近期论坛里面很多讨论房价的,也谈谈我的思考

近期论坛讨论房子的话题比较多,我最近也在思考这个问题,说说自己的看法
我们就以最近两年房价涨幅最为凶悍的苏州为例:
苏州一年成交的房子数量可能是全市总的房产数量的5%以下(我没仔细查过数据,但是我知道上海的情况,每年成交20万套住宅,上海全市存量住宅有800万套,大概2.5%的换手率,那么苏州即便多一倍也在5%左右),这样一个城市近两年10%的成交量决定了全市所有住宅(100%的住房)的房价,一个小区过去两年成交了一套房子,房价翻倍了,该栋小区所有的人了都觉得自己的房子价值翻倍了,财富增加了,再加上买房的人也非常开心自己买的房子涨价了。那么只有谁不开心呢?还没有来得及买房子的人不开心,但是我这部分人在总人口中占比只是少数,每个城市大部分家庭还是有房的,上海的800万套住宅肯定都有主人啊,这就造成了这样一个局面,大部分市民对高房价是乐见其成的,并不会觉得高房价降低了自己的幸福度(媒体上宣传老百姓对房价怨声载道,实际上并不是这样,我和身边的人聊天,感觉他们对于高房价并没有极其厌恶,不少买了房子的人反而沾沾自喜。),地方政府也满意房价,卖地可以得到更多的收入,开发商也满意,这居然是一个多赢的局面。真是让人细思恐极。
中产有房子的人,是不愿意房价下跌的,这部分人在应该是大多数,也就是城市里面有房子的人。当初香港董建华的八万五计划,让大家都有房子改善居住条件,但是叠加金融危机造成房价下跌,引起有房中产阶级的强烈抵制,计划失败,后面香港实业逐渐空心化。
还有一点非常核心的就是房子的保值增值功能几乎无法取代,房租收益1%到2%其实是通货膨胀扣除后的收益,类似于美国通货膨胀剥离债券,CPI上升,房租也会上升,而债券却不行,所以房租的收益类似于真实收益,那么2%的收益一点都不奇怪;集思录的用户大家都希望自己的财富迅速上升,但是很多人有资产保值的需求,极端一点的例如李嘉诚,财富够用好几辈子了,财富增值不是最重要的,保值才是最重要,一线城市的几套房子完全可以保护自己的财富相对水平的稳定,一线城市的三四套房子可以让一个家庭体面的一直过下去;因为老百姓的财富大部分都是房产,如果房价下跌大家资产均下跌,相对排名不变,如果房价上涨,大家都涨,相对排名仍然不变。可以想象家里多几套房子,婆娘们和朋友聊天提到这个事情的时候是多么的骄傲,幸福的油然而生。大部人不懂理财,买房子简单省心,哪里像股票这么多事情需要考虑,一会贸易战,一会疫情,一会两会,然后股票还跌了,人家房子涨了,简直说不过去。
现在房价的高涨和封建社会进入中期土地兼并严重有异曲同工之妙,过去因为土地是一切的生产基础,大家都愿意持有更多的土地,中国现在房子没有持有成本,还可以有租金收益,房价又在上涨,那么有钱投资房产简直完美,持有越多越好,最好是成为大地主。
老百姓其实都是乌合之众,看见挣钱就会拼命往前冲,财富效应的力量是无法拒绝的,我家里人都坚信房价会继续涨,有钱还是要买房,买商铺。之前房价没有涨起来的时候可以不是这样子的。投资中的逆向思维可是非常难的,集思录中我们这种半专业的投资人都难以做到,何况普通老百姓。
我们从供求方面来考虑,供应几乎被地方政府所垄断,除去一线城市,其他城市都是新房成交超过二手房成交,还有公众号说,三线城市二手房没有市场,卖不动,所以大家一定要买新房。这个思路太清奇了,新房到了你手里不就是二手房了,你去买更高价格的新房,然后砸自己手里吗,很明显应该去买入成本更低的二手房作为投资。因为我们国家的外汇管制,大家不可能把房子都抛掉,抛了资金无法出去,也没有其他投资渠道,另外二手房 交易成本很搞,时间(限售和满二)和税费都很高,其实存量房的流动性锁的很死,不会出现大面积抛盘这种局面。新房供应完全在掌控之中,所以房价不会大跌暴跌,最多阴跌,有价无市,卖一套房子一年都卖不出去。我卖合肥的房子大概卖了大半年,接近一年了,最后巨幅折价卖出的,挂牌均价在1.5万,实际成交价格在1.3万左右。
最后,谁是高房价的受害者呢,我认为是我们的后代,高房价导致生育率变低,养儿子成本太高,现在大部分人都不敢养两个儿子。很多年轻人的想法都是过好自己的小日子就得了,干嘛要结婚生孩子,有日本平成废宅的倾向。未来几十年人口结构会变得更加不合理,老龄化问题更加突出。高房价也会打击一个城市的产业,土地厂房的成本上升导致产业不断迁移到低成本的地区,先是从上海迁移到江苏浙江,然后迁移到安徽河南,但是如果安徽河南成本都更高了,那就只能去东南亚国家了。地方政法拼命维持低商业用地和用房的价格,尽可能留住产业,很多地方郊区产业园,创业入住都有免租期,但是在整体高房价下,这些东西也是杯水车薪,大家在一个城市买不起房子,不会长期在这里居住下去的。
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夫唯不争灬 - 新韭菜

赞同来自: 华zxh ccccccjjjjjj 心无挂碍 张三3 cheche88更多 »

房子只是财富转移的一种手段,社会生产力进步导致财富产生得更快,有人吃喝拉撒睡完什么都不剩,那说明有人什么都没做享受了财富
2020-06-30 11:32 0 条评论
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jcj941179

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有深度
2020-06-30 11:34 0 条评论
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一线天路过

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角度独特,说得很好
2020-06-30 11:38 0 条评论
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华zxh

赞同来自: skyblue777 波波斯基88

在你我的有生之年 每一片雪花都在勇闯天涯
2020-06-30 11:39 0 条评论
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门中木 - 闲人

赞同来自: 华zxh skyblue777

其实就是香港的8万5千套

当所有人都在庞氏骗局当中的时候,没人希望崩盘,

至少是在自己脱手之前
2020-06-30 11:43 1 条评论
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zoetina52 - 以前什么都不懂,日子过得好好的,后来我了解了些理财知识,家里的钱越理越少。

赞同来自: 等机会

我觉得这篇文章是原创的 楼主就是作者本人
所以我问个问题啊 我就是问问没抬杠的意思

文中提到房租收益1%是扣除通胀后的收益

请详细说明一下是如何计算出来的?
通胀是多少?房租收益又是多少?选取的哪个城市?
2020-06-30 11:43 4 条评论
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newbison

赞同来自: 风云1699 skyblue777 华zxh chuxingfei nimbus fionafiona pppppp jjm fxgfd 唐家人 wangyang661 Frise 霜寒州 pagim更多 »

你这是一厢情愿吧。房价涨不涨主要看人口净流入 (需求)和 城市供地(供应)的对比。上海的房子已经三年不涨了,北京的房价还没回到17年的高点。

现在的情况是,农村里几乎没有40岁以下的年轻人了。我们村再过20年等这批老的去世之后,就一个人也没有了,我这辈的兄弟姐妹没有一个住村里的,城市化已经结束了。源源不断的韭菜没了,三线城市就变成鹤岗、鹤壁。一线二线城市就是未来的东京和大阪,北京五环外上海外环外最终也会降价的。
2020-06-30 11:47 4 条评论
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门中木 - 闲人

赞同来自: 华zxh 风云1699 skyblue777 zzz666 newbison v3kk2 uchb chenhang422 黑我一坐毒 tbeanirong更多 »

中国的房产其实还是一二线城市汲取三四线城市,三四线城市汲取乡镇农村财富的工具
2020-06-30 11:47 0 条评论
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sincejsl - 连续盈利7个月

赞同来自: skyblue777 华zxh 夫唯不争灬 v3kk2

太长,没看,前面有几千个人分析过了,还有很多是职业分析家, 就一点, 套现以后的现金改善生活,才说明是房价上涨的收割者, 否则苦哈哈的还贷款, 或者卖掉又加仓,买更大的更贵的, 边际价格由越来越激进的人决定, 其他人都开心的看着, 这画面想想就开心.
2020-06-30 12:00 0 条评论
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suliang

赞同来自: jiangyounan

很简单,房价涨到一定程度假设你卖了愿意移民,还是愿意到国内西部?
2020-06-30 12:14 0 条评论
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benbenxu

赞同来自: 超弦资本 心无挂碍 华zxh UniqueLy newbison wydqh cheche88更多 »

一半篇幅在讲谁高兴谁不高兴,其实没多大意义,高兴不高兴跟房价没什么关系。
第二段在讲CPI,我只能说CPI没这么高,房子和股票一样是投资性资产,不计入CPI的,考虑CPI应该算房租,苏州十年来房租都没涨多少。
后面的就是一些主观想法了,一些房子不可能跌的定律。

房子本质来说是印钞机,城市要发展,公务员要加薪,就是要用钱,这些花销都要有人买单的。每年赚钱速度是稳定的,想快速发展,要么靠积蓄要么就借钱,借钱就是把未来的钱拿到今天花,在中国从未来借钱用房产抵押贷款是最容易的方式。
以前说团结就是力量,现在全国所有家庭共同担负起社会发展的动力,中国的城市发展是光速的。

问题在于,钱总是越借越多,把未来30年的钱都借完了,就得停下来等等时间了。
我们相信,未来30年每一天都会越来越好,可以赚更多的钱,但未来真的那么美好么?如果某天发现未来赚不到这么多钱了,那么从未来借的那些钱就成了空头支票,这些钱要从谁手里抹去,就看是谁接到这最后一棒。
2020-06-30 12:35修改 1 条评论
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jack_chen0127 - 80后小金融

赞同来自: 何科林abc 无心插柳 selfblowjob

不太认同楼主的观点,二手房差是差在小区,我觉得自住的话不用太考虑投资价值,居住价值为主导的话,新房有绝对的优势,不是地段好的二手老小区可以比的。关于下一代,生育率下降是国家是负面的,特别是老龄化严重的社会,但是对于下一代,更少的人是否意味着有更优质的教育资源可以选择,更少的竞争呢?
2020-06-30 12:28 6 条评论
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债券小白 - 职业法盲

赞同来自: v3kk2 fionafiona wang5015199

最近在给某头部房企做ABS,需要按某种特殊规则收集购房尾款,才发现现在买房的实在太少了。
2020-06-30 12:30 9 条评论
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misa_yc

赞同来自: cmdgy 华zxh matian001 Belketh

又是身边统计学。。。。
2020-06-30 12:31 0 条评论
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rentwu

赞同来自: 夜是故乡明 竹语松涛 wang5015199

谁是高房价的受害者呢,我认为是我们的后代

说的好。社会360行赚来的钱最终把钱交给了房地产,回流到了ZF,形成了循环。时间越久参与循环的人就越多,就越不可能自身去打破循环。除非外力。

若干年后就像现在HK。我们生活在这个时代,需要弄潮儿,也有失意者。无论长期看是否正确,我们离不开这个社会。待我们死后,哪管洪水滔天。
2020-06-30 13:09修改 0 条评论
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yjfate886

赞同来自: 吴一 fionafiona yanglee789

不认同楼主的观点,房价高位上涨短期是多赢,长期积压实体经济。现在小朋友都知道“实业误国,炒房兴邦”。没人愿意做实体,如此下去中国措施转型契机,既没有高科技,又失制造业优势,最后走向香港那样的产业空心化。
2020-06-30 12:58 1 条评论
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刘一桥

赞同来自:

大胆预测20年内一线100万一平,一点五线50万一平,二线10万,三线5万,四线1万,五线2000。茅台用来漱口,美国求着咱们出口芯片和8G技术。
2020-06-30 13:21 3 条评论
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xyz_jia - 80后金融IT民工

赞同来自:

我没有表达过希望房价永远上涨的意思,事实上我是希望房价下跌的,毕竟较低的房价可以保持城市和产业的竞争力,对年轻人也更加友好,年轻人才是一个城市的未来,没有年轻人的城市是没有未来的;只是根据我的思考,感觉到房价下跌到合理的程度几乎不可能了,可能就一直这样高房价,很多人可能觉得自己财富上升了,但是我们所有人都是高房价的受害者。
2020-06-30 13:26 0 条评论
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ji1si2lu3 - 交易渴望症患者

赞同来自:

房子肯定多了,房价涨不涨不知道,因为房价很大一部分是地价和税费,这个可以控制的。
抽样统计过四户人家,16个人(几岁到80几岁)9套房,普通城市人不炒房的
2020-06-30 13:40 0 条评论
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keer58 - 87年的大叔,不是房产中介。

赞同来自: Lance張张

先说明,我不是房产中介,我不知道为什么我贴一张图或说房价涨了(今年东莞真的很多小区翻倍了,这是事实)就有人说我是房产中介。

我觉得未来的房市也会严重分化,少数几个人口大量涌入的城市如深圳房价会大幅上涨,绝大多数城市房价会如鹤岗下跌或几十年不涨。

影响商品价格的还是供求关系,人进来得多,土地供应得少傻子都知道会涨。
2020-06-30 13:58修改 4 条评论
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神瑛侍者

赞同来自: wangyang661

过去土地涨价一个很大的问题是人口的膨胀,目前看国内人口膨胀的因素没有了。
另外房子的用途就是住宿,人口下降的结果肯定是住房需求的下降。
房子价格和人口聚集有很大关系。 衡量房价不能单用购买了来衡量,平价购买力才能衡量吧。
国内超发货币、信贷规模影响很大。
2020-06-30 13:54 4 条评论
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aiyamaya - guzaile

赞同来自: 香橙柠檬

理想中,政府未来应该不断上市公租房,压制房租上涨,让百姓和实业有发展空间。
未来买房保值一个要求是房子能租出去,收回一部分成本。因为未来新房可能高价,但旧房的折价会越来越明显。
所以买房保值会越来越难。直到大部分人改变买房保值的思想。

以上,全都是政府靠谱的话才可能发生的情况。
目前的现实是,高房价能为政府提供大量税收。而政府从业人员往往收入较好,该群体有买房保值需求。同时能获得大量公积金和购房补贴,使得买房成本非常低。
只有低收入者站在高房价的对立面,而这些人的声音是没有力量的。
2020-06-30 14:34修改 0 条评论
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aiyamaya - guzaile

赞同来自: xyz_jia 非凡猪 CPA 骑蜗牛士 鸿渐 wydqh cheche88更多 »

当你有几百万首付,同时公积金和补贴基本覆盖贷款,买房就是一个非常轻松的投资。
很多人拿金融投资的利息去比较房租差异,问题是这些投资利息是没有扣除通胀的。
而更复杂的投资,对多数人更是亏多赚少,相比之下房子显得安全多了。

当那些上市公司把股票拿出来卖你,自己却拿着你的钱去买豪宅,是因为他傻吗?
2020-06-30 14:16 0 条评论
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小乖乖超萌哒

赞同来自:

股票涨,持股的人账面财富上涨高兴、上市公司能多捞钱高兴,券商能多收手续费高兴,国家能多收印花税也很高兴,牛市也是多赢的,但是情绪并不能影响长期的走势。
楼市其实只是涨跌周期更长的股市,当福建人愿意借三分利去爱拼才会赢做生意的时候,他会去考虑买房投资吗?就像牛市的时候很多人选择卖房炒股一样,资金天然是愿意往更高收益的方向流动,当所有人都盯着房子的时候,说明一轮扩张期已经快要到了尽头
2020-06-30 15:15 6 条评论
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HaiZhou - 正手反手

赞同来自: CPA 在水一方1 s0s123

目前这个游戏其实后面还可以这么玩:继续扩大公职人员数量并提高公积金占其年收入的比例,间接引导公职人员买那些政府卖地后新造的楼盘。优点是政府税收、公职人员收入、gdp业绩三不误;缺点是社会断层越来越明显。不过可以公检法军四大法治部门控制社会稳定性。
2020-06-30 16:22 7 条评论
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水瓶好无聊 - 博弈-戒贪

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只说实际情况,人口流入,房价跌跌不下,其实跟心态关系很大,很多卖房并不是急缺钱,而是改善居住。。这就涉及到了卖跟买的问题,卖的时候折价,买的时候可没有折价。所以业主放盘都是佛系的心态,只能有少量的折价。即使买房的人少也不愿意降价。这就造成了,大多数的人,帮少量折价的房子轻松出售。。最近在看房子,发现很多二手的挂了一年都没成交。买家的心态是希望买损盘,卖家就希望按照正常的市场价卖,实际就是难卖。所谓的市场价都是虚高的价格。真实成交的价格才是真正的市场价。。
2020-06-30 16:41 1 条评论
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香橙柠檬 - 70后

赞同来自: 债券小白 施三万

房子是会折旧的,超过二十年的房子,各种维修的麻烦,除非城市核心或学区房,否则超过二十年的房子不值钱。值钱是那块土地,但土地不能私有,都是国家的。
2020-06-30 16:42 0 条评论
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william_kang - 坚持每天翻墙健身,兼听则明

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年轻人和中年人成了房价的矛盾对立面,年轻人是城市的动力,但他们缺少第一桶金来购置昂贵的不动产。队医经历了半辈子的中年人,在体力和能力上赶不上社会的发展,但幸好在青年时代赶上了末班车,持有了1套或者多套物业。屁股决定脑袋,只要某个城市还有活力,自然会有人口入驻,入驻人口不买房也要租房。针对上涨的物价和货币贬值的大前提,一切皆合理,要怪就怪当初大水漫灌的政策时间太久了。前浪后浪各自珍重
2020-06-30 16:53 0 条评论
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独角兽死了

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不怎么看,房价加速就完了,从来没有任何一个泡沫能永恒存在。当然了一般来说泡沫没破之前都不算泡沫
2020-06-30 16:57 1 条评论
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stmin

赞同来自: 波波斯基88

钱都印出来了,你说房价这么跌。只有进入加息周期、收紧信贷房价才会跌,但是靠近0利率是趋势,所以,我大胆判断,未来房地产二十年内,不可能大跌!!!只要利率或者信贷政策稍微有点松动,甚至可能出现苏州、深圳年初这样暴涨的情况。这是新冠影响下的暴涨,你敢信。我认为这件事侧面反映社会财富差距巨大,大众根本左右不了房价,只有掌握资源的人左右房价,而掌握资源的都持有房产,所以只会越来越贵。
人口老龄化根本不是下跌的理由,只会加速城市间的差距,贵者恒贵,未来核心城市依旧风骚,非核心城市就看城镇化推进情况怎么样了。
2020-06-30 17:24 2 条评论
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wydqh

赞同来自: HaiZhou 波波斯基88 quantech

大学学经济的时候,老师经常说房子就是银行,银行就是房子,后面很多年才深刻理解。
2020-06-30 17:33 0 条评论
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礼后2020

赞同来自: wang5015199

房价的背书是政府而已,政府不可能永远强大。房价也造就更大的贫富差距,笑贫不笑唱当然以有房子为荣。当底层活不下去了或者爬不上更上一层,那么房子也没人接盘,社会也会动乱
2020-06-30 17:46 0 条评论
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夫唯不争 - 低风险投资人

赞同来自: s0s123

一二线的房价有什么好讨论的,房价和茅台的股价一样就是涨,远远望不到边,时间周期嘛,100年够不?现在有资金要嘛全仓茅台,要嘛赶紧一线二线杠杆继续买。
2020-06-30 18:09 2 条评论

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