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第一本书《万科逻辑》,看点不少,讲述了万科30年发展历程,一部典型的企业传记,看完书对房地产行业有了更深的认识。
1.万科是一家怎样的公司?
追求核心能力:管理上公开透明,公认的公司治理标杆;文化上独树一帜;产品上住宅产业化探索,力图改变高污染、高能耗、低效率生产方式;没有明显短板的优秀大型公司(均好性原则或木桶原理)。以消费者为中心,为普通客户盖好房子,实现有质量的增长。逆周期而行,反周期操作。
尊重市场规律:行业风向标,对行业形势判断准确,调控中成为赢家;完全市场化的公司。
社会发展良性互动的公司:最规范、最透明的公司;内部倡导公平、民主、自由。
简单管理原则:奥卡姆剃刀原理。主流定位、快速周转、战略纵深。
2.万科的危机:
2003年坂雪岗“地王”10亿元,内部收益率仅8%;南京地王花费4.5亿元。早期试错,确定战略。自由思考、自由表达的文化。2004年十年中长期规划战略:精细化、产业化、有质量增长,千亿目标。
2007年26.8亿塘厦大坪村地王,水濂山地王,南京金域地王,广州番禺地王,百子湾区域地王,2008年不得不计提巨额存货跌价准备12.41亿元,首次负增长。王石拐点论遭遇全行业口诛笔伐,也因此得罪了政府。2008年恒大因为认购土地资金不足被暂停在香港上市。万科采取行动敢于降价、勇于降价,最快的速度出货,遭遇万科降价门引发众怒,万科与消费者、政府、同行关系恶化到极点。
2008年汶川大地震,万科遭遇捐款门公众危机,王石的言论“万科捐出200万是合适的,员工捐款以10元为限”。
2008年万科质量门事件被消费者质疑,松山湖质量工程,南京价格门事件。
2012年,安信地板事件,规模做大后尽量降低失误率。
3.房地产公司发展模式:
美国模式VS香港模式:香港模式就是土地获取、设计、建造、销售等所有环节都由开发商掌控。开发商通吃所有环节以求利润最大化,但是弊端在于重资产运营,易遭遇资金和土地瓶颈。美国模式就是轻资产模式,开发的各个环节都由专业团队参与,更像一个社会资源整合者,将产业链优秀专业公司高效地组合起来。
囤地型VS资源整合型:囤地型核心在于依靠土地升值获利,房价上涨幅度越大变现土地的价值就越高,但是高昂的地价给企业资金链带来沉重的负担,一旦房价下跌,高价拿到的土地就成烫手山芋甚至拖垮企业。资源整合型追求土地控制但不拥有,储量足够未来三年左右开发。专业开发团队和资源方,依靠专业化的能力和团队赚钱,而不是靠土地升值赚钱。类似轻资产模式,对土地和周期依赖程度降低,风险也会更小。需要强大品牌效应,聚合资源的能力,专利能力,组织能力和资本市场上的优势。
4.房地产行业如何提升ROE:
ROE构成三要素:周转率(存货周转率),净利率和杠杆。高周转效应非常明显,并且快周转可以降低拿地能力的要求,可以实现资金高效运作,可以提升公司安全系数,这个效应最明显;净利率的提升主要通过降低土地成本,降低资金成本,提升管理效益来实现,有些公司通过不同的商业模式得以实现;高杠杆是一个最有争议的提升方式,导致企业面对弱周期可能被动甚至带来危机。
一般来说为了提升周转率可能导致利润率偏低,而要求利润率高,势必会导致卖的慢。
5.房地产行业案例:
顺驰模式:快周转,高杠杆,资金断裂;
绿城模式:高品质,低周转,高端投资需求的强周期特征,高杠杆差点死掉(2009年的V型反转救了绿城,2010年的调控来临躲无可躲);
龙湖模式:商业地产结合,高品质,高利润模式;
万达模式:商业地产住宅地产双轮驱动,病毒式扩张;
6.房地产行业三种发展阶段:
第一种是关系型发展模式,主要依赖与政府的关系;第二种开发型和囤地型发展模式(恒大囤地型,万科开发型),第三种就是资源整合型发展模式(降低对土地和资金的依赖)。
7.万科学习能力:非常善于学习的万科。
索尼:学习营销方法和售后服务,物业管理源于此;
香港新鸿基地产:专业化开发定位、风险控制能力、成本控制意识和管理模式;
帕尔迪:美国标杆。跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等先进经验,多元化起步,做减法走专业化发展道理,再聚焦住宅地产。美国行业集中度更高、竞争更激烈且波动更频繁。帕尔迪主张能力第一,机会第二。始终强调公司卓越的竞争能力,坚信机会属于有准备的人。万科主张先做强再做大。帕尔迪重视客户体验,建立客户满意度监测系统,通过客户沟通持续改进工作流程,以确保满足客户的需要。万科也重视客户。帕尔迪善于学习,寻找全球标杆,沃尔玛的高周转和供应链管理,丰田汽车大规模低成本生产推动工业化住宅生产方式,丽嘉酒店学习服务理念和服务流程自己独特服务标准。细分客户为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长者置房四类。万科通过学习这个方法延伸产品线,大量调查访问和客户访谈做到更加了解客户。
香港领汇房地产投资信托基金:商业地产重点学习对象,抓住房地产刚性基本需求。
日本千人计划:学习打造更好的工程质量。
汇丰银行:顺时而变,适应新的变化。职业经理人控制和驱动发展,管理现代化。
8.万科的有质量增长策略:客户细分策略(客户价值);城市圈聚焦策略;产品创新策略(住宅产业化)另外具有绿色战略和住宅产业化战略(产品标准化加快周转,绿色战略更加环保降低能耗)。三不原则(不囤地,不捂盘,不拿地王——宁可错过,绝不拿错);5968战略:拿地后五个月开工,9个月开盘,普通住宅80%以上,开盘当月销量达到60%。垂直整合策略提升管理效益。城市配套服务商战略:精装修,工业化和绿色建筑城镇化没到顶全面围绕城镇化来发展;配套包括消费配套和产业配套,博物馆、购物中心,企业公馆,五菜一汤(街市、银行、超市、洗衣店、药店、第五食堂);服务,物业服务,打造平台。
9.万科的杠杆加速器(乘法速度):房地产行业并购相对特殊也比较容易整合,实现资源最大化。
并购杠杆加速成长(收购南都40.17亿加强长三角实力,收购朝开增加环渤海土储,2005年收购13家公司,2006年收购22家公司,2007年收购27家公司,2008年收购18家公司,2009年收购27家公司,2005年至2014年收购110多家公司。寻找优势互补,获取廉价土储。)2010年收购南联地产开发国外项目,实现国际化跳板。
资本杠杆:房地产行业都是资金饥渴症患者,开发商自有资金积累速度随着房价飙涨几乎要赶不上地价的上涨速度,房企的竞争日益变成资本实力的竞争(尤其是北京、上海、广州、深圳和高房价一线城市最明显,导致大量房企出局,在美国房企属于金融行业,融资能力的强弱决定了房企的竞争力)。万科由于最早上市,融资成本更低,融资手段更多(IPO、配股、增发、可转债等各种手段)。入股徽商银行,金融化迈出重要一步。
资源杠杆:与国企合作,用最少的钱办更多的事。合作开发模式,通过合作利用国企的更低的融资成本和更好的获取土地资源的能力,包括中航联合开发,华润、中粮、住总、中国五矿等数十家大型央企合作开发伙伴。万科输出品牌和开发管理能力,国企输出资金优势和土地优势。
10.房地产行业特征:土地获取能力决定未来;高风险行业金融属性;强周期波动特征;高资金需求行业;
11.行业天花板:目前集中度不够,白银时代只是比黄金时代差点,但是还是属于非常好的时代。天花板可能在未来十年出现。我自己判断:未来是开发型转向持有型;一二线转向三四线;特色房地产公司兴起;
12.房地产公司商业模式结合自我分析:
房地产商业模式最终的投资回报都要反应到ROE上面。不同的房地产公司核心竞争力差别很大。具体而言具有以下核心竞争力:更高周转率;更低拿地成本;特殊拿地方式;更低融资成本;更高产品溢价;更高杠杆率;更多核心土地储备;更高并购能力;更好政府关系;
以上的所有优势都是围绕三块展开:周转率;净利率;杠杆率。
我个人最看重的是周转率,其次是净利率,最后是杠杆率。
周转率可以提升资金效率,可以提升ROE,可以避开强周期影响更快出货,可以更少受到土地储备拿地能力制约和更少受到融资能力周期制约。
其次是净利率,可以通过更低拿地成本,更好拿地方式,更低融资成本,更高产品溢价,更多低价土地储备,更好政府关系,更强并购能力来实现。
最好的是更好拿地方式和更低拿地成本实现,可以持续,稳定低成本。典型就是万达,龙湖,新城商业地产拿地,华侨城文旅地产拿地(周转太慢是硬伤,不过确实文旅大大增加净利率),时代旧改拿地(具体看公司释放程度),华夏幸福产业地产拿地(现金流面临巨大考验),金茂综合拿地方式(未来成长可期,资金成本低,周转稍慢)。
其次是并购拿地,不过依赖市场机会,融创的并购拿地,最近的世茂并购项目,还有奥园并购拿地等方式,随着集中度提高拿地方式持续性比较难。
更高产品溢价例如泰禾,融创,金茂等,不过这种往往对周转率带来困难,会导致周转变慢,另外可能导致周期性加大,因为更高溢价产品往往投资属性更强,不过未来十年基本面发生变化,好产品会更加畅销,因为改善性需求会更大释放,刚性需求越来越接近饱和。
更多低价土地储备和更好政府关系,典型就是恒大,不过这种模式也许越来越难以为继,一二线可以拍卖的土地会越来越少,而政府的主导能力也会降低。
更低融资成本,国企明显占优,典型融资成本较低的包括万科,保利,金茂,华润,龙湖等。
最不欣赏的是更高杠杆,典型就是闽系房企,泰禾,中南,阳光城等,高杠杆是一把双刃剑,并且高额的利息成本必然拖累公司的ROE尤其会加大弱周期公司的脆弱性。
另看好房企的理性逆周期拿地能力,典型就是融创老孙的逆周期操盘能力,这个可遇不可求。
未来周转率可能的变化:由于一二线城市房价过高,必然需要大量资金去拍地,一定程度上限价等政策影响也会导致周转率降低,而资金效率更慢。未来一二线城市土地稀缺,大量房企竞争也会出现拍地不理性的现象越来越多,很多房企面临无米下锅的局面。这也是过去几年为什么三四线房企成长更快,利润更高的根本原因。
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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第二本书《万达哲学》,看完实在佩服王健林,无论如何首富绝对依靠的是实力呀,尤其这几年万达诸般不顺的情况下能实现逆势转型,断臂求生存,由此可见作为一个商人的生存智慧和商人大义。
牛逼的万达:
2010年五大产业:商业地产,规模全球第一;高级酒店,中国高端酒店投资规模最大;文化产业,电影院线、收藏、演绎等等;连锁百货,中国百货行业第一;旅游度假区,世界上最高端的、最综合性的。
万达的核心竞争力:订单地产(招商在前,开发在后,风险前置,避免浪费);城市综合体开发;唯一完整产业链(前期规划设计,中期开发建设,后期运营管理);独有商业合作伙伴(紧密型合作伙伴,战略合作伙伴,中小店连锁企业)市场竞争优势明显(人无我有的商业模式——拿地位置好,拿地成本低;获得各级政府认可);赢得金融资本青睐(中国企业国际最高评级,获得国内金融界认可,获得国内外投资机构追捧)
万达广场兴旺原因:选址(交通便利,居住人口规模,相邻地段业态);定位(年轻、时尚、流行,大众餐饮,文化娱乐,时尚品牌,定位中等偏上有人气,好复制,留下提升空间);设计(交通方便,出入口选择,人流动线);业态(非零售业态,强调体验式消费,餐饮比重大,同业态商户只选一家,商家分级制度);管理(重于建设,善于解决问题调换商家,商家扶持,信息化建设,标注啊管理)
1.企业家精神的核心是坚持、责任和创新。
第一,创新是企业家精神的核心,敢想别人不敢想、敢做别人不敢做的事。
搞旧改:1988年无钱无地无指标,棚户区改造通过做明厅,做洗手间,上铝合金窗,上防盗门,赞助电视剧做广告实现盈利1000万,全国第一家搞旧城改造的企业。
跨区域:广东广州第一次开发并赚钱,从此全面实施全国扩张,跨区域城市最多、开发规模最大的房地产企业。
创模式:2000年的思考,万达集团为了追求长期、稳定的现金流,保证长期稳定盈利,转型做收租物业。单店一栋楼创新到组合店几栋楼创新到自己规划院、自己设计、自己建设的城市综合体(涵盖商业中心,五星级酒店,写字楼,公寓,住宅)。商业模式创新大于技术创新大于管理创新。
做文化(没有天花板的行业,巨大品牌效益和穿透力):电影院线,澳门水舞秀。
诚信为本:老实做事;狠抓质量(优质工程);率先承诺(三项承诺);勇于负责(太原街回收商铺事件)。
第二,坚持才能成功。
人生做任何事情都需要咬牙和坚持到底的精神,否则难以成功。五十多次堵银行行长的经历;2004年购回太原街商铺重新建设的决定;创业不敢闯不敢试永远不可能成功。
优秀企业或卓越企业都是有DNA的,企业基因决定是否能成长为卓越企业。企业家应有企业家情怀。立大志成大事,不怕磨难不怕曲折不怕荣辱去奋斗;
赚钱的三个层次:最低层次为自己家人;第二层次社会有地位受人尊敬赚钱赚名赚利;第三层次精神层面精神需求,为民族增光,为行业增光,做世界领先企业回报社会。
政商关系处理:亲近政府,远离政治。变被动为主动。
2.万达的执行力、创新和企业文化
第一,执行力是万达成为世界一流企业的重要法宝。
要搞能用的制度:能用,好操作,所有制度流程化,标准化,建立能用的傻瓜系统。
不给员工犯错机会:不靠忠诚度靠制度来进行管理,事前防范而非事后处罚,制度设计堵漏洞,财务、成本人员实行轮岗制度,招标长期战略合作方式。
计划作为核心:业务板块多元,商业,酒店,文旅,零售等,抓四大计划(工作计划、投资计划、资金计划和开业计划);计划模块化软件(信息化管理)。
科技管理:全面信息化管理;科技提升管理水平,众多专利。
严格执行奖惩:领导以身作则;所有考核量化;严格执行奖罚;内部审计制度;没有不可能。
执行管理模式:总部集权;垂直管理(人、财、物由总部管,轮岗制);强化监督靠制度。
国际化业务:并购具有相关性,战略国际化,文化国际化,管理国际化。
3.房地产行业看法:
住宅市场:2028年之前房地产不会有大问题,不会有系统性风险,也不会崩盘。因为城市化没有完成(举例70%城镇化还有很大距离,每年最多完成1%,城市化是中国今后一段时间紧急长期发展最大的动力);工业化也没有完成(人均吨钢等)。但是局部风险可能存在,城市越大风险越低,城市越小风险越高。住宅地产土地完全拍卖,基本上就是马太效应,全国未来90%的土地被10%的房地产商拿走,龙头房企越来越集中,小企业机会越来越少。房价几乎没有降价空间,调控导致下行也会非常缓慢,因为价格构成中的成本都是刚性的(包括土地成本、建筑材料成本、人工成本和税收成本都在上涨)。住宅房地产的一个特点是现金流不稳定,有项目销售的时候,公司就有现金流;一旦项目卖完,需要重新买土地,做新项目的投入时,公司现金流就会下来。而中国房地产行业因为国家宏观调控导致现金流波动更大,我担心一直做这个产业万一出现极端情况会影响企业存亡和员工生活。为了追求稳定平稳持续的现金流万达探索选择了商业地产。房地产业是全球所有行业中最需要本土化的行业之一,开发程序复杂,而且不能标准化,每个项目都需要重新研究。

商业地产:商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。中国的商业地产的黄金时机将要来临(随着房地产信托基金的到来)。商业地产进入门槛很高的产业(资金需求:很大并且低成本、能长期使用,住宅地产可以50%预售回笼;人才缺乏:尤其是复合型知识人才缺乏;只租不售:统一运营,开发住宅收回现金流,上面规划写字楼或公寓收回现金流,或卖大店来平衡现金流;做对程序:先租后建,招商在前,建设在后,节省巨大投资;商业定位:定地址靠经验,最佳规模确定租金回报高,定主力店次主力店看商圈加饮食文化休闲和健身业态促购物休闲运动交际;搞好设计:人流动线,视觉通透,交通体系,主力店技术标准;商业物管:懂商业懂机电懂物管补充招商调整;承受压力:三年培育期足够心理准备。)。
商业地产的优势:第一,享受资产价格升值利润,英国伦敦2002年到2006年房价翻倍,开发业务无法享受升值,持有物业可以享受升值。第二,商业地产利润更高,住宅地产属于独木桥,商业地产竞争更少,但是更难做(定位难、规划难、招商难、管理难、资金难),做住宅开发是小学生,做商业地产是大学生。第三,另外政府支持容易拿项目,城市欢迎我们去,容易低价拿地。第四,不受经济周期影响(消费为主:吃饭,生活用品等零售业)。
商业地产的难点:第一,门槛高(资金需求:很大并且低成本、能长期使用,住宅地产可以50%预售回笼;人才缺乏:尤其是复合型知识人才缺乏;)第二,风险大(定位难,招商难,规划设计难),家具店和建材店属于目的性消费极强的业态对商业中心人气贡献最小,不适合市中心开店。交通动线、人流动线、结构负荷设计;第三,管理难(培育期至少两年,收租率也决定成败)
为什么选择商业地产创新模式:第一,打造百年企业的需要,合作伙伴国际级的,现代管理制度,优秀企业文化,坚实强大物质基础,长期稳定的现金路(租赁物业最稳定);第二,寻找新的利润增长点,房地产太火很危险,走另一条路就是购物中心和文化产业。
商业广场不用担心,因为不断在调整,即使到了调不了的时候,在中国把它拆了重建,重置成本也比买地开发便宜多了。万达广场的定位是时尚流行为主,极少选择核心地段投资,地段远一点,获得土地成本更低,但万达有品牌和增长趋势,获得的租金并不低。
养老地产空间很大,人口老龄化决定未来绝对是大产业20%以上的人口在60岁以上决定未来是一个大产业。直接签协议拿地,不用公开拍卖,或许一定税收支持。

订单商业地产介绍:第一,联合协议,租户签订联合发展协议,共同进退;第二,平均租金概念,全国除北京上海外其他所有城市一个平均租金。第三,共同设计,选地规划,平衡大家需求,量身定做;第四,先租后建,利益不受损。
订单商业地产产生四大社会效益:第一,新增就业;第二新增税收;第三方便消费者;第四成为城市地标性建筑。
订单商业地产行业贡献:第一引导行业减少盲目投资;第二减少资源浪费。

谈商业模式:企业创新有很多种,如技术创新、管理创新、文化创新等,其中很重要的是商业模式创新,我一直认为商业模式创新的价值远远大于技术创新和管理创新。星巴克流程再造、商业模式创新,成为一个优秀的连锁企业,麦当劳、肯德基也是如此。并非说高科技、新能源、新材料才是希望,其他产业就不行,我认为不管传统行业还是新兴产业,只要善于创新商业模式,一样可以获得超额利润,而且生命周期更长。既然称为传统产业就是能延续成百上千年的产业,所谓先进的东西寿命反而不一定很长(这段话很有智慧)。

谈宏观调控:国家要求降低房地产投资,稳定房价,调整住房结构。房地产调控并非让所有老百姓都买得起房子,这是一种错误期望,没有任何一个国家自有住房率超过70%,房价越调控越上涨,房地产市场总体处于一个上升趋好的局面,越来越向大城市和特大城市集中;市场集中度提高,强者愈强弱者愈弱(资金倾斜);非住宅类产品份额增加(商业地产、工业地产增加)。
应对策略:通过调整发展区域(从长三角部分转向中部和西部:地价更低、启动资金更少、房价低上升空间大、泡沫少、利润率甚至更高)、调整发展战略(定位中国最大不动产商,)、调整融资手段(海外渠道融资,开展经营物业抵押贷款,总行对总部银企合作)、调整营销策略(过冬准备,迅速出货资金回笼),加强企业管理(加强执行力,集权垂直管理,重点做好规划可研报告,确定目标决策科学工程管理内部审计制度,奖罚分明等)实现逆向发展。

体验式消费特点:不是生活必需品(看电影,健身,溜冰等);中产阶级为主的消费;快速增长的消费;不受网购影响。如何发展?增加商家比重;合理规划设计;强调地域特点;给予政策扶持。

万达的文化产业:文化旅游城、主题公园、连锁儿童娱乐(宝贝王和儿童乐园,儿童教育、美食和零售,体验式互动游乐)、连锁量贩式KTV(全球最大)、报刊(华夏时报和大众电影杂志)、中央文化区、大型舞台演艺(舞台节目、水中节目、舞台变化、高科技等于一体)、电影产业(影视基地、制片、发行、放映全部内容)、电影娱乐科技(全球最顶尖)、连锁文化娱乐、中国字画收藏等几个行业。投资最多,规模最大。
竞争优势:规模优势;盈利水平(规模,科技,管理);长期看好(未来增长最快行业之一,顺势而为做对的事,没有天花板的行业)

O2O:虚拟与现实高度融合的桃花源。
O2O就是移动互联网时代,线上线下相互融合,提升消费的新商业模式。核心是促进消费,移动互联网,线上线下融合,提升消费,新商业模式。关键是互动,线上线下相互融合;重点是体验,消费的互动体验。O2O要把线上线下打通,融合思维处罚,商业机会很大,用互联网思维去做。

企业经营的最高层次是经营文化。
企业文化是企业在长期生产、经营、管理实践中,逐步形成、不断发展的具有企业特色的理念、价值观、制度、行为方式等等的总称。(长期形成;实践过程中形成;逐步为员工认同;发展变化的;差异性和不能复制不能模仿。)
分类:精神文化(理念、宗旨、价值观);制度文化(管理制度);行为文化(标识、形象、作风)
企业文化作用:培养人塑造人;增强凝聚力;加强企业管理;提升企业竞争力。
万达企业文化的主要内容:
企业目标:打造百年企业,创建世界级企业;
企业宗旨:发展企业,公益社会;
企业价值观:诚信、廉洁、节约、舒心
企业的精神:创新、超越、敬业、勤学
企业的制度:激励、集权、严格、实效
企业的形象:一流、统一、低调、责任
2019-06-11 14:57 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

赞同来自: 飘渺孤鸿

投资股票先虑败再虑胜,需要反复了解行业,斟酌公司的风险为主。结合自己重仓投资的房地产板块谈谈,我觉得真正制约房地产行业股票机会的主要是两个因素:
第一,房地产行业的强周期性带来的不确定性。了解国内房地产行业的发展历史就明白招拍挂的拿地方式必然导致很多不成熟的房企非理性拿地王,而房地产行业的本身经济周期和国家政策调控周期决定行业的波动性非常大,所以每轮大的调控基本会导致部分激进的行业非死即残。典型之前的顺驰、后来的绿城,现在的泰禾。对于这些想将杠杆用到极致,对市场估计过于乐观,一味追求排名和规模的房地产企业死亡也许是唯一的归属!
第二,房地产行业的天花板,很多证据和我自己的各个不同视角测算得出结论是中国的房地产行业顶峰应该就在2028年前后来临,意味着房地产行业的销售面积天花板在未来十年必定来临(产品使用周期过长,很多人一辈子只买一套房)。而在来临后,房地产企业的销售天花板肯定来临,甚至未来可能仅剩下10家左右的房企住宅开发能生存下来,而且一二线城市成为名副其实的存量房为主。这样就意味着对于很多没有特色的房地产公司而言,只有几年的采矿期了,未来面临无米下锅淘汰出局的局面,所有的静态估值再低可能都具有毁灭性,除非能低到只有4倍以内的市盈率(不过目前内房市场确实存在这种标的)。未来的房地产行业必定有几类房地产企业会持续发展:
A.持有型物业为主的优质房地产公司,大悦城这种做运营管理持有收租的模式迎来发展。
B.特色地产公司得到发展:文旅的华侨城和融创;城市运营商的金茂;商业地产的万达、龙湖、华润和新城控股;产业地产的华夏和荣盛(产业地产硬伤是现金流的问题);旧改释放的时代和佳兆业(但是发展窗口也会越来越短,会稍微延长点寿命);
以上就解释了为什么房企都在冲规模希望活下去,同时大量转型,但是转型本身是痛苦的,也是漫长的,当然也是危险和机遇并存的。
思来想去,A股相对看好新城和华侨城(最近已经基本把华夏幸福处理完了);港股看好中国金茂,新城发展,中国奥园(短期三年内窗口),融创中国
2019-06-12 08:02 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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结合房地产周期特征和现金流不稳定,不长远的特征,需要寻找优质房地产公司可以熨平周期或稳定现金流的公司。这样做的好处是第一,公司死不了;第二,公司可以逆周期扩张。
新城控股这种持有型物业、华侨城这种创造现金流的文旅集团基本都可以满足这些条件。这样可以做到房地产行业危机死不了,即便房地产行业拐点来临还有生意做。
目前的房地产行业低估是显而易见的,就目前新城控股的内在价值来说我个人给到2400亿左右,所以基本目前属于3-4折的买入机会,当然港股更低估。
具体记录下目前自己使用现金流折现法计算出2400亿估值的过程,以后再来验证:
新城控股的估值主要分两大块来处理:房地产开发收入和广场租金收入。
基本假设前提:
第一,2019年-2024年,新城控股房地产开发规模和利润继续保持年化10%左右的增长(龙头集中效应和商住拿地方式带来规模增长);2024-2029年,房地产开发规模缓慢下滑每年200亿权益;2030年-2032年权益快速下滑至0,每年权益下滑500亿。(个人认为这个假设已经极其保守了)
第二,房地产开发利润保持权益销售额的8%净利润,针对新城的特殊拿地方式这点应该没问题。
第三,吾悦广场最多可以开到300家,(全国目前还可以新增大概2000家,而新城仅次于万达,万达目前每年轻资产和重资产项目合计高达50家;新城已经拿地的110个左右,只需要新增190个即可)而租金数2033年可达平均一亿元/座租金收入,这个应该没有任何困难,目前已经开业三年以上基本都租金收入8000万以上;另外假设净利润50%,基本符合现状。
最后算出新城控股的现金流,假设2033年以后新城吾悦广场年利润150亿,每年租金和利润增加5%,估值给15倍,合计2250亿估值。
再利用10%的折现率把所有未来的现金流全部折现至今,新城控股的总价值不低于2400亿,目前市值890亿,等于3.7折。
以上逻辑有问题哈,仔细想想最大的问题竟然没有用现金流做测算,后半部分没问题,前半部分极有可能是负的现金流。当然假设也相当保守,真实使用的折现率取10%肯定太高了,吾悦广场的租金会逐年上涨。但是由于最大的错误在于自由现金流测算错误导致结果相差会比较大!
2019-06-12 08:19 2 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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听了王健林2018年年度内部工作报告,感悟甚多:
王健林确实不愧为首富,眼光极其长远,商业智慧不同一般。
第一,做生意要追求持续稳定,不断增长,平衡无周期的现金流。
第二,地产行业特征决定负债率指标被误解,因为包含预售账款也计入负债率,实际应该观察有息负债率指标,这个才算真正负债。
第三,做决策应该具有前瞻性,转型知易行难,极其痛苦,需要很长时间。城镇化率达到70%以后房地产市场将面临萎缩。
第四,现代服务业皇冠上的两颗明珠是大学和医院(需要钱,时间沉淀,人才沉淀,文化沉淀才能形成)
第五,万达看好并进入的行业包括:文化产业(院线产业,影视内容);体育产业(世界杯等世界级顶级赛事);宝贝王(儿童早教,乐园,零售和零食);健康产业(国际顶级医疗体系,五个一线城市,医院,培训,康养,商业,酒店构筑大健康综合园);金融资本运作(战略投资者包括融创,腾讯,阿里等);商业管理(最重视的板块,不断产生现金流并享受资产增值,地段无法复制);酒店管理(轻资产模式,赚取管理费,以后轻资产为主);住宅开发(为商管服务而已)
第六,未来国内的经济会发生重大变化,服务消费比重会大幅增加,消费层次也会得到极大提升,商品消费更加重质不重价(奢侈品等品牌和工匠意识会加强,不是吃饱而是吃好的意识)。体验式消费加大,人们更加注重享受生活,内需成发展主动能。抓住体验式消费和服务消费,聚焦优势产业瘦身计划。
第七,要做就做高门槛的生意,不被模仿,无法挖人,提高竞争难度,结合科技、创意、资源和人才远远甩开对手。宝贝王,医疗,体育竞争更少无法模仿。轻资产为主,70%以上广场轻资产,酒店全部轻资产,只是输出品牌和管理能力。降低企业负债,有息负债要达到绝对安全水平。创造新消费模式(线上线下结合,打造线下社交平台,增加线下商家价值),提升文化公司IP产品研发,文化产品质量和利润大幅提升(文化产业学习迪士尼模式)。体育产业发展年度固定赛事,越老越值钱。宝贝王发展新内容,新的动漫产品,控股IP要做好,人流极大,增速极快(看来儿童教育确实属于非常好的产业)。文旅打造新模式(老的文旅规划和内容都有问题,融创成接盘侠?),特色小镇不断创新。大力发展健康产业(科技含量高,打造智慧医院,综合水平比美国更高,世界一流花园式医院);
第八,谈到商管业务的商业模式:少见的优质企业,大量优质物业稀缺并无法重置;长期稳定增长现金流;弱经济周期,不受影响;负债率很低。
综合来看,王健林看好:商业广场收租模式(需要强大运营能力);宝贝王前景(儿童乐园,儿童早教综合体系);体验式消费发展空间(电影,溜冰,K歌,健身等);体育产业(几乎没有什么高端上市公司);文旅产业(体验式消费和服务);文化产业(平台类企业);健康产业(高端医疗等)
2019-06-12 08:44 0 条评论
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蓝色坚韧球 - 共产主义、保守主义、自由主义、节俭主义、享乐主义

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为老兄手工点赞!
2019-06-12 09:02 0 条评论
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分金街

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做个记号
2019-06-12 09:05 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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@蓝色坚韧球 惭愧呀,越学习越感觉不懂呀,重仓持有房地产板块,必须看懂这个行业才行,也希望自己能从空方的角度多挖掘挖掘,尽量做到客观公正看待问题,消除自己的思维盲区才行。知进固然容易,知退尤其难得。
2019-06-12 09:09 0 条评论
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食利者 - 万物皆可交易

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楼主有没有介绍怎么买房的书啊?
2019-06-12 09:25 3 条评论
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蓝色坚韧球 - 共产主义、保守主义、自由主义、节俭主义、享乐主义

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@leichaoqun12 我现在也有40%仓位在地产。我看的书很少,兄台目前看的书是介绍的成功的房地产企业是如何运行的,是解决持有哪个长期看好的企业的问题,我看后也有收获。建议兄台再看看投资者角度的房地产行业。我觉得看房地产相关的书,应该解决的问题先后是:哪里的房子值得买、哪家房产公司股票值得买、哪家房产公司好。我持有地产的逻辑是:行业的横向纵向比觉得估值低,持有的股票选择的核心是增长。
2019-06-12 09:38 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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@蓝色坚韧球 跟踪分析房地产行业快两年了,我选择房地产股票进行投资基于两大理由:
第一,我自己投资房地产也有几年,所以对这个行业比较了解;
第二,这个行业具有双重效应:同时留意房地产股票和房子的投资价值,容易实现双赢的机会切换。
至于你说的房子值得买,股票值得买,哪家公司好的问题,本帖的主要目的是解决后面两个问题。
房子值得买的书可以看看欧成效和富爸爸的两本书,我都有,晚几天也会更新,但是更多还是要实战。
另外不同的是,我认为投资房子和投资房地产股票还是有区别的:
第一,建造好房子的企业不等于是好的房地产公司。典型就是绿城;
第二,土储城市占优的好房企和投资房子的城市选择不一定一致。典型就是投资房产选择核心地段最重要,而投资股票成长空间最重要。过去两年,二三线房地产企业明显发展更快,没有限购限价等政策制约,另外可以加快周转提升增长效率,所以新城,奥园,时代,甚至恒大碧桂园增长更快。
第三,买房要看性价比,而买股票更看企业商业模式和质地。这点就不展开讲了。
2019-06-12 09:45 0 条评论
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家在深圳

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房地产股是我的最爱之一,因为不具备分析能力,只关注其中三个:万科、保利、招商蛇口,其他的一律不看。我相信即使大部分中小房地产公司都倒掉,这三个也一定过得好。
2019-06-12 09:50 0 条评论
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益人与人

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楼主学习很深入,点赞
2019-06-12 10:32 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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2014年王健林谈地产新常态:
第一,房地产属于绝对支柱行业,整体行业轻微过剩,地方债务过大,土地财政模式,整体供大于求;但是也不可能崩盘,城镇化率还低,杠杆率也不高,强有力的政府调控不会让崩盘的情况出现。
第二,地产公司加快转型升级:还有十年平稳老路,过去那种大规模快周转的模式难以为继(土地资源和财政资源无法支持),集中度越来越高,销售额仅仅代表规模,无法代表企业发展方向和利润增长,所有房地产公司应该抓紧最后十年机会转型。全世界包括台湾和香港房地产都只有几十年的火爆期,最多也就80年,城镇化率一旦达到80%以上行业就开始萎缩,中国大量山地,土地无法抛弃,必然城镇化率更低,估计最多70%,剩下十多年的转型时间。

2016年福布斯采访:
第一,人们消费规律:物质消费(提袋消费)——娱乐消费(精神体验式消费)——旅游——体育(花钱买罪受),中国下一个风口是旅游和体育产业。
第二,商业哲学:创新获取定价权;坚持下去(先行者绝大部分成为先烈,少部分成为先进。)
第三,地产有泡沫,但是不可能崩盘。至少十年到十五年是稳定发展好时期。目前城镇化率只有55%,调控措施,中国经济增长动力转换,从投资和出口依赖转为消费依赖,坚定看好中国经济。

2017年王健林谈实体商业新战法
第一,零售网络购物导致实体店生存艰难,但是万达冲击很小,三方面来评价:客流,收入,租金。继续高速增长时期,万达争取十年之后合计一共有1000家万达广场,2019年后还要大幅提速开业速度,未来中国将有10亿城市人口,消费能力6-7亿人,90%城市人口。
第二,万达广场定位社交中心(从商业中心到社交生活中心定位),单一商业中心会消失,大量商业综合体出现,一站式综合功能体出现,已经成为商业消费趋势,网购兴起。
单个万达10-20亿重资产,大中小三种形态对应城市、区域、社区级别,打造社交生活中心。
第三,万达广场突出体验式消费,包括健身,游泳,电影,餐饮等,体验式消费占比高达60%,以后提升至70%以上,冲击更小,不可替代。吃出来的商业中心,玩出来的商业中心。
第四,万达广场增加文化内容,小型主题乐园,小型主题街区,非物质文化商店(手工艺、服饰等),线上线下融合,往人工智能方向发展,智慧化,科技化,管理信息化。降低人力成本,能耗,更安全。
第五,和苏宁全面合作,包括门店合作,定制商业中心,超市母婴,资本层面合作,大开发战略。可以研究下苏宁易购,好像重点是O2O趋势,目前估值好像不贵。

2017年万达内部工作报告:
第一,关于转型发展:全世界大型房地产企业没有一个成功过,现在万达成为服务型为主的企业。设计商业管理、文化、体育众多产业。尤其是轻资产战略,关键在于商业地产从重资产转为轻资产为主,轻重并行的企业。
第二,万达广场轻资产模式包括投资类和合作类。投资类是对方出钱,自己帮他们找地,建设,竣工移交,资本化程序,管理分成;合作类就是既不出钱又不出力,仅签合同,帮忙做建设指导,最低比例租金分成30%。基本相当于轻资产广场签约三个,拥有一个的概念,关键是不用投入一分钱获得每年持续增长的现金流。因为轻资产模式的推广,获得了很多一线城市中标,签约,开业,实现很多资源整合,说明万达品牌价值获得投资者信任。
第三,关于出售文旅和酒店项目:
做生意有买有卖,价格合适就行,规划清仓海外债务;
万达广场重资产模式(200多个,投入成本价7000亿),而文旅和酒店又是重资产模式,所以不能再持有。文旅酒店基本需要7-8年才能基本收回投资,6-7年负债会持续往上走,十年后现金流才能走平,5-6年内如果投资大量文旅项目,每年净增加1000亿负债,负债压力会非常大。加杠杆逆势而为不科学,万达应该持有质量大于文旅和酒店的资产——万达广场,集中发展核心优势;
文旅和酒店资产尤其是酒店资产回报率太低,大概4%左右,而轻资产确实只赚不赔的买卖,所以处理掉酒店资产和文旅资产;
企业经营安全第一,资金集中到核心万达广场上去发展。
第四,文旅产业实现轻资产品牌经营,酒店管理新签约十家,业绩大幅增长,新的团队新的管理就是生产力。综合儿童项目可以培养未来消费者。
第五,万达广州的核心竞争力:
商业广场管理属于万达的核心资产,核心企业和核心优势。城市化率越来越高,特大城市发展边界,再造万达广场几无可能,线上线下融合发展趋势,场景价值最大。
竞争半径的原因,三四线一条龙购物广场一旦落地,竞争对手无法投资(举例佛山某万达广场加速开业的情况导致同业态广场无法开业落地)。
加快全国布局,尤其签约布局,千店规模形成品牌和规模效应。千店规模效应远远大于十个百店规模效应,因为会提升品牌价值,产生超额利润,提升线上线下价值,提升广告收入,网络效应,轻资产入手。
每年轻资产提高开业数量,提升体验式消费占比,增加会员数,具有不可替代性,产生文化业态(精神追求大于物质追求),消费占比(体验式为主,占65%-70%)。
优秀管理人才向万达商管倾斜,持续不断地企业转型,加快轻资产步伐,每年不少于50个,合作不封顶,租金分成10亿就可以产生7.5亿的利润(扣除所得税)。形成新的支出产业包括影视,文化,体育和宝贝王。高竞争门槛,高估值,具有领先优势,占领先优势。
第六,降低企业负债,清偿海外债务,H股退市,万达绝不可能出现信用危机。互联网走向物联网,趋势性,有用应用软件,应用软件研发,场景平台,创新加速器,战略更清晰,商业模式更纯粹,市场估值更可靠。
第七,谈万达地产销售:行业内销售规模和有息负债是对等的,销售多少亿一般会有息负债多少亿,因为需要保持土地储备,不断增加有息负债,地产集团不求做大,主要看内容,债务上限考虑业务。
2019-06-12 13:45 0 条评论
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rypan - 防守反击!

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我为了研究Reits和商业地产,也专门买书看过
2019-06-12 14:00 2 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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2015年万达的轻资产模式
第一,重资产模式就是国内尚无金融产品支持长期收租模式,依靠住宅、公寓或写字楼回笼现金支撑城市综合体建设。轻资产模式就是资金别人出,我方负责选址、规划设计、建设、招商、运营管理(慧云系统),品牌输出,获得35%分成的模式。其中重资产模式受制于房地产周期和拐点。
第二,为何转型?
扩大竞争优势,商业不动产排斥竞争者,挖更宽更深护城河。
发展中小城市,主要看租金回报比指标(租金收入/投入资金),17.55%的租赁税,一线租金回报比较三四线更低,关心人口指标和租金回报比指标。稀缺资源,与房价无关,不销售只持有。难在招商和管理运营,万达的优势在于选商,最高占比当年开业广场少于30%,基于风险考虑和防止腐败考虑。
产生边际效益:城镇化机会把握住,两个轻资产等于一个重资产获得盈利
院线发展考虑,宝贝王发展考虑(儿童茂,儿童业态)O2O,互联网金融,溢出边际效应。
第三,如何做好轻资产?建立标准模块,重资产考核看净利润和房价高低;轻资产考核看成本和租金即投资回报率。工程管理重大改革。
第四,建立轻资产融资管道:外部投资者(基金保险);内部投资管道(快钱支付,众筹方式,理财产品)
2019-06-12 15:23 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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第三本书《王健林的万达帝国》,出版日期2014年。前半部分基本是介绍王健林的成长轨迹和人生经历;后半部分主要讲万达的收购、战略、企业文化、管理心得等。
总结下来王健林获得成功既有偶然也有必然,从个人角度值得学习的地方包括:
第一,敢闯敢干:15岁从军,家中长子,接受部队某处处长掌握行政管理和财务管理,主动申请转业脱下军装,办公室主任期间处理煤气事件,接手西岗住宅开发公司扭亏为盈,弃官从商公司改名体制改革,尝试商业地产,打造东方影都;大手笔跨国并购
第二,刻苦勤奋:完成野外拉练的娃娃兵,不怕丢面子的处理煤气事件,多次求沃尔玛合作,为了获得银行贷款,50多次堵银行行长;
第三,善于创新:接手无人敢接的旧城改造并盈利过亿,商业地产的新尝试,文旅,宝贝王等项目,订单地产模式的创新,轻资产模式的创新,
第四,非常好学:从军期间不断学习,辽宁大学函授班,自修辽宁大学所有课程并拿到毕业证,陆军学校学习过程,打造万达学院
第五,精通管理:不对实践行政管理和财务管理,万达信息化,管理精细化
第六,大气格局:足球砸钱,万达瘦身,电影造势,软件开发,收购AMC蛇吞象,迅速清理地产集团和文旅酒店资产
第七,诚信经营:初期面积照实计算;万达自己补贴打造大连民政街质量全优工程;消费者的三项承诺;沈阳高价收回部分商铺重建;稳扎稳打不着急打造品牌

王健林的投资逻辑:
稳定长期增长的现金流;品牌管理才可持久;稳定强调的要弱周期或者不受周期影响的生意;轻资产更不受经济周期影响而盈利更加可观;

商业模式方面:
1.房产开发模式肯定不能长久(每年开发30多亿平米,1:2的容积率计算的话,需要十几亿的土地面积被占领,模式无法长久),所以坚信商业地产是未来的方向,一条腿走路不长远。
2.看好消费行业,尤其是体验式消费发展;构筑消费皇冠的两颗明珠——文化和体育(武汉长沙奢侈品店开业);
3.长沙开福万达广场奢侈品店,国内市场将会越来越大。
4.住宅开发只有15年左右就会面临萎缩,商业地产的华丽转身也无法阻挡中国的城市地产开发逐渐饱和与萎缩的现实,王健林的梦想是打造百年企业,所以必须进行企业转型,走向更加具有核心竞争力的文化产业、体育产业、商管服务、文旅产业和酒店管理等。未来人均GDP进一步提升将迎来文化旅游产业的快速兴起和发展。
5.万达电影上市之旅:股市融资功能只是其一,关键需要良好的信誉,较高的持续盈利能力,宽广的发展空间与潜力,投资股票如同做生意,更多看企业未来长期收益而非短期利润,上市可以提升企业知名度与企业的竞争力。影院未来发展方向重点放在二三线城市,相对发展潜力更大,足够的规模和市场份额可以增加企业的话语权,甚至垄断独家电影播放权。
6.传统零售业业态单一,单打独斗,空间有限。订单地产或一站式购物可以做大市场,更有吸引力。
2019-06-13 10:38 0 条评论
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偶尔来一次 - 80后业余投资者

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马克
2019-06-13 11:13 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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第四本书《富爸爸房地产投资指南》
不得不说,这本书对我来说还是太专业了,看得有点吃力,并且很多实践也没办法去落实,国内和美国的政策制度本身存在很大不同,另外也确实没有期望去发展这块能力,我只想搞懂中国的房地产投资机会,以及房地产投资中注意什么事项。这本书更多是从个人投资者房产投资的角度来阐述这个话题。
1.投资房地产的方式:
第一,整买散卖,地尽其用:多逛多看多对比,结合市场需求设计产品,批发拿地零售出售。(国内应该行不通,毕竟国内土地要么集体性质,要么国有性质,不允许个人随便交易,除非以后土地制度改革,并且国内也不让随便交易产权,证书也不能随便拿。不过国内确实存在类似的操作原理,北京的房产分割出租;广东的购买集体土地整栋建设零散出租获取高额租金回报。)
第二,购买问题房产改头换面增值型:利用大量看房挑选被低估的房产,经过自己改造提升房屋面观,最后高价出售实现盈利。需要成为某个地区专家,找出不贵的地段,大量看房寻找问题房产,投入时间改头换面,最后寻找潜在客户出售完成。(这套方法目前遇到国内限购限售的情况应该无法施展,或者大打折扣。另外需要投入大量时间让自己变得专业,说白了赚得是一个辛苦钱。而且国内的高额税收决定能实施的可能性大大减少。),让自己成为解决问题的专家,房地产投资行业的机会就会大大增加,利润蕴藏于麻烦之中。(细致的室内装饰合理安排空间、并将颜色、光线和格局进行综合考虑,为房屋创造出附加的功能和用途)
第三,依靠高租金收回回报,并提供持续的现金流(做好物业管理,让租客感觉舒适和特别;不同租客潜在特点和需求各不相同;租金由市场决定,而非自己个人决定)。这种方式物业管理很重要,可能犯的错误包括:购买前尽职调查不够(会对当地房产市场一无所知);贪图便宜(造成管理人不负责任)。
第四,寻找被没收的房产并从中获利(举例购买一处公寓楼,糟糕租客毁得不成样子,业主售卖,我谈妥45天清理房子业主只能卖给我,60天后拿到银行贷款支付业主。清理垃圾,请便宜工人干活,修好窗户前门走廊,清理不合作租客,种花除草修剪篱笆,房子过道刷漆,45天后获得银行合同房价100%贷款,持有收租很多年最后高价卖出)。不和别人同一个投资标的竞争,我寻找业主们面临房屋被没收状况前的投资机会,从自己的房子即将被没收的业主手中将房子买下。搜寻式战略寻找潜在业主(搜寻式广告关键向人民提供有帮助的信息,被没收的原因可能是失业、生病、家人意外去世甚至利率变动等;将自己定位为一个协助者;电话留音系统缓解焦虑紧张情绪)
2.关于房产投资的理念:
第一,从问题中寻求盈利的思维:高质量的房屋加源源不断的租客,没有高昂的维护费,房租也不难收等等都是我们对完美地产的幻想,如果真的要建成这样完美的楼盘,造价一定非常高昂,意味着未来的升值潜力会很小。问题房产往往给你带来巨大的升值潜力,当投资人以远远低于市价的价格买下了问题房产之后(经常是由于其内在的问题:高空置率、烂尾楼、环境污染等),通过各种各样手段解决了问题之后,将其内在价值提升回市场价格水平,“提高附加值”的操作可以让你的房产增值,你能通过自己的优势在极短的时间内获得利润的增加。市场上扬只能作为一种额外的奖励,购买房产的时候就应该留出升值的安全边际(是否升值取决于运气,但是是否赚钱取决于自己买入的价格)。专注于提升房屋的附加值。
第二,周期性:利率总是不断上调后也会有下调的一天;房价总是上涨后必然会迎来下跌。判断周期方法:观察周围发生的一切,人们行为方式;大量阅读从不同角度了解事情;大量聆听人们的想法,兴趣和爱好。(从新开工数和空置率指标可以进行判断),住宅领先,其次零售行业商用地产,再到工业地产做出反应。市场过于非理性,过热往往意味着周期拐点可能来临。
第三,投资房产重点指标:正向现金流(最重要因素,现金流因素决定房产的价值和融资能力);现金回报率(资金回收速度,1/收回首付款的年限,5-10年能收回的话就非常不错);资本化率(营业收入与房屋售价之比,一般资本化率较低的地区相对贫困或收入水平较低,相对风险较大,最好高于7%);毛租金乘数(购入价格/每年租金收入,一般用来比较同区域房产);人口统计数据(人口数量越多,人口结构越好,房产活力越好)。
第四,耐心:你没必要急匆匆出手,也无需抓着好坏参半的机会不放开,慢慢等,总有适合你的机会到来。生意就像街上跑着的有轨电车,这辆走了总还会有下一辆开过来。你根本不需要对所有的业务机会都盲目投入,你只要等在路边,等着登上那辆属于你的电车就好了。千万别为了摆脱现在的环境而轻易地跳入另一片沼泽地,深陷在劳累、负债及赔钱的困境当中。
第五,客观判断:对你非常适合的东西不一定同样适用于街上的路人。买的时候就想好你会卖给谁,谁会买你这个房子。只有自己站到完全客观第三者的位置才能看清楚投资的优劣,不掉入主观意识之中。
第六,地段,地段还是地段:地段是房地产投资中最最核心的问题。选址是一个绝对核心的技术活。周边业态,生活便利程度,住宅舒适度,物业服务水平,学校医院,政府规划等都离不开地段。(外地项目会带来打理不方便的麻烦)学着变得目光敏锐,从地产投资商的角度重新认识城市,在城里多逛几圈,不同时间段不同路线多逛逛,开发商拿地情况,学校规划,政府部门搬迁,地段永远是最重要的。(商业情况,车辆情况,交通,地面规划)
第七,关于学习:从别人的经验当中获得经验、吸取教训是迄今为止最快的成功之道。
第八,地产分类:多户住宅楼(租金收入是重点,风险点在房屋供给过剩;市场利率很低购房者增加带来空置率提高);店铺(资金投入量大,门槛较高,通胀风险、经济衰退,消费者消费意愿下降失去租客,网购长期影响);办公楼和公寓;工业用房(租期较长);
第九,获取资本杠杆:资本积累方式:储蓄;借贷(取决项目前景和贷款申请是否清晰完整并有说服力);股权融资(融资来投资多考虑风险问题,谨慎投资。资本是流动的能量)。资本和生命一样珍贵,理应受到我们重视。
3.房地产相关知识:
第一,房产类型(住宅,商业,公寓);
第二,房产等级:
甲级(房龄低于10年,屋况非常好,配套设施齐全,可以租高价,租客质量相对较高,维护成本较低,相对容易管理,投资回报率较低,经济低迷冲击最大)
乙级(房龄10-20年,房况良好,最稳定类,中产阶级集中社区,配套设施方便,租金不太高,多数投资人和租客的选择)
丙级(房龄20-30年,生活舒适度较差,时间过长维护费用较高,租客质量较差,改造来提升价值)
丁级(房龄超过30年,耗费大量维修成本和维护成本,位于没落区域,需要大价钱进行维修,甚至需要更换电路、屋顶和供暖通气系统等)。
投资新手建议寻找被低估的丙级房产。
第三,房产投资的吸引力:杠杆(尽可能少的自有资金去进行尽可能大的投资,自有资金获得最大额度的投资回报)
第四,房产物业管理三重威胁:
收入:房地产的价值主要取决于带来的净利润有多少,也就是收入减去费用之后的差额。如果要让你的营运净收入实现最大化,总收入提升要素是租金,出租率(优质租户)和其他应收渠道(电表收取电费,设置洗衣房,收取宠物管理费等)。
费用:费用支出最难掌控,广告和市场营销费用、修理及维护费用、工资、电费、房产税和保险费。
第四,房产最常用估值方法就是通过资本化率来计算,营运净收入(收入-费用)/资本化率=房产价值。类似于股市中市盈率倒数的意思。一般取7%左右。提升房产价值的方法包括:提升租金收入,提升出租率,降低费用,增加其他营业收入等。(这个方法也是香港物业运营公司价值重估的常用估值方法。)物业管理是一份全天候的工作,并且需要大量的时间和专业知识作为基础。
第五,零首付买房办法:用别人的钱,完全取决于你所处的环境和条件下,哪种创新性的方式可以更好地发挥作用(创新性投资方式对象:卖家,合伙人或其他投资者)。最明显的融资对象就是房屋的业主了(接受期票?为我融资?积极的卖家最希望达成交易的心态:离婚、没银行没收、换工作或家人去世等紧急用钱。融资方式包括:持有第二抵押权,给一定的修理费用额度,愿意租用,给房价打折);投资人也常对房地产感兴趣(房产投资相对股票更加稳妥可见,经验可以让你确定性增加,你的亲朋好友可能希望加入);合伙人的投入(占股投入,带来更多投资选择和借贷能力,有时成为双刃剑);借经纪人的佣金(一般5%左右,协调工作建立互信延期支付佣金适当溢价)
第六,优先购买租赁合同操作方法:更多像是购买期权,通过支付租金,用极少的首付锁定房屋购买权,然后转手卖出赚取差价的方式(和对方建立信任,让对方放松,善于聆听,开放心态去谈判,不同市场环境下制定自己不同的策略,市场向好倒卖,市场流动性变差持有)。
第七,商业购物中心的重点(商业地产):良好的关系网(与大型零售商或者主力店租户的关系,为他们提供更多附加价值;培养良好的与消费者之间的关系,营造便利舒适富有情调的购物环境尤其是女性);好的房产(好的地段,标志显著,消费者人口特征,停车便利性,富有活力,租金合理,店铺组合配置,一站式满足,吸引力);对细节的关注(规划建造运营布局合理,利用率高,备查清单)。
2019-06-15 15:58 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

赞同来自: leeyufeng1981 枫韵紫秋 狗狗叫旺财

第五本书《中产阶级如何保护自己的财富》,欧成效的这本书确实有点打开脑洞的感觉,观点非常独立和反直觉。过去20年这种路径确实是普通老百姓的最佳致富之道,炒房能炒成这么专业的水准都要成仙了。但是面对未来的房地产市场,这套路径还有效吗?多大程度上有效?未来房产和股市的机会如何?房地产投资的最大优势到底是什么?可能每个人的答案都不一样。
1.经济学相关观点:
第一,财富来自交易,交易本身就在创造社会价值。交易越多,社会财富越多。这个观点我个人是认可的,大到国家自由贸易,中到行业政策调控,小到个人投资套利,都是如此。典型的市场自由经济学理论。不过站到国内目前的角度调控也有一定的道理,毕竟房地产泡沫的破灭会带来更加严重的经济衰退,只是调控的方式方法可能本身并非为了降低房价。真正要降低房价的调控政策应该是立足于土地制度改革提供更多的土地或者降低面粉价格;降低房屋交易税费增加市场交易和流动性,让房地产市场更加有效流动;取消房地产福利相关绑定制度,降低房屋附加价值;增加理财渠道降低房屋金融属性。不过,国家调控的目的本身或许根本就不是为了降低房价,只是房价伤害到经济或者成为城市发展的制约力量或者限制泡沫的伤害,调控成为不得已而为之的手段。毕竟地方财政的土地依赖没有本质的改变,城镇化发展作为经济的主要动力,国家、政府和百姓更多被房地产绑架的现实等因素决定,短期内期望房价暴跌是一个不太现实的幻想。
第二,市场创造一切,除了市场本身。暴利对市场会带来伤害,导致国家总财富的减少,抢劫越多,国家越穷。抢劫无数多,国家无尽穷。暴力永不为零,暴力所在之处,市场无法存在。暴力无法根除,只能被尽量削减。“最终暴力”并不能被消灭,更不能妄想权利可以被关在笼子里。这段话我也基本是认可的,大到世界格局,中到国家体制,小到社区治安,天下莫不如此。首先世界格局中美对弈就体现了这种平衡,最早苏联和美国冷战,带来世界各种动荡和人心惶惶,接下来美国一国独大,世界换来和平多年,现在中国崛起可能因为核弹元素无法带来战争,但是经济战等必定是一个长期的过程,博弈的过程;国家体制分为国内的一党独权和国外的两党专政或者多党竞争,其实过去这些年国内的体制优势表露无遗,国家总体对经济危机和各种危机的应对明显更加迅速有效,而制度的优势也展露无遗;美国或者欧洲看似民主,但是最重导致人们福利过高国家进步太慢,自主自由意识更强社会力量无法集中等;小到社区治安也是如此,不怕利益集团或黑势力猖狂,就怕混战格局天下动荡。
第三,二阶经济学和一阶经济学,其实这就是第二层次思维。民众对开发商的暴利误解;调控加税可以降低房价;这些都是停留在表面的第一层次思维,没有考虑事件发生带来的连锁反应。消费者和消费者竞争,生产者和生产者竞争,生产者和消费者从不竞争。
第四,专注才能专业,市场营销的核心是找到产品定位,挖掘利基市场,打造产品优势,ABCD四种商品案例堪称经典。价格是三维的,除了时间要素、成交价格要素还要考虑可售量要素或者可成交量要素,做到全方位了解价格趋势和市场内涵。价格深度的概念(可以成交的交易量),搭桥就是把现金变成几倍的价值但是流动性不好的资产,再把资产变成几倍的现金(基金运作,乐视收购增发套路;大面积低单价流派理论依据)。
第四,爬阶难度:从底层爬到中产容易,中产爬到富人极难。低级模式,存钱,银行经理跪式服务;中级模式,资产;高级模式,借钱,你去跪银行经理(货币一旦纸币化之后,通胀成为必然选择,而抵抗通胀的最佳利器就是负债,其次是资产,而储蓄成为通胀受害方式)。自救最好方式就是构建以房贷为中心的资产组合包。(从这套理论可以看出欧成效的成功源自于极高的杠杆负债叠加房产大幅上涨周期带来财富和阶层的巨大提升。)
2.房产相关专业知识:
老公房:唯一可以等同于现金的房产品种。密切关注新增低层外来人口走向。
最赚钱的,最好投资的,以及最“安全”、最具有防守性的,是二线盘。投资选择二手而非一手。二手更加保值,一手落地打七折。
处方情结:某些人只买一手房,或者在价差极大的情况下人坚持买一手房。感觉国内大部分人应该都有这种观点吧,尤其是中产白领等。
投资第一套房要点:不可碰“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓”;建议“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅”;看房两百套,打出“笋盘”暴击,勤奋本身就是一种大智慧;
学区房的大风险:学区房等于学票和房子,学票价值走势无法预估,并且有清零风险。
凤变冰流派:70%出自买入价格超低(只有买的便宜才能卖的便宜),敲成原始社会,扔掉一切东西,恢复到“石器时代”,只剩下光秃秃的水泥骨架,四边框梁。所有面墙段落都有电源插座;所有有下水的地方放都预留冷热水龙头,厨房卫生间该打,取消浴缸,不用吊柜,关键是视觉大空间,房里没有任何家具,灯光足够亮,不使用折叠件。一切为了目标人群出租简约。
利率与房价:利率每加息0.25%,房价下跌1%。利率对房价的实际影响最大上限不超过5%。利率只能带来轻微影响,不改变任何生产关系。
楼市季节性现象:涨幅绝大多数集中在春季,涨幅从来不在9-10月产生。每年过完春节,房价就开始暴涨。一年中最重要的月份其实是12-1月,这是一年中最淡的淡季。买房一定要在除夕前,市场极淡的时候下手,千万不要拖到春节后。
关于按揭和负债:你都在迅速地失去“杠杆”,当你的财富以5倍、10倍的迅猛速度增加时,你的负债并不能以同样速度增加。楼市的回报可以做到单利100%,只有把单利变成复利,你才可以赚得更多,利润做到最大化。抵押和再抵押,截断和再抵押。
房产职业投资者:房产中介并非房地产职业投资者,行业特征是没有回头客。职业房地产投资者全国不超过1000人。只能在北京上海深圳几个城市核心区域。房产投资会增加交易和流动,反而是降低房价的,天底下没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。虚拟供给的同时一定会创造虚拟需求。房地产投资行业忌讳:数钱(账算得越细,钱输得越多);写回忆录;休大假(需要一鼓作气)。
2N定理:每年买两套,我们几乎将半生的心血,耗费在“建立头寸”上面。穷人需要一个长的多的雪坡(问题是目前的房地产还能上涨趋势保持多少年?);2N是一个永胜之法——定期定额投资房产。买京、沪、深的房子,是一件一本万利、赚大钱的事情。甚至可以说是过去十年最赚钱的行当。对于房产来说,一套房子往往要长持两年、五年,甚至更长的时间,你才能房子变成现金。2N基本做到头尾相连,循环逻辑。
房地产投资流派:不同流派针对客户不同,盈利逻辑不同,你的购买标的、融资方式、周转频率、退出方式都是浑然一体的。大面积低单价;老破小流;低总价流;法租/民宿流;药单法拍银主流;疯魔流;装修流;使用权流;二房东流;其他失败的流派。
大面积低单价:足够的耐心等到四房比二房贵的那天。赚取的是纸面财富,需要时间来兑现。我需要等待漫长的岁月,而买入价低,则确保了我立于不败之地。防线是我的成本足够低。持有面积大,单价低,周转慢(类似于地产里面华侨城模式)。
老破小流派:最适合初学者,基本生活需求,租金下线是底线,租售比最大化,拆迁概念,追求租金回报率。(类似于股息和房地产REITS)
低总价流派:老破小的变异,某一个区域内,寻找总价最低的房源。房价又下限,永不折旧,交易成本极低,流动性非常好,稳赢永不亏钱。主要靠面积小。人流稠密区,死守内环,或最低总价学区房。
法租/民宿派:法租还是最低端较小面积户型,做外国人生意。获取高额租金的同时控制了成本,专业改建和整修,非常好的租金,投入又很低,良好升值能力,缺陷是小市场。民宿派是法租流的全面加强版,特点是短租,特色的温馨之所,主要竞争对手是酒店和长租。缺点是破事烂事太多,运营压力。
药单流:药单房子本身股权结构有问题,产权有问题,从而导致交易困难。解药属于绝对无差别的人类体力劳动。
周转流:先装修在出售,凤变冰。重点在装修,政策限制目前周转变慢,税率变高。
交易心理逼空之路:房价不断上涨,不认输的心理让很多潜在买家错失机会,不肯认错认输的心理带来一场又一场灾难。最后一些买家洗心革面短暂平衡出现极短的窗口期,坚持卖房成交。房产真正的上涨逻辑在于M2货币大放水。两朵乌云是一线城市过度上涨(2016年之后三线四线大幅上涨消灭这朵乌云);第二朵乌云是一手二手不匹配(核心要素是房龄,随着未来核心城市核心地段几乎没有新土地拍卖,差距将进一步缩小)
3.借贷技巧:
方向比速度更重要,信仰决定结局。
在专业人士的眼里,楼市实际可以达到的长线负债杠杆率是22%左右。要想保持负债率不变是一件异常困难的事情,因为贷款要和净资产一样速度增长几乎是不可能的。(房价上涨带来净资产大幅上涨,同时工资上涨带来收益能力上涨,最终导致杠杆率大幅度下降,房贷并没那么可怕,房贷成为百姓能获得最好的大额优质贷款,而这种贷款能力是无法保持持续增长的,也几乎没有别的贷款增长方法。)
我们需要多少年还清贷款?加入每年12%的加薪,只要你认认真真对待房贷,你可以在六年内还完。
股市和房市的针刺效应:作者从全局视野举例股市和房市的根本不同,股市牛市股票投资几乎不可能做到从鱼头吃到鱼尾,掐头掐尾收益能达到80%都已经非常厉害,但是房地产投资常常不仅可以鱼头吃到鱼尾,而且几倍杠杆吃到,最终收益完全不可同日而语。理财需要具有全局视野,需要具有三五年的统筹能力,并非那么容易。要回避理财中的针刺效应,哪怕有一个短期项目,回报率非常大,哪怕“七年一遇特大牛市”,也是不值得追求的,你们都低估了针刺的危害。理财就是对现金流的统筹。
后面的内容作为他自己的个人判断。
这本书前后逻辑一贯,作者明显是真正的实战价,可是即便这样对我们大部分人来说可能还是难以模仿。并且未来的房地产市场和过去的房地产市场肯定会有所不同,现在去看过去难免有后视镜效应,但是毫无疑问房地产的投资价值仍然存在,个人认为至少一二线核心城市尤其是个别城市是具有投资价值的,房产投资真正的价值在于货币现象,杠杆效应和刚需要求。希望下轮牛市末期能够保持清醒,适当增加家庭房产配置,尤其利用杠杆的力量。
2019-06-16 17:54 0 条评论
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海派柚子茶 - 早日达到etf申赎的条件

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好贴必顶
2019-06-16 18:19 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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纠正上面新城控股的判断:
,就目前新城控股的内在价值来说我个人给到1600亿左右,所以基本目前属于5-6的买入机会,当然港股更低估。
具体记录下目前自己使用现金流折现法计算出1600亿估值的过程,以后再来验证:
新城控股的估值主要分两大块来处理:房地产开发收入和广场租金收入。
基本假设前提:
第一,2019年-2024年,新城控股房地产开发规模和利润继续保持年化10%左右的增长(龙头集中效应和商住拿地方式带来规模增长);2024-2029年,房地产开发规模缓慢下滑每年200亿权益;2030年-2032年权益快速下滑至0,每年权益下滑500亿。(个人认为这个假设已经极其保守了)
第二,房地产开发利润保持权益销售额的8%净利润,针对新城的特殊拿地方式这点应该没问题。
第三,吾悦广场最多可以开到300家,(全国目前还可以新增大概2000家,而新城仅次于万达,万达目前每年轻资产和重资产项目合计高达50家;新城已经拿地的110个左右,只需要新增190个即可)而租金收益计算假设由前一年的租金增加10%,新增广场每年收益线按照5000万/个计算,这个应该没有任何困难,目前已经开业三年以上基本都租金收入8000万以上;另外假设净利润50%,基本符合现状。
最后算出新城控股的现金流,假设2033年以后新城吾悦广场年利润200亿,每年租金和利润增加10%,估值给15倍,合计300亿估值。假设前期每个广场占用资金7亿,现金流计算用净利润减掉广场占用资金作为前期每年的现金流。
再利用10%的折现率把所有未来的现金流全部折现至今,新城控股的总价值不低于1600亿,目前市值890亿,等于5.6折。具体参考以下计算图片:



以这个模型预测的为准,目前新城只能说六折低估,但是谈不上之前判断的远远低估程度。
另外对企业未来的可能的风险点包括:
第一,房地产下行周期来临,房价大幅下跌的风险导致现金流问题!
第二,扩张太快扯到蛋,导致负债过高。
第三,吾悦广场的持续增加,对资金的要求越来越高,导致现金流越来也难看,最终无以为继。
第四,万达发展越来越快,头部效应明显,留给新城的窗口期关闭。
第五,老王不厚道,侵占小股东权益。
第六,出现意想不到的黑天鹅,导致企业陷入信用危机。
第七,土地政策调控导致存货价值大幅降低风险,金融政策调控严厉导致公司资金流断裂风险,三四线冰冻导致现金流断裂风险,房价崩盘导致负债收紧风险,吾悦运营出问题生意模式难以继续风险等。
2019-06-17 22:14 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

赞同来自: 天书 Riches

第六本书《侨城突围》
这本书写于2008年,主要是对华侨城的一些了解和思考。
从静态估值来看,华侨城毫无疑问是一个非常低估的企业;
从历史经营来看,华侨城也是一个盈利和成长都不错的公司;
从商业模式来看,华侨城未来十年应该是发展的黄金期,并且具备长期稳定发展的持续性;
但是从公司架构和体制来看,国企央企的特征决定公司体制会远远落后于民企的活力和创新;
如果从管理层的角度来看,段的成长历史过于冒进,而华侨城这几年的步伐明显有点太快,公司内部运营不够精细化,管理层也显得不那么作为。
短期因为低估还是暂时持有吧,以后还是要找机会换掉才行。
第一,关于华侨城的业务范围:
康佳集团(彩电业等)、华侨城地产、华侨城控股:锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等主题公园产业
第二,关于华侨城的商业模式:
超前规划、兼具旅游功能和居住功能的混合布局,可持续发展的城市体系,有效整合资源系统。旅游和地产结合商业模式,依靠旅游带动地产,地产发展促进旅游繁荣,形成双赢格局。这种商业模式首先获得政府支持获取廉价成片土地,其次营造特色主题公园提升地段价值积聚人气,结合自然特征做好超前土地规划,与产业结合的鲜明主题,可持续经营与不断创新顾客体验和资源系统的有效整合,最后开发地产实现增值,同时带来人气。
第三,关于华侨城的企业文化:
创新文化:环境提升生活格调,文化丰富生活内涵,品牌铸就生活品质。规划原则以旅游人文和生态环境为基础。产业结构创新(聚焦整合),产品结构创新(旅游和地产),管理体制创新(集团发展模式),经营模式创新(消费电子,旅游,地产,酒店,主题公园),管理理念创新(以人为本,社会公益,法治),模式创新(资源模式、商业模式,产品模式);集团管理国际化、市场化创新管理模式;超前规划、成片综合开发的商业模式创新(旅游资源和地产开发相结合,更好利用资源);环境和文化结合形成人文生态模式;想象和创造结合的创想文化模式(主题酒店,文旅)。
以人文本:为创造良好的人居环境而努力,提供一种好的生活方式。以旅游主题为核心的产业开发模式,围绕旅游主题进行商品房开发,实现产业互动。形成集居住、生活和旅游等相关产业集群混合的现代都市化社区。
使命:通过独特的创想文化,致力提升中国人的品质;
愿景:成为中国最具创想文化和影响力的企业;
第四,关于华侨城的发展历史:
企业战略:固守深圳、布局全国。1+3全国战略布局,以深圳本部和东部华侨城为示范基地,以点带面,重点关注在深圳及周边城市、京津地区、华东地区的发展机会。北上京城、东进上海、西达成都、中抵三峡(环渤海,长三角,中西部)。
人本理念:以人为本,和谐生态,人与自然融合。
第五,关于管理层:
段先念独创曲江模式,西安曲江文化产业投资集团打造的“圈地→文化艺术炒作→全球招标搞规划→贷款→基础建设→招商引资→地价成倍甚至数量级翻番→出让土地获得资金→炒文化概念、建主题公园→土地再次升值”发展模式,其代表作品为大明宫景区、大雁塔景区、大唐芙蓉园景区、财神庙景区。
华侨城也做出了收购曲江文旅等计划但是最后不了了之。
由此了解段先念比较激进,讲究运作,所以反应到了华侨城的经营特征上,最近两年现金流恶化,企业大幅扩张,虽然盈利和营收指标都还不错,但是未来充满一定变数。加上企业本质上的国企体制,企业活力和积极性不够,信息披露也不到位,但是华侨城本身的商业模式和发展前景总体还是不错的,目前资本市场给到的估值确实也非常低。
2019-06-19 10:04 0 条评论
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北楠 - 不谋全局者,不足谋一域;不谋万世者,不足谋一时。

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先标记,需要时过来看看,谢谢
2019-06-19 10:11 0 条评论
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15249807066

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谢谢分享
2019-06-19 10:21 0 条评论
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盛唐风物 - 盛唐风物黯然销,陵阙气象已萧条。

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我最近一年都在学习房企价值分析,盈利了一些,重仓之一奥园上半年翻倍了。我觉得这个行业目前很有投资价值,也有不少深入研究后的套利空间。从投资角度看楼主说的这些书可能太专了,没有几年房地产行业的深入学习,可能无法用到实操上。先把楼主这帖收藏了,等有时间再慢慢看吧。
2019-06-19 10:22 0 条评论
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neo牛3 - Technically everybody makes those mistakes. —Charlie Munger @DJCO2018

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写的很好。谢谢分享
2019-06-19 10:29 0 条评论
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ericericeric

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mark
谢谢分享
2019-06-19 10:34 0 条评论
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leichaoqun12 - 用投资做善事

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@盛唐风物 房地产行业很大,哪怕是最普通的房地产开发业务都包括不同的商业模式:
产业地产的华夏幸福,荣盛发展;
商业地产的万达、新城控股,龙湖地产,华润,中海;
快周转下沉三四线开发业务的碧桂园;
囤地模式的恒大和囤地+文旅的华侨城;
文旅+一二线+快周转的融创;
城市运营商中国金茂;
综合实力强的中国奥园,花样方式各种拿地模式
不同的商业模式有各自的特征,也有各自的利弊。
但是目前总体地产行业被偏见左右,源自政策上的调控和房地产行业会计政策的特殊性。
其实目前房地产行业的行业集中度不断提升,政策上雷声大雨点小,甚至维护之心显而易见。过去十年是房地产行业所有房企的黄金十年,未来十年是龙头房企的钻石十年(老孙的话有一定道理)。但是这个行业的缺陷在于对资金的极度渴求和十年之后可能面临的顶点到来。
看这些不同房企的书籍可以第一,了解企业过去的发展轨迹;第二,对企业文化的形成,团队的执行力等都有一个全面的认知;第三,对未来这个行业的趋势,过去发展的历史,存在可能的模式,未来的发展方向都有一个全面的不同角度的思考和认知。
挑选房地产公司应该从几个方面入手:
安全性:融资能力,融资成本,发展模式,周期判断能力和应对能力;
成长性:拿地方式,周转速度,进取性如何,房企规模等;
确定性:管理层道德,过去企业发展情况等
多方面进行判断。还有一个最确定性的机会就是找过去几年发展快速的房地产公司旗下的物业公司,这个是最具有确定性和防御性的投资标的。因为母公司业绩已经确定提前4年锁定,同时物业公司风险抗周期,利润基本很难倒退,而目前动态估值又比较低的,例如新城悦和永升物业
2019-06-19 10:41 0 条评论
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shentan000 - 回首已是梦中人

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谢谢分享
2019-06-19 10:53 0 条评论

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