如何看待地产表外融资收紧

地产表外融资收紧 后续市场震动将加剧
07-11 17:17 星期四
信托动态

资金信托新规呼之欲出,目前监管部门正抓紧制定或修订信托行业相关监管制度。

前两天都在关注房地产的个体事件,今天来聊一聊行业大的形势势。

事情的起源是光大信托的一则公告(如下),看到它的时候我正喝着茶和朋友聊天。之前已经不断有监管动向外发,收紧①地产信贷口径;②收紧地产信托口径。从2019年的整体形势看,局部资金面收紧在意料中,下半年的雷一一来了。

光大很快又发了一则澄清:说这是谣言,附上了解释。

我觉得应该是今晨看到国信证券对其研究员的处罚函,担心自己公告的内容被定性为“不当言论”,特地做了修正和说明。强调是余额控制,不是暂停募资。

什么是余额控制呢?简单来说就是监管给每家信托公司在房地产业务方面设定一个额度,当前信托信托公司所有房地产信托的总量不能超过这个额度。过去的项目都兑付干净了,额度获得释放,这部分可以用来发新产品去募集(做新项目)。

这条与限制银行对地产行业的信贷规模是配套的,据说在7月9日,北京银保监局召集中信信托等13家信托公司董事长、总经理等高层级人员开了个“窗口指导”会议。感谢业内人事(资管君)整理出简要信息,我发在这里供大家参考:

1、土地款融资(即房地产前融)业务明确不得再新增。原已备案已部分放款的,后续可能无法投放;对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作;(这可能就是要求将部分募集资金退回去的原因,这也将影响理财师的业绩和投资人的配置计划。)

2、这两年常规操作的房地产前融,后续无法操作。购地是房地产最需要资金的环节,现被封堵。

3、结合历次调控,信托余下可做的业务基本只剩下:常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务,业务回归标准化。

在23号调控文件下达后,7月5日监管对“国投、北京金谷等几家信托公司”直接开出了罚单,从监管行为上释放出一个信号:接下来的一段时间里,收缩房地产融资将“认真地”实行。

显然,下半年对房地产融资的监管是一副猛药。这也是结构性去杠杆的特征:轻重缓急,有收有放。对于已经出现问题的平台和机构,区别对待。能自救的自救,不能自救的抢救。抢救无效的放在一边安静地等死,死前乱哼哼地就直接乱棒打死(你不会死,我帮你死)。对于未来有可能产生的风险,在当下从快从重,不怕(房地产行业)矫枉过正。

这样看来,①房地产企业在下半年的流动性会受到显著的影响。其实上半年竣工数据已经不太理想,斩断借新还旧的源头,风险将开始释放出来。特别是排名靠后,资产(项目)较差的房开企业,以及被包装做成金融产品的机构,都将遭到冲击。尤其是这两年集中布局房地产行业融资的财富管理机构,非常高不乐观。

②挤出效应会出现,但无法持续和覆盖。信托是房地产前融的主要通道,被封堵后这部分需求短期会寻求其他方式。私募股权类基金备案早就受限,剩下的只有金交所。风控奔放的金交所短期内会接到大量的业务,比如安金所、亚租所、天安所等等。今年的1月29日对金交所地产类项目曾召开过联席会议,收掉了大部分口径,但未完全堵死。这波下来,金交所通路是否能继续保证存在不确定性。如果也遭到封堵,那么地产行业将引来更严厉的挑战。

另一方面,金交所和信托相比,无论是信用背书、产品形式、客户接受度方面都有较大的差距。在募集方面,金交所无法填补因为信托断供而造成资金空缺。也就是说,房地产企业还需要寻找其他输血通路。

③站在投资人和理财师的角度,房地产类信托产品将急剧减少。接下来的6个月里,可能会面临“无产品可卖(买)”的局面。我在上半年就说过(文章里也提到很多次),今年会出现产品荒和产品慌。

产品荒是监管趋严所造成的结果,产品慌是市场不稳定形成的预期。如今的财富管理行业要不缺产品,项目也不出问题就只有一种可能性:依靠资金池去支撑。因为资金池不需要太多的底层和工具(一次备案规模可以很大,然后循环发),并且只要募集能力跟得上,就能保证兑付。表面上看是非常健康的,并且根据这两年的现实案例来看,玩资金池的往往是最后一个死的。

接下去,对房地产行业来说:钱会越来越值钱。表外表内融资收紧,财务成本便会上升。趁现在抓紧储备现金,尽可能出货去库。有些融资企业非常贱,资产已经很差了还挑三拣四。按照现在的情形,资金方可以再等一两个月,你彻底变成不良了,我再来接,更便宜。

头部企业可以通过发债、ABS、信贷、非标等更多渠道融资,规模中等的开发商压力会比较大。地产开发商百强的称号意义已经不大,最多作为营销的话术,却不能作为风控的标准。

这波巨浪过后,金融机构和三方财富都会发生颠覆性的变化;金融业务、产品工具、监管要求也会跟过去截然不同。将过去遗留的糟粕和隐患清洗赶紧,新的时代才会到来。
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2019-07-12 07:43 0 条评论

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luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金

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钱将去股市?
2019-07-12 07:48 0 条评论
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皆空 - 有即是无 色即是空

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新时代的房地产会咋样? duang?
2019-07-12 07:48 0 条评论
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永年 - 大道至简,天道忌巧

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稳房价现在是政治任务,政府有一百种方法让房价稳定,就看想不想做不做了
2019-07-12 08:00 0 条评论
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zdztony

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和平安银行的理财经理聊了一会,打压房地产和利息下行是大趋势。
他们新的两个地产信托都被枪毙了,另外一些理财产品到期以后不再重新投放。
2019-07-12 08:07 0 条评论
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临江之麋

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地产影响不大,信托惨了。
2019-07-12 08:08 0 条评论
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starhill - IT

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进行风险释放的信号。地产股全面清空!
2019-07-12 08:10 0 条评论
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燃气炉灶

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多家信托公司人士表示,当前没有暂停房地产信托业务,但会减少。
房地产领域的窗口指导年年都有,今年和往年相比,时间上稍微早了一些,力度更大一些。
不过房地产业务并没有全部暂停,只是总量受到控制,符合监管要求。
(第一财经)
2019-07-12 08:37 0 条评论
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gongxd - 80后

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太专业了
2019-07-12 08:37 0 条评论
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kapen

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本人买的两个地产信托都提前还款了,一年期的才过了三个多月,5月初就还了,另一个一年半期过了六个多月,昨天收到短信说7. 16提前全部还清
2019-07-12 08:47 2 条评论
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谨慎投资

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信托业务缩水了,有的地产公司借不到钱了,会变相利好资金充裕的地产公司吗?或过一段时间发现压力大到顶不住了又增量发。
2019-07-12 08:54 0 条评论
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secrets_bj - 股不神

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格力转债还还钱吗
2019-07-12 09:08 0 条评论
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燃气炉灶

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房企资金大考:房地产信托收紧后 海外发债用途被严控
07-12 23:01 星期五
李洁|财联社

房地产调控
在“房住不炒”思路下,二季度以来多项文件要求控制房地产融资。

财联社(北京 记者,李洁)讯,继房地产信托监管加强后,房企海外融资也被进一步收紧。

7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(下称《通知》),要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

此外,《通知》还要求房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息;房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

“政策具有较强的管控效力,对于资金用途审查更严厉,很大程度上会对近期房企的海外融资形成利空影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

在中原地产首席分析师张大伟看来,未来房企海外的大额度融资将会明显收紧,房企抢地现象也将明显减少,特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力将比较大。

事实上,此前发改委对于房企发行海外债的融资用途已经做了限制,此次通知被看作是对房企海外发债监管的升级。2018年6月,发改委便要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

“融资管控短期意在控制土地预期,中期则在防范风险。”华泰证券分析师陈慎认为,“对于大部分房企现金流影响有限,影响更多在于未来再投资的预期,拿地力度可能减弱,下半年预计土地市场增速将回落,从而带动房地产投资增速下行。”

“融资环境收紧后,对于开发商而言,一方面会暂缓拿地,另一方面将会加快库存去化和销售回款来缓解现金流的压力。”一家北京房企的高层向财联社记者表示。

进入2019年,随着房地产行业公司债监管边际改善,债券发行提速,不少房企借窗口期成功发行了境内外债券。

wind资讯数据显示,2019年上半年境外债融资规模明显提升,1-4月房企境外债发行规模为2254亿元,同比增长41%。但5月房企境外债融资出现收缩,境外债发行规模为80亿元。

6月至今,在房地产信托融资收紧的预期下,房企加快了境外债融资步伐。统计数据显示,今年6月房企境外债发行规模达225亿元。7月以来,房企海外融资再现小高峰,截至7月12日,已有超过15家房企发布了超过百亿美元的融资计划,包括中骏集团、世茂房地产等。

“此次发改委对于房企发行海外债的用途做出进一步限制,预计海外债发行将会暂时冷却,目前看房企融资难度依然比较大,融资需求却在井喷。”一位房产研究机构分析师告诉财联社。

“考虑近期银保监会对信托等非银机构融资渠道的收紧以及发改委对海外债的收紧,叠加信贷资源向优质房企集中,若下半年销售超预期下滑,不排除个别中小房企面临经营困难以及偿债风险等问题。”陈慎认为。

上述分析师则指出,从趋势看预计房企融资的难度加大后,资金成本相比之前会有所增加,特别是规模较小的企业,融资成本将会明显增加。
2019-07-12 23:46 0 条评论
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snow2000

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放心,房地产这个夜壶暂时踢到床下面,过两天一内急就会再拿出来用
2019-07-13 00:04 0 条评论
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lvchen1991

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今年上半年表外扩的太快,应该是要压一下
2019-07-13 00:06 0 条评论
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larja

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学习
2019-07-13 08:29 0 条评论

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