再谈房价,多一些不同的声音(3)

前两篇链接:

https://www.jisilu.cn/question/58878

https://www.jisilu.cn/question/88946

没想到写成了一个连载。这篇不想再长篇系统论述了,观点还是那些观点,补充一个近期的思考。

房子作为半消费品半投资品,其价格很大程度上也反映了预期。由于消费属性周期波动不大,预期的波动是房价大周期波动的主要原因。除了之前提到的信贷周期的波动,微观上看,也受到居民对自身未来收入预期的影响。

这条可以部分解释为什么中国的房价收入比这么大。除了之前提过的收入结构分化和表外(灰色)收入问题的影响,居民预期未来收入增速较快(按照过去十年线性外推)也是重要原因。换句话说,许多人对房价的接受能力是对标未来收入的。按照年化10%的收入增速推算,7年以后收入翻倍,14年后收入翻两番,大部分人的房价接受能力是当年收入的2-4倍以上。

这种预期反映机制同样也受到信贷周期的影响。一方面,信贷周期影响居民对经济前景和收入的判断;另一方面,信贷可得性直接决定了房贷可得性,也决定居民的乐观预期能否传导到购买的行为上,从而传导到价格上。由于目前购房杠杆使用大幅上升,未来这种联系会越来越紧密。

更进一步的是,收入预期本身也包括了资本利得部分。中国人的资本利得中,股权类只是很小部分,大部分来自于房产。从而房价上升导致资本利得预期上升,提高未来收入预期,进一步提高房价承受力。和所有的其他泡沫一样,这是一个典型的正反馈机制。

正反馈机制放大周期波动。负反馈机制在自于政府调控。至于人力是否能够对抗市场规律,不评论,我们拭目以待。
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发表时间 2018-10-06 10:25

赞同来自: luckywang chen790324

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guest2

赞同来自: 华zxh

牛市里各种利多因素会自我加强。

好比股票,一家公司的合理估值不应把不可持续的收入增长当作常态,不应把价格牛市本身带来的收入增长当作常态,也不应把投机需求造成的供需失衡当作常态。否则,这些不可持续的因素一旦消失,很容易形成反向自我加强。

股市波动较大较频繁,很少出现一致预期,通过充分的换手和震荡释放了很多风险。楼市的交易成本高,预期太一致,换手率低,长期牛市积累的做空能量十分可怕。当然,楼市最大的不同在于,庄家一方面作为市场中最大的供方,一方面又是政策制订者和监管者,操控市场的能力超强。
2018-10-06 12:48 1 条评论
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一切为了房价

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前几年房价下跌,没办法。发明了房票后,来了这一波上涨。
2018-10-06 13:02 0 条评论
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shuifeng2009 - 修身齐家

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正因为考虑到房价下跌可能引发的治安问题,所以房市成交冻结的可能性非常高。
2018-10-06 14:14 2 条评论
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DPhil_G - live on borrowed time

赞同来自: nickshaw 门中木 华zxh sadula arises更多 »

其实最近几次大涨幅后,主力该出的货都出的七七八八了,接下来懂得都懂
2018-10-06 14:45 0 条评论
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债券小白 - 职业法盲

赞同来自: 1322sasa 抄顶逃底 华zxh cosl

资产为什么会出现泡沫?主要原因是出口顺差情况下为了抑制本币升职不得不用外汇占款超发货币,再加上历次干预经济的放水和私人部门的加杠杆叠加因素导致的。
而现在,在贸易战情况下,中国的出口顺差会大福收缩;大水满贯的苦果正在品尝,国家已经开始去杠杆;民营企业已经出现批量债务违约和倒闭潮,个人的收入增长也难以为继。
所以,房奴的唯一希望就是“维稳”。
2018-10-06 14:53 0 条评论
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剑水

赞同来自: nickshaw 希言自然 yanglee789

低姿态老师有个帖子,房价必然大跌,中国人需要一次心理意义上的出清,才能改变房价永远涨的预期。
2018-10-06 16:59 1 条评论
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rypan - 防守反击!

赞同来自: fjh2013

中国历代管理层都是正反馈体系,一条道走到底
2018-10-06 19:17 0 条评论
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抄顶逃底

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贸易战会把房地产打回原形
2018-10-06 20:18 0 条评论
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门中木 - 闲人

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能移民,能跑路的都跑了。是时候杀猪了。
2018-10-06 20:19 0 条评论

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