巨大。
7、睿见教育、中国飞鹤按兵不动
睿见教育亏损超过30%，中国飞鹤亏损也差不多30%。
政策对K9部分的影响还不明朗，2个比较好的信号是：
①大股东继续增持250万股；
②佛山光正取得办学许可证，至少证明在大湾区没有限制、暂停新建民办学校。
等年报出来，一切都明朗之后再做决策。
中国飞鹤等中报出来再做决策，如按管理层给的业绩指引完成目标则不会卖出。
-3.21% -2.38% 107.77% 新城控股 绿城管理 希望教育
本周操作：趁着深度调整，作出重大调仓决策
1、清仓古井贡B
持有接近4年时间，作出清仓决策非常艰难。虽说古井B是最便宜的白酒股，且当前20倍左右的估值不贵，只是古井作为非高端白酒，未来的业绩是无法保证的，确定性不如物业、高教、代建股；
2、加仓新城控股
半年经营简报新鲜出炉，上半年租金收入39.38亿，同比增长73%，完全符合预期，全年完成85亿经营目标无问题。上半年获取17座吾悦广场，其中重资产13座，截至2021年6月25日，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到173座。
3、加仓绿城管理
商业模式无可挑剔，行业空间在5倍以上。绿城管理市场份额超过20%，是代建行业内绝对的领先者，布局全国城市数量最多，代建项目最多。绿城管理在5年内都是非卖品，果断加至第二重仓。
4、加仓希望教育
在下跌过程中往往不断有利空，造成股价一路下跌无止境，作为港股更是深不见底。好在高教不是K12，政策对高教仍然是鼓励与支持为主，所有这些利空都不影响公司正常经营，果断加至第三重仓。
5、加仓建业+滨江
①滨江是物业中的“茅台”，品牌力一流，通过强大的品牌可以低成本外拓，且都是高物管费的新盘，无任何收并购，是绝对的高质量成长性，预计未来3年净利润可以实现50%的复合增长率；
②建业新生活在河南的口碑就像滨江在杭州的口碑一样出色，在大中原地区凭借一流的口碑同样可以实现低成本外拓。目前是港股通中最为低估的中型物业股，预计未来3年净利润可以实现40%的复合增长率。
6、建仓国检集团
港股是HARD模式，越来越难玩，增加A股标的研究。
国检集团处在检测行业，具有高毛利率、高现金流、高 ROE、低负债等特点，商业模式还不错。随着国家逐渐放开检测行业监管，国检集团等龙头凭借资金、央企、管理等优势，对地区检测单位收并购后进行业务整合，提升营运效率，实现双赢结果。整体来说，检测行业未来集中度提升，利好国检集团等龙头，业绩增长潜力巨大。
7、睿见教育、中国飞鹤按兵不动
睿见教育亏损超过30%，中国飞鹤亏损也差不多30%。
政策对K9部分的影响还不明朗，2个比较好的信号是：
①大股东继续增持250万股；
②佛山光正取得办学许可证，至少证明在大湾区没有限制、暂停新建民办学校。
等年报出来，一切都明朗之后再做决策。
中国飞鹤等中报出来再做决策，如按管理层给的业绩指引完成目标则不会卖出。
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赞同来自: leavening
本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
-1.71% 0.85% 105.37% 新城控股 古井贡B 希望教育
本周操作：腾讯控股换宝龙商业
忙活半年，回到起点。
调整后续的换仓策略，把持仓集中在自己看得懂且商业模式一流的行业/个股上。
下半年看好高教股、物管与商管股、代建股，他们才是真正的赛道股。
1、高教股：近期被教培、K12拖累而错杀，实际上民促法是支持高教的。商业模式上也是非常不错，先收学费再提供服务，且由于国内毛入学率还不高，可以预测未来仅通过学生人数+学费的提升就可以保持良好增长，再叠加每年1-2单收并购，很容易看到未来3年以上的高速增长。
2、物管与商管股：商业模式不错，轻资产+永续经营，现金流好且负债低，派息可以高达50%以上，且可以毛估估未来3年以上的高速增长。
3、代建股：商业模式极好，通过自身强大的品牌输出管理+服务，故代建股普遍具备轻资产、高毛利率、零负债、派息率高、现金流极好的特点。随着口碑、品质在民众买房过程中占据的重要性，中小房企的土地由品牌代建商进行代建可以取得双赢结果，故也可预计未来3-5年代建市场的规模仍然会稳步提升。
-1.71% 0.85% 105.37% 新城控股 古井贡B 希望教育
本周操作：腾讯控股换宝龙商业
忙活半年，回到起点。
调整后续的换仓策略，把持仓集中在自己看得懂且商业模式一流的行业/个股上。
下半年看好高教股、物管与商管股、代建股，他们才是真正的赛道股。
1、高教股：近期被教培、K12拖累而错杀，实际上民促法是支持高教的。商业模式上也是非常不错，先收学费再提供服务，且由于国内毛入学率还不高，可以预测未来仅通过学生人数+学费的提升就可以保持良好增长，再叠加每年1-2单收并购，很容易看到未来3年以上的高速增长。
2、物管与商管股：商业模式不错，轻资产+永续经营，现金流好且负债低，派息可以高达50%以上，且可以毛估估未来3年以上的高速增长。
3、代建股：商业模式极好，通过自身强大的品牌输出管理+服务，故代建股普遍具备轻资产、高毛利率、零负债、派息率高、现金流极好的特点。随着口碑、品质在民众买房过程中占据的重要性，中小房企的土地由品牌代建商进行代建可以取得双赢结果，故也可预计未来3-5年代建市场的规模仍然会稳步提升。
1
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本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
3.02% 4.48% 107.23% 新城控股 古井贡B 绿城管理
本周操作：无
本周说说飞鹤，最近跌得比较惨，账面亏损超过20%。相比K12教育股，这次做的比较好的一方面就是没有很冲动地加仓，现在的仓位还是比较低的。
飞鹤近期的大跌主要是由几大利空造成的。
1、 远高于行业平均毛利率，财务报表有造假可能性；
2、 赚钱能力非常强，传言飞鹤收的是智商税，引起公愤；
3、 国内的出生率是呈下降的一个趋势，那么意味着整个市场是存量竞争的关系；
4、 董事长冷友斌在前段时间公开演讲上说到注册疫苗后会影响到怀孕。
回顾当初买入的理由，其中最重要的一点就是董事长冷友斌的人品是非常有保证的，看上去是有利润之上的追求的董事长。所以说第一点财务造假我觉得可能性比较小，但本人不是财务出身无法判断。如果投资飞鹤那么就要选择相信冷总。
第2点赚钱能力强是飞鹤应得的，想当年冷总在行业低迷时大举借债打造全产业链，控制每一道工序，保证奶粉的品质与安全性，才有飞鹤今日排名第一的创举。食品行业的信誉，产品的安全可靠，尤其是婴幼儿奶粉，在消费者心里占据着举足轻重的地位。
第3点出生率下降，这是一个多年前就有的这样的一个预期。确实，这点对飞鹤是最不利的，飞鹤的成长性就在于去获取其他友商的市场份额，国内其他婴幼儿奶粉或国外进口的奶粉市占率就必定在下降。中国飞鹤每个季度的市场占有率是否持续提升是我们最应该持续关注的一个指标。
第4点是市场对于冷友斌演讲的一个误解，演讲上冷总的意思是说疫苗有可能导致年轻人不想怀孕，但实际上这个事情专门咨询过医生，就是说建议打完疫苗三个月后怀孕，不是意味着说就不能怀孕，如果说在打了疫苗之后怀孕上了那也是没多大问题的。很明显这个第4点对经营上的影响是非常之小的。
在市场跌幅足够充分的时候，回顾当初自己的买入理由是否有改变呢？当初还有一个买入理由是因为公司的业绩指引，公司给了一个非常宏伟且长远的业绩指引。看完之后热血沸腾，但事实上这个业绩的难度是非常之大的。通过这个业绩完成情况我们也可以判断管理层的言行一致性。
从赚钱能力、毛利率、ROE、分红率、现金流、品牌力等等各种指标来看，总体来说中国飞鹤的商业模式都是一流的。
后续主要关注的几个方面：
第一个是市场占有率的变化情况，看是否跟公司预测的情况是一致的；
第二个是关注公司给的业绩指引能否完成；
第三个是全国疫苗注册数量，目前完成接种接近10亿计；
第四个是食品行业的黑天鹅，但这个是无法预测的。
3.02% 4.48% 107.23% 新城控股 古井贡B 绿城管理
本周操作：无
本周说说飞鹤，最近跌得比较惨，账面亏损超过20%。相比K12教育股，这次做的比较好的一方面就是没有很冲动地加仓，现在的仓位还是比较低的。
飞鹤近期的大跌主要是由几大利空造成的。
1、 远高于行业平均毛利率，财务报表有造假可能性；
2、 赚钱能力非常强，传言飞鹤收的是智商税，引起公愤；
3、 国内的出生率是呈下降的一个趋势，那么意味着整个市场是存量竞争的关系；
4、 董事长冷友斌在前段时间公开演讲上说到注册疫苗后会影响到怀孕。
回顾当初买入的理由，其中最重要的一点就是董事长冷友斌的人品是非常有保证的，看上去是有利润之上的追求的董事长。所以说第一点财务造假我觉得可能性比较小，但本人不是财务出身无法判断。如果投资飞鹤那么就要选择相信冷总。
第2点赚钱能力强是飞鹤应得的，想当年冷总在行业低迷时大举借债打造全产业链，控制每一道工序，保证奶粉的品质与安全性，才有飞鹤今日排名第一的创举。食品行业的信誉，产品的安全可靠，尤其是婴幼儿奶粉，在消费者心里占据着举足轻重的地位。
第3点出生率下降，这是一个多年前就有的这样的一个预期。确实，这点对飞鹤是最不利的，飞鹤的成长性就在于去获取其他友商的市场份额，国内其他婴幼儿奶粉或国外进口的奶粉市占率就必定在下降。中国飞鹤每个季度的市场占有率是否持续提升是我们最应该持续关注的一个指标。
第4点是市场对于冷友斌演讲的一个误解，演讲上冷总的意思是说疫苗有可能导致年轻人不想怀孕，但实际上这个事情专门咨询过医生，就是说建议打完疫苗三个月后怀孕，不是意味着说就不能怀孕，如果说在打了疫苗之后怀孕上了那也是没多大问题的。很明显这个第4点对经营上的影响是非常之小的。
在市场跌幅足够充分的时候，回顾当初自己的买入理由是否有改变呢？当初还有一个买入理由是因为公司的业绩指引，公司给了一个非常宏伟且长远的业绩指引。看完之后热血沸腾，但事实上这个业绩的难度是非常之大的。通过这个业绩完成情况我们也可以判断管理层的言行一致性。
从赚钱能力、毛利率、ROE、分红率、现金流、品牌力等等各种指标来看，总体来说中国飞鹤的商业模式都是一流的。
后续主要关注的几个方面：
第一个是市场占有率的变化情况，看是否跟公司预测的情况是一致的；
第二个是关注公司给的业绩指引能否完成；
第三个是全国疫苗注册数量，目前完成接种接近10亿计；
第四个是食品行业的黑天鹅，但这个是无法预测的。
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本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
-3.93% 1.41% 107.51% 新城控股 古井贡B 绿城管理
本周操作：加仓新城控股
回到起点了，已不想再多说。借用别人的经验教训总结：我没错，错的是这个市场。
-3.93% 1.41% 107.51% 新城控股 古井贡B 绿城管理
本周操作：加仓新城控股
回到起点了，已不想再多说。借用别人的经验教训总结：我没错，错的是这个市场。
0
本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
-1.61% 5.56% 107.38% 新城控股 古井贡B 绿城管理
本周操作：中国平安全部换入新城控股，加仓希望教育
1、新城本周继续跌，如愿把新城加到超过20%仓位；
新城完全是受其他地产股拖累而下跌，而新城实际上是今年表现最好的地产股，今年以来仍然上涨接近30%。
2、清仓中国平安，持有3年有余仅赚1万块；
平安目前无疑是低估的，只是跟新城比，平安没有任何优势。当然也是因为平安太复杂，对平安的了解远远不及新城。
3、加仓希望教育，被K9、教培政策拖累下跌较多；
高教股绝对是被错杀，新颁布的民促法对高教是有利的，被市场无情闷杀完全无道理可言。还有不到3个月时间即到年报时间，预计20/21学年净利润8.5亿，对应16倍估值，预计21/22学年净利润11亿，前瞻12倍估值。要知道希望教育即使从今天开始停止收并购，未来3-5年仅靠内生性增长都可以保持20%以上的年复合增长率。当前的价格无疑极具吸引力。
-1.61% 5.56% 107.38% 新城控股 古井贡B 绿城管理
本周操作：中国平安全部换入新城控股，加仓希望教育
1、新城本周继续跌，如愿把新城加到超过20%仓位；
新城完全是受其他地产股拖累而下跌，而新城实际上是今年表现最好的地产股，今年以来仍然上涨接近30%。
2、清仓中国平安，持有3年有余仅赚1万块；
平安目前无疑是低估的，只是跟新城比，平安没有任何优势。当然也是因为平安太复杂，对平安的了解远远不及新城。
3、加仓希望教育，被K9、教培政策拖累下跌较多；
高教股绝对是被错杀，新颁布的民促法对高教是有利的，被市场无情闷杀完全无道理可言。还有不到3个月时间即到年报时间，预计20/21学年净利润8.5亿，对应16倍估值，预计21/22学年净利润11亿，前瞻12倍估值。要知道希望教育即使从今天开始停止收并购，未来3-5年仅靠内生性增长都可以保持20%以上的年复合增长率。当前的价格无疑极具吸引力。
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本周增幅 本年增幅 仓位 重仓一 重仓二 重仓三
-0.61% 7.85% 102.19% 中国平安 古井贡B 绿城管理
本周操作：清仓时代中国，建仓中国飞鹤
1、清仓时代中国控股，持有2年多，微亏出局，浪费了大量时间成本。
因为最近一直在看段永平的语录，越看越发现自己看不明白地产。
买公司就是买公司未来现金流的折现，但地产如何产生自由现金流？
买公司要多想想公司后十年的样子，但如何看的清地产十年后的样子？
总体来说，地产都不能算好的商业模式，赚钱不易，一直要重资本再投入。
以后选股的第一原则是——必须具有非常好的商业模式。
2、建仓中国飞鹤，细看一眼报表，简直就是奶粉中的茅台，怪不得很多人说飞鹤造假，因为赚钱能力实在太强了，跟茅台一样简直就是印钞机。
但我买入的最重要的原因之一就是创始人冷文斌的人品过硬，管理水平也高；
第二个原因是品质过硬，08年飞鹤没有陷入三聚氰胺的危机；
第三个原因是品牌过硬，一句“更适合中国宝宝体质”的广告语，让飞鹤的品牌家喻户晓；
当然食品股的风险也大，后续再仔细研究研究。
-0.61% 7.85% 102.19% 中国平安 古井贡B 绿城管理
本周操作：清仓时代中国，建仓中国飞鹤
1、清仓时代中国控股，持有2年多，微亏出局，浪费了大量时间成本。
因为最近一直在看段永平的语录，越看越发现自己看不明白地产。
买公司就是买公司未来现金流的折现，但地产如何产生自由现金流？
买公司要多想想公司后十年的样子，但如何看的清地产十年后的样子？
总体来说，地产都不能算好的商业模式，赚钱不易，一直要重资本再投入。
以后选股的第一原则是——必须具有非常好的商业模式。
2、建仓中国飞鹤，细看一眼报表，简直就是奶粉中的茅台，怪不得很多人说飞鹤造假，因为赚钱能力实在太强了，跟茅台一样简直就是印钞机。
但我买入的最重要的原因之一就是创始人冷文斌的人品过硬，管理水平也高；
第二个原因是品质过硬，08年飞鹤没有陷入三聚氰胺的危机；
第三个原因是品牌过硬，一句“更适合中国宝宝体质”的广告语，让飞鹤的品牌家喻户晓；
当然食品股的风险也大，后续再仔细研究研究。
京公网安备 11010802031449号