9只地产股浅析+前瞻估值

本文采用的前瞻估值方法:https://www.jisilu.cn/question/371238

1、万科A。

万科是一个很有特点的企业。房企最重要的能力,就是拿地能力。低手追着周期拍高价地,高手逆周期拿便宜地(恒大/融创),而万科是无视周期拿地。

万科不预测房地产周期,反正我手头的地够用两年就行了。房价涨了我认踏空,房价跌了你们也别哭。听起来,似乎还有那么一点巴菲特“不预测利率”的哲理。不过,最近一年万科猛补了一批土储,目前手头有三年的货。

正如一句俗话:任你几路来,我只一路去。之所以这么牛皮,是因为万科的运作效率是房企中的顶级水平,核心净利率高达15%左右,具有优秀的成本控制能力和产品溢价。

虽然许多人质疑万科管理层决策与股东利益不一致,但他仍然我行我素。宝能姚老板都不是我的对手,还在乎你们区区散户?万科虽然被不少人认为进取心不似当年,但仍然A股最稳健的房企。

万科A
动态数据:当前市值3000亿,2019年度权益销售额4102亿,前瞻PE=4.7
企业质地:★★★★★
价格便宜:★★★

2、保利地产。

保利头顶金光闪闪的央企招牌,享受着低到令人发指的融资利率。在恒大发债动辄13+%利率的当下,保利的融资利率竟然不到5%...

要知道,对于高杠杆的房地产行业来说,融资可以说是仅次于拿地的核心能力了,亲妈的儿子,果然不一样啊。

然而保利的拿地能力就是个渣,经常成为高价拿地的冤大头。按理说,央企亲儿子应该有一些地方政府层面信息和运作的优势吧,可惜在拿地环节似乎完全没有。这里面的原因,可以从光明和阴暗两个角度去解读,就不展开了。

不光拿地贵,还喜欢囤地,整整囤了价值1万3000亿的土地,足足可以卖5年…好吧,这么多的存货,万一房价暴跌,可能只有央妈能救保利了。不过,毕竟是亲儿子,不救他救谁呢。

保利地产
动态数据:当前市值1900亿,2019年度权益销售额3190亿,前瞻PE=4.1
企业质地:★★★★★
价格便宜:★★★

3、新城控股。

新城具有独特的商业模式,围绕商业中心“吾悦广场”打造住宅生态圈。吾悦广场的经营相当出色,这不光是财务数据上。雪球和集思录有一些实地“踩盘”的自下而上草根调研报告,大都是正面看法。

依托于商业中心构建居住生态,是很受地方政府欢迎的一种房地产开发模式,新城也因此拿到了价格便宜的土地。加上老板上进心很强,前几年关键时候逆周期扩张,迅速冲入了十强行列。目前,新城持有低成本价的大量土地,足够卖4年之久。

抛却个人的道德标准,新城单作为一个企业实体,仍然是有一些优势的。在经营商住生态圈的过程中,他的资产逐渐沉淀到新城吾悦广场实体中,逐渐从纯房地产开发转向包租公模式,这样即使未来房地产市场萎缩了,他也差不多可以完成转型上岸。这个预期,让很多担心房地产宏观前景的投资者们比较安心。

目前,我仍然继续持有新城控股。

新城控股
动态数据:当前市值700亿,2019年度权益销售额2016亿,前瞻PE=2.1
企业质地:★★★★
价格便宜:★★★★★

4、金地集团。

金地的大股东是险资,40%的业务在华东地区。曾经的“招保万金”四朵金花之一,虽然规模掉队,在全国20名左右徘徊,但利润率还是保持在一线水平。

金地的资本化利息水平很低。土储货值不算高,但也有4000多亿,够用3年的,但成本价不便宜。总的来说,是一家中规中矩的房企。会计师事务所是德勤,诚信有一定保障。他的估值也有吸引力。

金地集团
动态数据:当前市值610亿,2019年度权益销售额1305亿,前瞻PE=2.5
企业质地:★★★★
价格便宜:★★★★

5、金科股份。

金科是一家比较激进的企业,他的扩张速度极快,但核心净利润率非常低,不到10%。金科在经营战略上的侵略性,让融创大佬孙宏斌都为之心动,融创系曾经是金科的第二大股东。

虽然金科在融创前只是一只小虾米,但大股东黄老板的控制欲和意志极其顽强,多次明目张胆的利用投票权优势进行利益转移,融创每次都投反对票,但毕竟票权差那么一点,还真是没辙。

我曾经也持有金科,在目睹黄老板恰烂钱之后,果断撤退。上个月孙宏斌也撤了…接盘侠是红星美凯龙的车老板…祝他好运吧。

金科股份
动态数据:当前市值430亿,2019年度权益销售额1493亿,前瞻PE=2.7
企业质地:★★★
价格便宜:★★★★

6、荣盛发展。

荣盛是一家中规中矩的企业,多数指数都位于同行中上游。他的净利率、净资产收益率都挺高,和万科同一级别。多年来利润攀升很稳定。

荣盛的合作项目很少,销售额中权益部分较多。销售回款率很高,能达到大概90%。土储正常,够用三年,成本价也不贵。

但这么一家还不错的企业,却一直不受市场待见,估值长期处于房地产板块的底部。这让我想起了格力。多年来白家电中ROE长期领先的格力,同样是长期遭受市场歧视,估值长期位于板块底部。

我目前持有荣盛发展。

荣盛发展
动态数据:当前市值350亿,2019年度权益销售额1104亿,前瞻PE=2.2
企业质地:★★★★
价格便宜:★★★★★

7、阳光城。

阳光城是一家非常奇葩的公司。先说优点。阳光城的增长快,管理层“双斌”有能力,拿地价格适中,土储适中。

但是!这家伙的分红实在太低了…要知道,作为曾经的暴利行业,房地产是A股最舍得分红的板块,平均分红率(归母净利润中拉出来分红的比例)近三年均值都超过30%。

而阳光城呢?分红率只有10%左右…

地产股投资者喜欢自嘲,说房地产赚的是假钱,所以不受A股待见。这里我想问一句阳光城,你莫非真是赚假钱的?也许正因为市场担心他赚假钱,阳光城的估值确实够低。

其实,我怀疑这家伙偷偷的藏了些利润。他的年报净利润是刚好压着股权激励线,比利润指标多出一丢丢,比计算出来的要低一大截。这家伙,是为了以后每年都能拿股权激励而藏私呢?

看在他估值很低、增速尚可的份上,我持有一点阳光城。

阳光城
动态数据:当前市值290亿,2019年度权益销售额1386亿,前瞻PE=2.0
企业质地:★★★
价格便宜:★★★★★

8、蓝光发展。

蓝光是川渝地区的著名开发商,50%的业务都在西南地区。这家企业的特点是代建业务开展多。很多小伙伴不了解代建。代建是地产行业的专用名词,简单地说,就是挂着别家开发商招牌的楼盘,蓝光来操办具体开发。

换句话说,蓝光这家伙,大家都觉得他干活还算利索,但是牌子还不够高大上,差不多就是房企中的蓝领苦力之光…

正因可以出卖劳动力,蓝光拿地的积极性不高,土储严重不足,只够卖一年多。但他捡了不少便宜地,土储成本价/楼面价之比极低,堪比土储捡漏之王恒大。不过手头没货源,终究还是比较被动。

蓝光发展
动态数据:当前市值180亿,2019年度权益销售额768亿,前瞻PE=1.6
企业质地:★★★
价格便宜:★★★★★

9、首开股份。

他有70%的营收都在帝都。如果你看好帝都房价,就可以考虑首开股份,反之也成立。这个逻辑比较简单粗暴,但确实是直线思考的有效思路。

核心利润率中等,土储丰富够卖4年,但是成本价偏贵。不过首开的背后毕竟站着北京市国资委,也许比不上保利吧,但也是帝都红顶子,万一遇到房价暴跌、房地产行业危机时刻,政府出手扶一把也是关键的安全垫。

首开股份
动态数据:当前市值170亿,2019年度权益销售额633亿,前瞻PE=2.2
企业质地:★★★★
价格便宜:★★★★★

这9只地惨股的前瞻PE都小于5,符合格雷厄姆的传统价值投资观。如果精选低估优质企业持有,也许还能跑赢板块均值。

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