谈一个普通人对租售并举的期望

85前,坐标上海,无户口,无房,有1个2岁的娃,公积金交6000-到封顶左右,取决于公司有没有补充公积金,个税10w+,未来收入不确定能否稳定上升,15年房租9000,17年升到12000(房屋市价15年600万,17年1200万左右),如果工作职位没有变动,年度加薪幅度在3%左右。现在的痛点在于,公积金余额有40-50万左右无法使用,每月仅能提取2000做租金,每月还在快速增加,公积金不能作为房贷首付。个税较多,边际税率30%左右。
不买房的原因在于,非上海户口只能买一套,如果买一套小的,30平米大概150-200万左右,自己无法实际居住,优势是可以公积金可以冲抵房贷,房子再出租,可以回收3000-4000左右租金,相当于投资30万,多获得了1-2000/月的现金流。而普遍小2房在800万左右,大2房在12-1300万左右,由于在异地贷过款,非普通住宅必须要70%的首付,加上税费,需要80%左右房东到手价的首付,相当于600万-1000万左右。如果看好房价继续涨,那么应该上满杠杆,那没必要买小的上车,如果房价跑不过CPI,那也没有必要买上车盘增加置换成本。
自从16年底媒体开始吹风个税改革和发展租房市场,从我的利益考虑,希望政府能有如下政策,这样就可以不买房,在上海安心工作
1.可以全额使用公积金支付房租,公积金目前沦为劫贫济富工具,买房可以全额使用,还可以贷款,租房的人更穷,却不能全额使用公积金,沉淀资金只有1.5%的收益率,全额提取公积金相当于每个月至少多了5000+的现金流
2. 房租可以税前抵扣,这样可以部分的降低边际税率
3. 降低个税边际税率,可以按家庭人口合并报税,资本所得税率在15%-25%之前,还可以扣除各种成本,而劳动所得确要最高45%的税率,相当于拉大贫富差距
4. 租房可以享受和买房一样的待遇,如上居住证(目前租赁备案比较难)
5. 可以长期租用,租金涨幅固定

如果由公司或者政府运营的租房可以满足1,2,4 那么同档次房屋公司运营的价格高20-30%,我会选择这种房源。

PS:另外需要说明的是,个人本身没有任何一定要如何的想法,可以在上海买房,可以租房,可以去其他二线城市,可以移民,小孩可以读公办,可以读民办,可以鸡血,也可以不鸡血,取决于实际付出和心理价格之间的差距,只要自己想清楚了,风险自负,愿赌服输而已,本身这个帖子也不是探讨为什么以前不买房,只是谈一下对于没有房产的外来人口,政策如何能够提高一些实际的生活质量,这也是提高执政合法性的一个方式,例如免去农业税,棚户区改造等政策。

PSPS: 租房是基于目前房屋总价和租售比得出的选择,1200万市价的房,租金12000,包括800的物业费,需要1071个月才能回本,本帖并没有抱怨房价贵,为什么买不起,只是在住好小区,租金12000可能上涨和购买300万自有房产(目前区域可以买50平米老房子),算5%左右的综合成本,15万之间选择了租房,只是希望在租房的同时,也能获得一些平等待遇,比如公积金提取,和相关证明更为便捷的办理,虽然居住在上海,也不敢说上海是我建设的,但是在按封顶交了4金,为上海的老龄化支付退休金做出了一定程度的贡献,个税政府也获得了一定程度的分成,希望能够在未来有一些平等待遇。
留在上海也是基于综合成本考虑决定的,目前看来是优于技术移民或者到二线城市定居的,但是如果能改善当然更好,不能改善,混不下去了,自己滚就是了,也不会去什么会什么局去上访,静坐之类的,愿意为过去的选择和现在的选择付出代价。

PSPSPS:另外如果是新的90后,或者海归,之前没有买房的相对高收入人士,是不是也一定要买一个小房子上车呢,不能租房子呢?如果先租房,那么公积金的余额不能提取做首付,在存首付的过程中,房价又涨了怎么办呢?是应该首付贷,信用贷,信用卡,网贷借首付上车吗?本身并没有要求租房一定要上好的学区,只是希望能用自己的钱而已,公积金不是选择缴纳,是强制缴纳的,交了以后被劫贫济富,心理不平衡也不行吗? 另外就是一个热门段子,月薪3万,无房焦虑,但是月薪1万,有2套房就不焦虑了,不可否认的是,现在一线城市房产的绝对价格也非常的高了,靠工资买房比较困难,当然上市公司高管年入100-200万,凭什么就该住别墅呢,不能住老公房吗?不能住小破房吗?如果按现在的价格,有多少人的工资能够买得起自己的房子呢

PS4 以上期望都有相应的新闻对应,并非自行臆测,主要看推进的力度
1.http://www.shgjj.com/html/gzfzl/zcwj/73506.html
关于本市提取住房公积金支付房屋租赁费用设定家庭月工资收入规定比例和月提取限额的通知。
(一)对租赁本市由政府认定的保障性住房(包括廉租住房和公共租赁住房等)的,职工提取住房公积金支付房屋租赁费用,不设家庭月工资收入规定比例及月提取限额。主要在于范围能否进一步扩大
  1. http://money.163.com/15/1211/23/BAJFSFKG00253B0H.html
    个税改革最快明年上半年上报 房租或可税前抵扣
  2. http://news.163.com/17/0307/09/CETPFM210001875N.html
    肖捷谈个税改革:考虑二孩家庭的专项开支扣除项目
    基本考虑是,将部分收入项目,比如工资薪金、劳务报酬、稿酬等,实行按年汇总纳税。还将考虑制定另一项新的政策,也就是跟刚才这位记者朋友提到的问题有关,就是适当增加与家庭生计相关的专项开支扣除项目。比如这位记者朋友刚才提到的,有关“二孩”家庭的教育等支出,这是要考虑的
  3. http://news.163.com/17/0728/17/CQETHL2O00018AOR.html
    多个城市放宽落户门槛:租房亦可落户|政解

http://www.gov.cn/zhengce/content/2016-06/03/content_5079330.htm
国务院办公厅关于加快培育和发展
住房租赁市场的若干意见
 三、鼓励住房租赁消费
  (七)完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
http://www.sohu.com/a/159831657_561670
上海市市长应勇:到2020年上海形成购租并举住房体系

另外需要补充一点,按目前的政策,上海居住证120分,子女是可以参加上海高考的。

最后有一点疑惑的地方在于本来开贴的目的只是想在最近的政策走向上提一些建议,但是回帖基本关注于为什么不买房,为什么不买小房,为什么你收入才这么点,就要看1000多万的房子,你的收入配不上房价,不过为何2年前,5年前我的收入就配的上这个房价呢,现在就一定是永远吗?本帖中的期望都是基于现有的政策的一些些微的提升,不知道为何有很多人来教育我社会有多残酷,让既得利益者出让自己的利益是多么的困难。

难道非要我说我就是看空中国房价,不相信北上深永远涨,不相信租售比1000的楼市没有泡沫,不相信4-2-1的家庭结构下还有前仆后继的年轻人来接盘,只想今朝有酒今朝醉,不相信什么有恒产者有恒心,情愿吃光用光也不买房吗?
可以评论你活该,you deserve it.
我也一直表示愿意为自己做出的选择付出代价,不论是房价涨到80万一平米还是跌90%
这和股市一样,不管你做对,还是做错,你的资金曲线本身就反应了你的付出的代价或者获得的奖励,不需要人来评论,就算你看不起没被抓之前的徐翔,你不影响他赚钱。

另外,我一直认为买房也是一种投资,不考虑资金成本,不考虑预期回报率,用几个简陋的所谓刚需,北上深永远涨,认识的所有买房的人都赚了之类的故事来让我买房,如果是在启动初期,或许我会参与,但是在涨了20倍以后,再来发掘房子的巨大投资价值和保值属性,是不是太晚了一点,能否计算一下,在目前的资金成本下,买房要达到多少的回报率,才能保本,按这种复利速度叠加下来的房价,在5年,10年叠加下来的价格是多少。在这种房价下,需要多少收入才能买一套哪怕是最小的房子,如果美国人民收入不变的前提下,人民币汇率需要跌到多少才能让这些年轻人买的起房,房租能够同步上涨到多少才能提供给房东合适的回报率,在付了房租的年轻人还有多少资金来购买首套上车盘

欢迎各位有房阶级组队嘲讽踏空的我。可是如果是清华北大,常春藤的90后海归呢,他们是不是愿意倾尽全力背100万美元贷款去买一个10年房龄,90平米的房子,来实现中华民族的伟大复兴和中国梦呢。
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黑我一坐毒 - 不想说什么

赞同来自: 琳琅满目316

如果租的房可以长期出租,十年以上。
按需求自己装修一遍,居住舒适度会大大提高。
2017-07-28 10:30 5 条评论
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jack_chen0127 - 80后小金融

赞同来自: miandmian2

我觉得租售同权和政府出售的只租不卖的地是配套的,不然个人租房感觉很难实现租售同权。
2017-07-28 10:34 0 条评论
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southeastfox - 张江男

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可以先去申请下上海的公租房,凭公租房合同,可以全额提取公积金
2017-07-28 10:34 1 条评论
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neocc3 - You can't trust figures put out by banking industry. It's easy to report a little more earnings. —Charlie Munger Feb. 2017

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工资好高。。。
2017-07-28 10:34 0 条评论
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rick000

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住馨逸的
2017-07-28 10:42 0 条评论
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irllyr - 80后,经济学硕士,价值投机,高风险投机并举

赞同来自: niuniu0513 蚂蚁闯天下 王普川 carlitoshen clar eating tbeanirong更多 »

莫名其妙,买个600万的三房得了,好高骛远
【楼主 windyang 于 2017-07-28 10:57 拉黑了 irllyr 的回复】
2017-07-28 10:53 0 条评论
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oo

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股市有一句话叫不要跑过狗熊,只要跑过你的同伴就行,先吃掉他。
2017-07-28 10:55 0 条评论
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AndrewOne

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上海2017年公积金缴存上限含补充公积金4684
2017-07-28 11:03 5 条评论
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terrykim

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付那么多房租不会去买一套小点的?
2017-07-28 11:13 5 条评论
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yc850k

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如楼主所说,没必要买小的上车,上满杠杆买三居啊
2017-07-28 11:16 2 条评论
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木雨文

赞同来自: 现金A

不明白为什么一直不买房
2017-07-28 11:20 0 条评论
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捡鸡蛋的

赞同来自: 木雨文 蚂蚁闯天下 valab 小肥羊

楼主的5条希望或者建议都是很合理的,但是都要触动既得利益者(或既得利益部门),感觉一条都很难实现。

楼主收入不错,也符合买房条件,孩子2岁。我个人建议还是买一套比较安心。你说的大2房1200-1300,要看地段的。我朋友和你情况类似,前两年买的内环里二线学区房的100平米的二房,现在大概价格是7-8万每平方。他们原来也是租房,现在的房子虽然不完美,但不亚于原来租房子(买的是二手房,带比较好的装修,优于原来租的房子的装修),而且孩子转眼就要上小学,对口的公立学校这几年升学率也在不断攀升(其实还是对口的孩子们的素质在不断上升,比如我朋友家这样的新上海人,一般都相对优秀),也不用担心几年后孩子的上学问题了。他们收房的那天我正巧也去了,我朋友那种满足感真的藏都藏不住。

你不妨考虑下,多去市面上走走看看。与其希望政府吐出既得利益,不如自己多找找机会。
2017-07-28 11:23 6 条评论
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木雨文

赞同来自: Alina

还有,多多听老婆的意见,女人往往对生活、家庭,尤其买房上的直觉比较靠谱
2017-07-28 11:33 2 条评论
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毛之川 - 喜欢低风险投资

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为什么死盯市区,外环外300万可以三房
2017-07-28 11:36 1 条评论
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vittata - 透过本质看现象

赞同来自: jh29102655 ycs93 蚂蚁闯天下 bbblll 李季峰 上海小孩 miraseed yujieyu7 画眉更多 »

买房这个事情,本就不是很复杂的事情,也不需要什么道理。而不买房却是高难度的技术活。

在上海的话,不管扫大街的,还是下岗的,都有自己的房子。其实仅仅因为他们笨,没有别的本事,只好随大流买房子,了个心愿,享个清福...

在上海,不买房却是高难度的技术活。那得怎样的学问和定力呀。
2017-07-28 11:58 2 条评论
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mengyao - 大跌etf护盘 、转债摊大饼、分级A轮动

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上海公积金封顶好像4600左右。另外全额使用公积金付房租,谁都可以买个租房发票提取公积金,公积金还有啥余额呢。
2017-07-28 12:45 1 条评论
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穆仁基金 - 微信公众号:murenfund

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上海小二房大二房没那么贵啊,最贵的汤臣一品也就那样。另外你是在哪儿做啊,我办的租赁备案不难啊
2017-07-28 13:33 1 条评论
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cwq360

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30平有4000的租金,暴利啊,不买房傻啊
2017-07-28 13:35 1 条评论
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继续宅

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你的收入已经不叫普通人了,再加上这种收入之前还不买房更不是普通人了。。。
2017-07-28 13:53 1 条评论
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米帅 - 平常心

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500-600万的房子楼主不能住吗?张口就要1200万的,自己又没那个实力
2017-07-28 16:00 2 条评论
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铁匠smith

赞同来自: 穆仁基金

上海位置不错,学位也不错的总价500万的三房还是很多吧,非要住汤城一品这种富人区?
2017-07-28 16:19 1 条评论
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林奇

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谁跟你说租房不可以提取公积金、不可以办居住证?
2017-07-28 16:51 1 条评论
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fengfenger - 分级粉丝

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期望新的政策不如早点决定,楼上有位朋友说得对,买房要多听太太的意见,一般错不了。
2017-07-28 16:54 0 条评论
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jetren - 公众号:阴沟

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楼主应该工资不低,年纪不小,没搞明白你要在上海呆着,为什么不买房,你那是首套刚需,刚需,刚需。。
2017-07-28 17:06 5 条评论
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hlye - 70后宅男

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我觉得政府现在各种鼓励租赁住房的政策,他就不是针对楼主这样的人的,尽管您自己说自己是“普通人”。
2017-07-28 17:13 1 条评论
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捡鸡蛋的

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看来楼主对未来还是有很多不确定性的。可以理解。政府的进步总是大大慢于社会的现实。楼主是否可以考虑买个小房子租出去,然后继续租大房子住。

与其感叹不合理现象太多,不如早早想好对策。
2017-07-28 21:11 5 条评论
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hikiwa - 胆小。。

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楼主可以考虑买个二线城市亲戚或朋友的房子,签个回售协议,把公积金套出来啊。
2017-07-28 21:22 1 条评论
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羽痕

赞同来自: 阿瞬

公积金50万余额,每月公积金6000。如果商贷200万的话,贷满30年,每月还10600,一年还12.7万。组合贷的话也差不多。

每年公积金存缴可抵7万多,净消耗5万,就算不考虑公积金每年调整,也能撑10年以上,如果再考虑公积金每年可能增加部分,这笔生意基本上是不需要额外现金补贴了。

楼主只要拿出100万,贷款200万买套300万的房子就可以把公积金闲置的问题解决了。又不是自住,300万总归能买得到房子,楼主可以继续租住1万+的好房子,买下这套房子再收些租金,相对目前状况来说,对现金流几乎没有什么影响。

楼主工作这么多年,收入这么高而一直没买房,应该只是相对看空楼市而已。但作为有机会长期居住的城市,配置一套房产也是非常正常合理的需求,并不是看空就什么都不买,看好就一定要满上杠杆买几千万房产,资产配置也可以半仓和轻仓哈。
2017-07-28 23:23 3 条评论
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黄阿牛 - 80后码农..

赞同来自: 木雨文

楼主这收入在上海属于什么水平?顶尖技术人才,还是普通职工?
2017-07-29 13:36 1 条评论
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阿信gg

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一般政府鼓励你做的事情没好事
2017-07-29 14:31 2 条评论
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目标130 - 财务自由万岁。

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大哥,上海公积金封顶4200,这个月上调了也不到5000,编故事换地方吧。
2017-07-29 14:40 7 条评论
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目标130 - 财务自由万岁。

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全部看完只能说你的收入与你的期望的生活还有很大差距,努力赚钱吧。一条一条说:
1. 普遍小2房在800万左右,大2房在12-1300万左右
别的不说,中环内,99年以后的90平两房还有500-550的。1200-1300万可以买世纪公园大唐双学区三房了。你说这话只能说明,你对品质要求极高而且你不了解市场行情。
2. 房租可以税前抵扣,这样可以部分的降低边际税率
暂时没听说,我认为可能性也不大,传的更多的是房贷利息税前抵扣,租金你不开发票税务机关怎么给你抵扣。个人房东也没人给你开发票。
3. 降低个税边际税率,可以按家庭人口合并报税,资本所得税率在15%-25%之前,还可以扣除各种成本,而劳动所得确要最高45%的税率,相当于拉大贫富差距
想多了,这里是中国
4. 租房可以享受和买房一样的待遇,如上居住证(目前租赁备案比较难)
并不难,租房前和房东谈好,甚至可以写进合同里,再不济找朋友帮个忙。同样,你提这个,说明你并没怎么办过。
5. 可以长期租用,租金涨幅固定
公租房可以啊,但是在嘉定啊、松江啊,与你的要求差了十万八千里。别想了,总不能指望政府把康平路康办的房子长租给你吧?

你期待的东西,一个都不会有,世界就是那么残酷的。
2017-07-29 14:58 4 条评论
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sweetwang - 财迷小女子

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我也觉得楼主想多了,虽然我也想楼主这些设想能成为现实。但。。。可能吗?
2017-07-29 15:59 1 条评论
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孕气十足

赞同来自: 李季峰 羽痕 梦想财务自由 niuniu0513 大隐于市 现金A momo222kiy zzli更多 »

楼主实际上是什么都想要,什么都不想吃亏。不买房子,怕公积金沉淀着不划算。买小房子,怕将来置换需要多支付一次交易税费。买大房子,怕将来房价跌。
看楼主的分析,真的是花了很多心思在思考这个问题了。然而世界上没有十全十美的选择。实际上大部分人买自住房的时候都是出于自身需求,根本没算计那么多。我就觉得买首套房不是投资,是消费。
想清楚自己要什么最重要。不然将来面临选择的时候一样一样的只有思考没有改变。相信楼主这么理性客观的,认定方向之后一定能达成目标的。
2017-07-31 10:03 0 条评论
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李季峰

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看楼主的分析,真的是花了很多心思在思考这个问题,但存在即是合理
2017-08-08 21:57 0 条评论
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windyang

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http://news.163.com/17/0809/09/CRCT68DQ000187VE.html
无房户租房可按实际支出提取
租房子住的,提取公积金的流程也进行了简化。在简化前,租房提取公积金需要提交《租住商品住宅合同》、《租房发票》、《社保缴费证明》、《提取申请书》、《提取清册》和《提取记录单》,简化后只需要提供申请人身份证原件和复印件、《租房提取住房公积金申请表》。
《通知》规定,缴存人在北京市行政区域内无自有住房且租房的,可按每月一千五百元的标准每季度提取一次住房公积金。对于租房实际支出超过一千五百元的,可提供租住商品住房合同、租房发票,按实际支出办理提取。北青报记者注意到,目前租房人士的月租金已经远超1500元每月,可按实际支出提取无疑能够帮助这部分人群解决生活之忧,也是实现“购租同权”的一个有力举措。

看起来公积金已经可以全额提取用于商品住房了,第一条已经有限度的实现了,如果是商业机构的房源,提供租房发票是比较容易的,接下来看个人房源如何处理。
2017-08-10 12:08 0 条评论
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jameswood2009

赞同来自: 现金A

楼主性格太强势
在被现实如此piapia打脸的情况下,居然还能说服老婆长期租房。
应该是自身条件远远优于另一半。

别的不说,这么多官老爷要养,还要“理直气壮的发展国有企业”--》咋整?印钱呗
--》北上深人民币房价如何大跌?

不是官富二代,自身能力也没有拿30万刀的实力,却希望一步到位,当在上海混的都是傻X,
白白的有皮夹子捡?

对某大大还有所幻想,人家都说了“理直气壮的发展国有企业了”,还希望能代表广大屌丝利益?

租1.2万的房子,想必平时还要维持小资生活,国内外旅游不可少,最好还有300~500万以内的品质学区房可以搞定. 想起来也是美滋滋。

口口声声普通人,内心还是有点小优越感,从小到大都是名牌学校噢,学霸哦

==============
楼主不要对号入座,我说的是十年前的自己--大SB 一个。
2017-08-12 00:06 3 条评论
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jameswood2009

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可以买大房子,
住大房子就是犯罪
老公房住住就好了
住老公房的不快会被资产增值的快感完虐。
不过现在的情况好像完全反过来了。
2017-08-12 00:13 0 条评论
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windyang

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总结一下,一线城市房价永远涨,没房就没有性高潮,一线不需要租售比,会有全宇宙的人来一线抢老公房,不买房赚多少钱都是屌丝,吃糠咽菜30年有一套房子比租30年房子存一笔钱,住高档公寓,出国商务舱五星级酒店米其林豪华游好,资产增值的快感大于一切物质享受,国家都是被利益集团把持的,想动富人的蛋糕不可能,富人会造反,想对穷人让利,做梦,乖乖被剥削。学区房>>培训班>>>>>>>>>>>>>家庭教育,文章太长没看,就直接说评论吧
2017-08-12 10:39 1 条评论
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stock2

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我也在上海工作。之前是周五回家,周一来上海。
我户口被我人才类进入上海的。小孩随我。
我在上海外居住,有房100M。收入相对还凑合。
现在小孩上小学,不得不租房在上海。
现有现金200w,如果硬要买,首套60m,应该还好。
需租房,我愿意付租金。市场价,随意,我认。(我租的房价在280w左右,租金在4k左右,这个租售比,我认可租房)
最坏打算,小孩读到大学,我还是回上海外城市。
在外地,我随意换房。没压力,有现金流。在上海,感觉到满满的压力。
2017-08-12 11:09 4 条评论
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lucaswong - 努力赚钱

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年龄估计一般大,孩子我们大些。在北京,有户口,房子该买都买了。

我觉得LZ能算很清楚至少是个精明的人,但是买房在任何时候当下来看都是一个“笨”的决定。所以这可能也是LZ迟迟没买房的原因。

但是如果打算在一个城市扎根的话,在能买房的时候买个房也是比较幸福的事情,譬如买了后,就会安心工作和投资,不会太关心房子的事情,就像LZ写的后面那大篇的租售比的啥的看空看多的写的我就几乎没看,因为跟我就没关系了。。。

所以,这件事到底是看长期受益呢还是短期不吃亏呢?还有买房到底是看成是纯粹的投资还是家庭生活必需品和生活质量的保证呢?

要知道,没有自己的房子对于部分人简直不能算生活。。。
2017-08-12 20:41 1 条评论
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jameswood2009

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人民币 ==》韩元,日元化的大趋势视而不见,而斤斤计较于几十万的公积金,租售比,现金流,CRS,金融资产。。。说你屌丝思维还真没错。
被piapia打脸还振振有词,好吧,最佳辩手,你赢了。
一手还好的牌被打的稀烂,只是苦了老婆孩子,心疼你老婆孩子好几秒。
路是你选的,后果你承担没错。
而家里人本该有更高质量/更安心的生活,她们也要承受这种结果。
如果不买房是你老婆的决定,我收回上面的话。
看看上面的表现,我敢赌1元钱: 是LZ 专制不让买房,老婆应该没有少埋怨吵架流泪。
好好善待家人吧,错了就是错了,认错才是新的开始。
2017-08-12 21:28 4 条评论
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集思广益2016 - 千里之行始于足下

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很简单的道理,LZ却不晓得,只知道算小账,哈哈

租房是消费

买房,特别是刚需房,属于投资。

这两种行为的结果肯定不同。

过程是一样的,都需要拿钱出来,换取居住权。
2017-08-12 21:36 2 条评论
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orchimike - workingpoor

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楼主和没有大部分没有遭遇过泡沫破裂的人谈你的观点很难被接受的。
2017-08-12 21:48 2 条评论
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jameswood2009

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@orchimike
房价贵,泡沫,房价要跌到脚趾头的,从2000年或更早就开始了吧?
不知哥们你从什么时候开始等泡沫破灭的?
唯一自住房,不是加杠杆买房,能承受的情况下,需要算这么精确吗?
2017-08-12 22:09 2 条评论
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王普川

赞同来自: 李季峰 jameswood2009 zzli 画眉

楼主属于机关算尽太聪明那种类型,而且性格强势,说不好听点就是自以为是。政策是政府定的,要综合考虑各方面利益,不管是官老爷,还是有房阶级,还是无房屌丝,大家利益不一致,政府不可能完全照顾某一个阶层,所以不要妄想政策一定会朝着自己有利的一面发展。楼主张口就是“从我的利益考虑,希望政府能有如下政策”,政策是不会为你改变的,需要你去适应政策好不好?

从楼主85前收入很高来看,多年前早就有了买房能力,非要憋着不买,押错了宝现在心里后悔却不承认,其实就是觉得上海房价虚高了,结果越来越虚高,现在买不起了。不要说什么中华民族伟大复兴,就想想你的收入里面,有多少是因为上海这个城市带来的?你的收入是否虚高了?为啥你非要在上海生活,如果去别的城市能否轻易找到同等薪水的工作?如果离开上海很难找到相同性价比的工作,那么你的收入里面是不是包含了上海这个城市带来的福利?如果收入包含了上海城市的隐形福利,那么当然也要忍受上海高房价带来的伤害。

举个例子,小县城洗碗工1000多块钱一个月,省会城市要2000-3000,上海要3000以上,难道小县城的洗碗工都是傻逼,不知道上海工资高?而上海的洗碗工一边拿着3000元以上的“高薪”,一边哀叹生活成本这么高,俺们小县城如何如何便宜。实际上没人是傻逼,存在即合理,薪酬、物价、房价、人口流动都是通过价格因素来达到动态平衡。

所以说,觉得买房是刚需,有能力就买,贷款量力而行,不行就搞个长期租约,特别是毛坯房那种房东,租个十年他还省了装修费。最后再说一次,存在即合理,没人是傻逼,不要算来算去总考虑如何利益最大化,看得太长远的话,大家都死了。
2017-08-13 01:05 2 条评论
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windyang

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一个雪球文章
商住房改租赁!房租必降。齐俊杰

主要看评论,里面多空分歧很大,集思录基本是一边倒,是否说明低风险低多是年纪较大,有一定资本积累,房价上涨的既得利益者呢?雪球是风险投资,一般穷人爱赌博,因为基数低,年轻一代资本积累少,所以看空房价 看多房价一半一半
2017-08-13 01:28 0 条评论
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xujin2002ji - “纵使是大多数机会的错过也并不会给我们带来一丁点的蚀本,而那些一旦被我们靠耐心和毅力而抓住的确切的深度价值机会,很有可能成为一生的经典!”

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楼上说的雪球,jisil现象有一定相关性。但是恰好是那部分看空的需要买房。悲剧了。呵呵呵!
2017-08-13 02:45 1 条评论
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sadula

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其实没啥可说的,就是楼主自己那句话:愿赌服输,无关年龄,无关收入,无关其他,每个人都是拿命在赌,除恶务尽无可厚非,是福是祸,清算完毕自会见分晓。
2017-08-13 03:26 2 条评论
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05120512

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楼主那点收入,买1000多的房,稍有点赌,其实还在合理范围。
第二点,楼主看着公积金有点想最大化其价值,买个小套来实现也是一法,反正已贷过一次款。
2017-08-13 09:43 2 条评论
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mengaina

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上海外环内600万的大三房随便买,干嘛一定要买1200万的大二房??
2017-08-13 10:04 0 条评论
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lr011 - 价值为本,趋势择点,反众操作

赞同来自: 目标130

租售并举对楼主没意义,有孩子别赌这个。今年一线房产略降。

沪外房子问下抵押。抵押个五成。如果苏杭地区。值价200-300万抵押出个100万-150万。
沪内自筹150万。按楼主说的,公积金可以解决50万,
可以筹到250万首付,短期无失业风险可以买个650-750万,略次新的刚需盘。留好三到五年内贷款。

如月入现金流如楼主所说。
沪外抵押可以出租弥补下抵押还款。
沪内至少节约了租金转成了房贷。

有房子的好处在于。你并不太所谓工作。传统意义上的全日工作。一线新老更迭很快。你可以基本无视工作人际,尽情在工作时间和工作外做自己喜欢的事。不怕得罪人的。中年危机随着你资产增加,远离你的。就算你40多,失业,晋升困难,保留一套住房。老人房够住,甚至可以抛售所有住房。套现200-300万美金,退休移民。可以出去做导游。移民中介。或者很干脆的周游世界。
美国各种基金4%-5%还是可以找到的。250*0.045=11.25万美金。这个收入对普通美国人来说也够维持退休生活了。

以北京来说。户主拿着产权证才能购买车位。户主拿着产权证才能租赁车位。
更别说上小学。

上海好在车牌有钱有耐心就可以了。相对更强调金钱分配。

如果一直等政府解决楼主的问题。

我接触的大学同学,北京做公务员的80-85生人,一般是个人夫妻俩到三套房,不含夫妻父母房产。我认为公务员在做决策不是解决楼主这种收入人群的。而是倾向底层或者夹心层人群。
2017-08-13 11:11 6 条评论
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windyang

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原铁道部运输局局长张曙光已由死缓减刑为无期徒刑
法院审理查明,张曙光于2000年至2011年间,利用职务便利,直接或通过其情妇罗菲收受款物折合人民币4718万余元。
《法制晚报》记者看到,裁定书分八项两部分,一部分是银行存款,其中包括冻结的张曙光的全部银行存款;张曙光妻子名下的存款和张曙光情妇罗菲名下的银行存款。第二部分就是房产,包括张曙光名下的位于海淀区上河村的一套房产和地下车库,一套位于上海市虹许路的楼房一套,第三套房屋就是位于海淀区蓝靛厂南路的一套房产。 第三套房屋在案发前由罗菲居住,二中院作出执行裁定后,罗菲不服,称执行标的物其其名下合法财产,向二中院提出执行异议,请求停止执行涉案房屋。
看来张曙光还是太清廉了,50后才买了3套房,80-85后都有3套房了
2017-08-13 13:15 1 条评论
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windyang

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http://finance.stockstar.com/IG2017081300000005.shtml
温州楼市发生了什么
2017-08-13 00:25:00 来源:经济观察报
  一个不容忽略的现状是,多位当地人士告诉记者,目前温州楼市的实际库存去化周期已经降低到3-3.5个月,基本上处于无房可售的状态。
这个经历过房价第一、又一夕腰斩的城市,伤痛的记忆挥之不去,控风险的意识似乎也根深蒂固,无论是政府,还是买房人。
  温州第一豪宅鹿城广场最高峰时单价近10万元,目前在售二手房单价不足5万元。
  价格腰斩几乎是温州每个楼盘的“噩梦”。“原来温州人不是一层一层买,而是一幢一幢买。现在变得十分谨慎和理性,他们被伤得太深了。”温州中小企业发展促进会会长周德文说,炒房团已经基本绝迹。这一说法得到了所有受访人士的印证。

高位满杠杆才能上车,一旦遇到加息+下跌就是一生的噩梦了
2017-08-13 13:48 1 条评论
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保守理财

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相信中国就买房,不相信中国就攒钱。房价短期涨跌有关系吗,再说了,上海和纽约一样都是国际大都市,房价还没纽约贵,还没到天花板。
2017-08-13 13:52 3 条评论
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Hx918 - 反脆弱性

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用西方经济学理论来解释中国房价经济现象 是肤浅的 想要深入理解中国社会各种现象包括房价 更要理解中国政治生态 而不是用肤浅的西方理论和所谓常识进行判断 归根结底 还是本土化问题
2017-08-13 14:02 1 条评论
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akaristar - 80后IT男

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难道楼主身边的人都不买房吗?同事们过去都没买房吗?人都不愿意成为群体中特殊的那一个,大家都买了房你不买,不觉得异类感很强吗?
我也是85前,同事都是和我差不多年纪的。08-09年房价大跌,大家还都认为房价还是有很大泡沫,都等着房价腰斩。结果09年房价啪啪的打我们的脸。然后10年开始,准备结婚或已经结婚的同事都扛不住了开始买房,我虽然单身,但也跟着大流在11年买了房。买房前夜还为把父母上百万的养老钱丢进了泡沫里边而感到痛心,但毕竟不想成为例外的那个人。
所以我很不能理解那些一直不买房的。怎么坚持下来的?别人在聊房子聊装修聊学区的时候不觉得自己没法融入进去吗?投资虽然是追求理性,但不是追求孤独啊?
2017-08-13 19:09 3 条评论
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lr011 - 价值为本,趋势择点,反众操作

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澄清一下,我毕业2005年,基建类行业比较窄。大学同学以北京郊区县同学和京外对口某系统子弟为主。同学父母双方至少一方是国有企业或者事业,公务员单位工作。全部务农可能性较小。

2006-2007大家工资2000-4000元不等,出国做工程及设计院上班的同学可以达到上万。
当时通州房子好的不过6000.

公积金可以贷款60-80万。利息偏高。我记得6.X
我班男同学普遍为23到24周岁毕业,毕业公积金下来。特别出国,京外做工程的,当时纷纷急于找老婆结婚。大部分第一套同学都是在转正2006-2007年这个时候上车。以五环外小户型为主。本地同学大部分在近郊为主买房。平谷及密云同学回忆顺义机场附近,因为航线密集。都是2000-3000一平米。对于当时的收入,哪怕只有2000多,也不是压力太大。

第二套普遍在2009年-2012年。夫妻第一套还款完毕,小孩出生上车。普遍以五环偏僻处,六环外,甚至燕郊大户型为主。目的是父母一方来京照料。(燕郊距离比远郊,距离中心都近故算作北京)

第三套情况,本地郊区同学,大部分为夫妻,原落户地,拆迁上房收益。(不见得有完全产权,乡产)。京外同学普遍为夫妻一方独生子女,父母退休走投靠落户。以2013年底2016年初上车。因为城区限定人口,不好落户。我们行业也并非高收入行业。这部分买第三套同学买的房子更远了,以昌平为首,其次是平谷,密云,延庆为主。

虽然有点紧张,但是因为有前面两套基础。加之父母在当地房产出租弥补。经询问,第三套他们认为反而没有第二套上车时感觉压力大。一位外省同学跟我说现在延庆还有1万多点房子。比燕郊甚至更便宜。他们在那边做工程看重冬运会配套。

最悲剧我没有家庭压力,也没有任何住房压力,2006-2008倒腾两次小产权收益都变为在职研究生学费及购买第一辆车。幸亏2015年底上车,不然完全浪费缴纳的公积金。
2017-08-14 02:44 0 条评论
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windyang

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挖一个自己的坟 除了房租还不能抵个税 提取公积金和办居住证都相对容易了

非京籍可凭监管平台备案信息申领居住证

根据北京租赁住房新政,在住房租赁监管平台办理住房租赁登记备案的,承租人依法申请办理公共服务事项时,将不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的,可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请租金补贴。

新政规定,承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。承租人为非本市户籍家庭的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息,以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续
2017-10-31 08:50 6 条评论
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天天向上1888

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楼主年纪可以,收入也不错,税后在40多万,加上公积金就是50万。这个年龄不错了。
就是现在和房价比还是比较尴尬。
35岁是事业的分水岭,谁能上谁能下都看出来了,如果按照你描述的情况也属于往上比较吃力的了。不过希望你能更上一层楼。
还是建议你买个市区的小三房,或者大两房改造一下。毕竟上海还是市区比较方便。600万左右是吃力点,但是你每个月的房租也就当贷款还。
再说一点,随着孩子不断的长大,你会发现你能存的钱越来越少。
2017-10-31 09:10 1 条评论
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没胆又穷 - 吃饭、睡觉、拉西、工作、生活,人也!

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亲戚一上海公办学校做老师,年收入是40来W,还有房屋津贴补助之类的,老婆是小企业会计,年入20多W,按这样算计,其实上海600多W的房子不算贵了,很合理,现在租售比是1.6%左右,01年上海的租售比是1.8%,你这样单纯看租售比,结果可能会让你错失十来年买房子的时间,现在不是光中国房子在涨价,其实全球大部分国家的房子都在涨,而且涨幅最大的前五位根本没有中国在列。
2017-10-31 09:20 14 条评论
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niuniu0513

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楼主你的小孩2岁了,我两个亲戚都在孩子2岁时慌慌张张要买学区房,之前也是各种淡定,孩子要上学了就不淡定了。为什么2岁就要买6岁才用的学区房?因为好的学校要求小孩户口满三年,2岁开始看房买房,3岁之前办好所有手续正好入户满足学校的入学要求。
当然楼主没有上海户口是个问题,拿居住证的情况我不清楚,但居住证+学区房也是有一定优势的。
还有美国房屋成交活跃区间是每年3-5月,也是买学区房导致的高潮。
2017-10-31 09:36 5 条评论
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niuniu0513

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楼主你的小孩2岁了,我两个亲戚都在孩子2岁时慌慌张张要买学区房,之前也是各种淡定,孩子要上学了就不淡定了。为什么2岁就要买6岁才用的学区房?因为好的学校要求小孩户口满三年,2岁开始看房买房,3岁之前办好所有手续正好入户满足学校的入学要求。
当然楼主没有上海户口是个问题,拿居住证的情况我不清楚,但居住证+学区房也是有一定优势的。
还有美国房屋成交活跃区间是每年3-5月,也是买学区房导致的高潮。
2017-10-31 09:42 0 条评论
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windyang

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公积金自己的部分租房全额提取,租房比较方便的备案办居住证,租房费用可以税前抵扣
核心思想是穷人不用补贴富人,能公积金贷款的起码比公积金租房的要有钱

哪怕现在进了阿里或者蚂蚁金服,拿了P8,也就只有40K*16 64W 50万到手不到,5万股期权,算200一股,1000万,4年拿,扣45%的个税,550万,也就是个首付而已,这个房价的持续性不知道能有多高,反正我个人是不太愿意这个价买。
当然可能进阿里的都是屌丝,现在人工智能的本科谷歌就开56万一年了,做个5年还不100万,200万了,凭什么他们就不能住老公房呢,大家都有积累,这样看房价也不高,见仁见智吧
2017-10-31 10:01 0 条评论
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windyang

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可能我圈子太差,认识的同龄人最好也就是在500强做高级经理,拿着区区8,90万税前在北京,只敢租房,不敢期望在北京买房,欢迎下面各种打脸说明我有多LOW,这个收入凭什么配得上中行2房800万的房子。
PS:16年初和上海本地的MBA同学聚餐,大家吃着人均60的大餐,激烈的讨论着又买了几套房,有报价1200万看市场反应的,人多一点就报价1500万,然后还有人就不报价了,有买二套房1000万+的,也不知道正常还是不正常,我虽然穷,自己家出去聚餐吃个人均200,自己午餐吃个30-80也还是正常消费水平,也可能现在只有屌丝才读MBA,入学年薪也只有区区30万,还是自己报价有水分的那种。
这样资产这么高,消费这么低真的好吗
2017-10-31 10:14 0 条评论
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windyang

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可能我圈子太差,认识的同龄人最好也就是在500强做高级经理,拿着区区8,90万税前在北京,只敢租房,不敢期望在北京买房,欢迎下面各种打脸说明我有多LOW,这个收入凭什么配得上中行2房800万的房子。
PS:16年初和上海本地的MBA同学聚餐,大家吃着人均60的大餐,激烈的讨论着又买了几套房,有报价1200万看市场反应的,人多一点就报价1500万,然后还有人就不报价了,有买二套房1000万+的,也不知道正常还是不正常,我虽然穷,自己家出去聚餐吃个人均200,自己午餐吃个30-80也还是正常消费水平,也可能现在只有屌丝才读MBA,入学年薪也只有区区30万,还是自己报价有水分的那种。车比较好的也就是GLK,SRX一类,基本是80初,70后,职位高级经理或者总监。这样资产这么高,消费这么低真的好吗
2017-10-31 10:19 0 条评论
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windyang

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最近也看到一些机会,南京可以开到80W税前一年,可是看看总价,也是要800W以上了,现在基本进入全国没有大城市低估的时候了
2017-10-31 10:26 0 条评论
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鱼小草8 - 我是我

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月收入6W+的人买不起房骗谁啊,只是不想买而已。
2017-10-31 11:17 5 条评论
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niuniu0513

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楼主,财富的积累是逐步的,不能想一口吃个胖子。
我亲戚,研究生毕业从3800月薪起步,2003年先借首付贷款在桂林路买了一套77平40万左右的房子,2007年月薪大概有1万多吧,再贷款在松江买了一套128平80万。2008年把77平的房子卖掉138万暂时观望,这一步他走错了,房价飙升。然后2010年加钱在同一个小区300万买了110平方。他现在年薪百万了,又在琢磨买一套徐汇学区房给二宝上小学,看中一套64平430万。
你看他房子越买越贵还乐此不疲,前提是他的收入在飞快增长,买第一套房子虽然便宜,但却是他最痛苦的纪几年。现在房价翻了几倍,他反而越买越轻松。
2017-10-31 12:09 2 条评论
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sunmak - 老人家,低风险

赞同来自: rebecca1782

我将自己的小房租出去,补贴几百在同小区租个大一倍的房子。不必为买房烦恼
2017-10-31 12:31 3 条评论
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aiyamaya - guzaile

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那楼主的钱都存着干嘛呢?对没房公积金又高的人,买房不是第一方案吗?
2017-10-31 12:37 0 条评论
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Jiang0507

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楼主是高不成低不就,太过精明太过计算,按楼主的条件早就可以买房了,却算来算去,到现在还在给别人还房贷,其实生活没有精确数,房价高低也没有精确数,模糊大概就行,能力够了就上,家是安乐窝,前提是要有房。
2017-10-31 13:37 5 条评论
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lr011 - 价值为本,趋势择点,反众操作

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由此可见。朋友圈不能都是MBA。最好都是学工程的。找男的不是轨道工程,就是什么结构硕士之类的。女人特别懂家庭经营,就是一代代,一块砖一块的往上垒。我大学同学圈纷纷讨论租房收益。高中我瞧还有讨论美国加州收益的。

不是特别懂国内的MBA。花那么多钱去读不如自己买个小企业摸索的经营了吧。东家开再多薪水不给你股份也是给人做嫁衣吧。
2017-10-31 13:50 2 条评论
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Mug2017

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房子的价格下来了让一帮后来者泥腿子都能买上房,谁来当奴隶?谁来供养权贵——来自一个还没买房的年轻人
2017-10-31 18:02 0 条评论
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windyang

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再次总结下,有多套房的工资低可以换房,工资高可以买多套房,没房的高薪年轻人可以靠父母支援首付买,钱少工资高的可以先买小的上车。
根据目前趋势,月租如下可以有如下选择
1.月租金12000能住一个永远买不起的房子(1200W-1500W),房租根据根据市场价格变动
2. 月供12000买90平米50%共有产权房,住一辈子,如果房价下跌,可以原价卖给政府,卖出只能卖给政府,也可以出租该住房,获取50%的租金,换到大房子去
3. 月供12000只能买贷款200万首付100万买一个40平米的老房子
不考虑学区房,租售同权下,1-3都可以上学,需要好的教育可以通过1.家庭教育 2.培训班如学而思 3.娃资质好自己上民办
如果这样,你会选哪一个,如果3没办法卖现价出去,多套房的能换房吗
如果70-80后婴儿潮一代多套房的开始以房养老,这个房价靠50%人口的90 00 10后,还能支撑吗
如果一个清华最热门专业毕业的做算法的硕士拿到了50万的起薪,但是家庭无法提供首付,二线城市给40万年薪,还配套房产,他会去吗?
如果一个海归博士回国,拿着100-200万年薪,但是没有积蓄,他会买多大的房呢?
归根结底买房的最大理由就是我/XX过去买房赚了多少钱,过去真的可以代表未来吗?
如果过去可以代表未来,那为什么历史不是热门专业呢?经济史的学生为什么不能通过投资实现年化50%以上的稳定资金增长呢
最后发现买房的最大需求是由于城市化叠加婴儿潮,那么婴儿潮老去的那一代,大家都不缺房子,都以房养老,想有美好的退休生活,哪里来的那么多年轻人愿意拿着月薪付掉50%以上的房租住着最小的房间,来服务2倍于自己的老年人呢。
本文想说明的问题是现实的房价,如果没有首付资金,年轻人基本没有办法买房,不要说什么我当年存了多少年钱才买上房,现在你才毕业凭什么买房之类的鬼话,你算算现在年轻人25岁硕士毕业,30万起薪,要存多少年钱才买得起你当初买的那种水平的房子。
现在推动房价上涨的因素最主要是超低的换手率加上不断的加杠杆,即使拿着东京,纽约的收入,在一线城市买房也很难
2017-11-01 10:12 3 条评论
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爱情味汤圆

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你这也叫一个普通人的看法?
先想想一年租金12000的人群吧!需要解决的是这部分人的生存问题,不是高收入人群的生活问题。
2017-11-01 10:48 0 条评论
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抄顶逃底 - 君子居易以俟命,小人行险以侥幸

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租售比100,不明白为什么不租房
2017-11-01 13:47 1 条评论
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windyang

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如果该帖改名为看空房价,跳出来的人肯定更多,一个一个现身说法,XX买房赚了多少,XX没买后悔了,一个个财富案例,分分钟教你做人。过去已经注定,没买就是没买,现在讨论为什么过去没有买没有意义,问题在于现在未来该不该买,如果买要加多少杠杆,如果不买,那要怎么做,纵观此贴观点,都在于你收入那么高过去几年没有买房是你自己的问题,要么就是可以先买小再上车,要么就是你收入太高,不是普通人,要么就是你这个收入想买90平米的房子,那是妄想
2017-11-01 14:11 0 条评论
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windyang

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我之前的观点是,如果要买,就要一步到位,下面对此观点进行举例说明,以下案例非我本人实际情况,请勿对号入座,假设可以通过各种手段增加首付杠杆。
模型情况,男女工作10年左右,目前工资 男50万税前,女25万税前,均正常缴纳公积金,不算补充公积金为5400一个月双人,公积金余额50万,每年上涨10%左右,到手75万*0.75=56万左右,个税养老,假设手上有150-210万资金(方便计算),资金成本4%,信用卡额度150万套现年化8%左右,信用卡分期可操作额度200万,利率18%,假设能够提供收入证明,覆盖房贷月供要求,夫妻双方视为职业稳定期,年均工资涨幅为5%,社会平均工资涨幅按过去案例计算为10%,假设能够贷款到30年
买房
1.仅用自有资金买房,以210万资金为例,可购买700万总价房产,考虑到评估价和交易税费问题,大概可以买600万总价的二手房产,以链家报价为例,五角场附近来参考,可以买到2000年 82平米 2房2厅 非电梯公寓 同济北苑,单价72800,贷款420万,按1.1倍基准 30年月供 23127,公积金余额可以回血50万,在抵扣完公积金余额以后,假设公积金余额变成6500,这样实际月供 16627,一年20万,夫妻双方有36万左右收入可以用于消费,算上210万-50万公积金的资金成本 160万*4%=64000一年,相当于实际支出 26.4万一年用于买房,累积30年,目前该小区122平米3房2厅租金大概5600一个月,假设租3房和自有82平米2房体验一样,这样相当于使用了20万一年用于购置该房产
2.算上信用卡套现,分期等所有渠道,能够筹措210万+150万+200万=560万资金,可以购买1800万房产,这里计算首付360万 购买1200万 税费100万,剩余 100万额度用于机动,由于总价较高,考虑购买较新的小区,以五角场附近的新江湾城为例,这个价可以买到绿地海珀璞晖,该房型总价1235万,126平米,单价97389/平米,该小区126平米租金报价18000左右,840万月供47116,每年还贷款56万,去掉贷款,夫妻还剩公积金6000和50万公积金余额可供使用,成本为 210万*4%+ 150*8% +200万*18%= 56.4万资金成本,购房成本为113万每年,租房成本21.6万每年,差额90万,由于此处资金成本过高,所以除非能在房价上涨后进行低息贷款置换,要么很难持续的借旧还新杠杆持续下去。
3. 假设不买房,存钱,200万投资算5%稳定收益10万,租5000一个月房+消费10万一年,公积金租房提现2000,这样年收入56万-16万=40万+2.4万=42.4万存款新增

假设房价以5%的速度均匀上涨,
这样第一种每年上涨5%*600万=30万,算下来资产增值了30-20万=10万 相当于租房
第二章 5%*1200万=60万,算下来资产增值了60万-90万=负30万
结论,在首付资金为自有的情况下,大概房价上涨4%左右每年可以覆盖资金成本
如果通过场外资金加杠杆,需要8%的房价涨幅可以覆盖成本。
如果按房价5%速度上涨,那么 42.4/5%=840万,也就是说如果现在买不起840万的房产,那么就永远买不起,因为存钱的速度没有房价上涨快
如果不考虑月供,只考虑首付,那么840万的房子一年上涨15%的速度就永远买不起了,因为存钱的速度还没有首付上涨的速度快,以15%的年化涨幅计算,20年房价涨幅为16倍,实际上1997年到2017年,当初5000的房子现在至少10万+,涨幅大于15%年化
换房
以换房为例,假设买了600万的房产,想小换大,我们假设房价在购买以后上涨了50%
这样如果是要买1200万的房产,那么600万差价涨幅50%为600万,加上换房费用100万,700万,按之前150万*8%+200万*18%万的资金成本48万,那么700万/48万=14.5年,也就是说,如果14.5年内房产涨幅小于50%是借钱买房划算,如果不足50%,是小换大划算
由于租售比过低 ,仅有1-1.5%的租金回报率,此处不考虑买入进行租赁获利

总结,
如果非常看好房价(房价涨幅年均涨幅大于10%),应该在能力范围内用尽所有杠杆买房
如果认为房价会随GDP涨幅上涨,那么应该用自有资金在能力范围内买房
其余情况租房
2017-11-01 15:00 1 条评论
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一桶玛奇朵 - 算了下分级基金发现自己智商低

赞同来自: niuniu0513

有个问题你可能没留意,就是随着年龄增长(我跟你差不多年纪,最近才突然发现老到要考虑这个问题了),可贷款年限是不断缩短的,再过几年你就贷不到30年了,意味着同样总额,月供越来越大。除非工资涨幅远高过房价(这个随着年龄增长可能性更小了),能买的房子总价也往下走了。

类似的,最近房子是跌了点,也可能还会跌点,但是相对新加的政策麻烦,跌幅忽略不计了。诸如各种算二套的政策,做流水的难度等等。

至于怎么办,很简单啦,适度正常杠杆下买远一点,破一点的三房。 不要干脆去二线啥的,外环外10公里,20年楼龄,5万左右,600万总价三房,月供比你房租没多多少,很多选啦。早起半小时,上海的高薪照领,当加班呗。小区破不要紧,里面弄好看点就行啦。

为啥不一步到位,一来高总价涨幅小,二来既然你总体不看好房价暴涨何必把自己搞得战战兢兢,三来,可能这远郊三房可能已经是你最终在一线能达到的“位”了呢?
2017-11-01 16:12 8 条评论
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一桶玛奇朵 - 算了下分级基金发现自己智商低

赞同来自: 人面桃花舞

说到底就是你手上钱200正常加杠杆只够600万,可是你又只看得上1200的房子。因为1200的房子当年你完全买得起,现在也租得起。 而现在买1200需要你all in风险你又不想担。所以纠结的很。

其实嘛,真的应该上1200的,虽然肯定涨不过600的。什么利息啊公积金啊,都是屁钱,都是不用考虑的细节。 你唯一要担心的是银行给不给你批这个贷款,万一不批或者少批了300万,你又100万定金已经交给上家了怎么办。你不要把信用卡套钱啊,流水啊想的很简单(确实曾经很简单,现在套钱对你批贷影响很大的),你都没在上海买过房子,那些事情在天天在动脑筋买房的人那里很简单,对你一点都不简单。真的,就你这么点杠杆,唯一风险就在这里。什么后面涨不涨都不是事情啊。

所以呢,还是降低预期600万比较靠谱,万一银行少批了,你再去东拼西凑。房价不涨,你以后换1200也就是多出600万,房价翻倍,虽然1200变2400你换不了,起码也跟上了是不是,不用到时候买现在300万的房子。房价下跌,你只要工资+租金差+部分积蓄能顶住月供就能住到老死啦,管那么多增值贬值干嘛呢?
2017-11-01 19:46 19 条评论
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windyang

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https://xueqiu.com/1494569058/94932977
中国版的“全租房”来了!建行首发租房贷,最高可贷10年100万,利息低至4厘!
现在租房类的创新越来越多了
2017-11-04 18:05 0 条评论
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buring - 多看,多学

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蛮同意楼主理性探讨。个人也是觉得当前租售比下,持有房产的成本是很高的,买房只能寄希望于房价接着大涨了,否则对比用这部分自己去理财然后租房,肯定是租房划算。如果租房的一些配套政策,最主要是小孩上学完善,以后也许真的可以长期租房也不算什么
2017-11-05 00:24 1 条评论

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